物业管理公司的职责

1、2020上海 市 物业管理 行业发展报告 2020年 7月 上海市物业管理行业协会 2020上海 市 物业管理行业发展报告 PART ONE 一、 行业发展的内外部环境 mNqPoOpQpQtRuMqPtPqPpMaQaO8OsQmMnPoOiNoOoRiNnPsN6MrRzQvPrNmOwMpNtQ 上海市物业管理行业协会 2020上海 市 物业管理行业发展报告 （ 一 ） 政策环境的变化 1、。

2、物业管理行业全球龙头系列研究之二物业管理行业全球龙头系列研究之二 索迪斯：千亿级设施管理服务商索迪斯：千亿级设施管理服务商 2020年年7月月28日日 陈聪，张全国陈聪，张全国 联系人：李金哲联系人：李金哲 中信证券研究部中信证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1.致力于“生活质量服务”的设施管理龙头致力于“生活质量服务”的设施管理龙头 2.驻场服务：多业态，多区域，专业化驻场服务：多业态。

3、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 地产服务地产服务 物业管理行业专题报告（三）物业管理行业专题报告（三） 超配超配 （维持评级） 2020 年年 07 月月 28 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 非住宅物管， 更多元的业态。

4、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 走向品牌联盟时代走向品牌联盟时代 物业管理行业专题研究报告2020.6.9 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 传统思路难以解决规模经济门槛高和增值服务专业要求高传统思路。

5、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理 服务市场服务市场 物业管理行业专题研究报告2020.4.30 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 。

6、量并购机会稀缺，建议聚焦品牌而非规模。
我们认为，最具并购价值的标的，是能够丰富或强化物管公司品牌产品线，提升企业运营的标的。
在住宅领域，无论是全国性品质龙头还是区域性小而美的公司，愿意出让的都很少。
在非住宅领域，我们认为颇有一些专门细分赛道的并购机会以及海外品牌龙头（五大行）在中国区业务的合作（甚至并购）机会。
五大行的中国区业务长期处于防御姿态。
五大行的核心区域，即北美区域，业务开展面临阶段性困难。
我们认为，全球巨头在短期很难在大中华区进行大量投入，甚至可能有想法收缩战线。
而且，尽管五大行进入中国很早，但本土物管龙头近几年进步巨大，国际品牌和本地品牌之间的差距越来越小（住宅领域则本土品牌已经彻底占据统治地位）。
若不寻求本土化破局手段，未来压力可能增大。
五大行给中国物业管理公司的三大潜在助力。
非住宅领域，中国和海外物业形态一致，空间服务诉求一致，五大行可借鉴的经验十分丰富。
即使在今天，五大行仍象征着商写高端物管品牌，坐拥不少核心城市优质存量在管面积。
更重要的是，五大行不是纯粹的物管公司，其业务涵盖商写物业全生命周期服务。
我们相信，中国企业即便不并购，最终能发展出增值服务体系，占据更高的市场份额，但并购高端非住宅物业品牌，的确是完善品牌和服务生态的捷径。
此外，五大行的总部在科技应用方面的经验，也值得国内公司借鉴。

7、实盈利能力。
本文通过合理手段进行毛利率调整，还原企业的真实盈利能力。
收入端：动静结合把脉基础业务，多种经营打造营收新增点动静结合把脉基础业务，综合考量不同增值业务长短期影响。
对于基础业务，静态维度上关联房企面积贡献占比更高的物管企业通常具有更强盈利能力；动态维度上关联大牌房企或有更强品牌竞争力的物管企业通常具备更高规模扩张速度与面积储备，在新盘效应下维持持续的盈利优化能力。
多种经营业务受益于市场化定价与轻资产运营，自由度与盈利性通常远高于基础物业。
当前在规模维持较高增速下非业主增值服务仍为企业获利的重要手段，但长期而言非业主增值服务受房企销售周期性影响较大，业主增值服务的盈利性与持续性在长期维度远高于非主业增值服务，或为物管企业提升盈利与在竞争中致胜的关键。
成本端：行业规模效应总体偏弱，多措并举控成本起实效行业规模效应总体偏弱，多措并举控成本确有成效。
尽管受服务半径、劳动密集型等因素影响，行业规模效应整体偏弱，物管企业仍可通过多渠道进行成本控制：积极开拓大盘物业实现一定程度的规模效应、加大低端服务外包比例、积极推进科技赋能实现减员增效。
在人工成本刚性提升背景下，行业成本费用率并未明显上行，人均在管面积与产值逐年提升，企业成本管控措施确有成效。
关注高盈利可持续或存改善预期优质物业标的关注高盈利可持续或存改善预期优质物业标的。

8、物业管理、交付前及顾问，及增值等服务。
随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。
（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）下面是我们收集整理的23份业管理的报告，分享给大家。
报告列表（23份）中商文库：2019年中国物业管理行业市场前景研究报告(38页).pdf房地产行业物业管理系列报告一：掘金万亿物业蓝海，优选成长与品质-190821.pdf房地产行业物业管理系列报告二：去伪存真，探索物管企业毛利率背后的奥秘-191111.pdf房地产行业物业管理行业系列报告之一：百舸争流上市谋发展，各显神通开启新征程-190507(20页).pdf房地产行业非住宅物业管理专题报告：升维新模式，掘金新蓝海-191030.pdf物业管理行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场-190714.pdf物业管理行业专题报告：顺应周期疾如风，日征月迈无转移-190816.pdf物业管理行业专题报告：齐纨未足时人贵，自知明艳更沉吟-191009.pdf物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾.pdf物业管理行业深度报告 ：兼顾成长与防守，快速成长的价值蓝海-191011.pdf物业管理行业深度报告：大行业，小公司，地产后周期的黄金赛。

9、覆盖面积最大。
大约有95.5%的物业企业对住宅业态进行了布局，目前住宅物业竞争更加激烈，服务模式也相对成熟。
布局非住宅板块的物业公司远远少于住宅业态，各细分业态的在管规模与住宅物业相比也有较大差距。
在非住宅液态分为三大类：1、商办物业：商业中心、写字楼，商办物业市场长期以外资品牌“五大行”为主;国内物管企业在管理精细化和专业化方面，还有待进一步学习。
2、公共建筑：学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态，各业态物业服务市场化程度不一，发展步调也存在较大差异，学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头，有较大的整合空间。
3、城市(镇)公共空间：城市服务，这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求，门槛相对于其它类型的物业服务更高，是近年来头部物业公司重点布局的方向，目前主要有万科物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余等几家头部企业展开探索。
2019年城镇化是推动物业行业发展的长期驱动力，物业管理，尤其是住宅物业，主要的服务对象是城镇化社区，2019年我国常住人口城镇化水平达到60.6%。
根据美国和日本的经验，城镇化率 30%70%为快速城镇化阶段。
在现有发展速度下，我国未来十年或仍将处于快速城镇化阶段，这将为物业管理行业带来增量服务需求。
数据显示中，2021年竣工交付情况回补变量竣工周期对资本市场的影响已经在房地产产业链上得到反映，物业管理板块是受益方向之一。
2018年低。

10、业管理公司约占管理总面积的33%(115.5亿平方米)，市场份额较2015年的18.1%显著扩大。
行业快速增长的动力主要来自于中国快速的城镇化进程以及持续的房地产开发投资。
图2 物业管理市场规模及增速行业规模最大的10家物业管理公司合计约占11%的市场份额，平均每家公司管理3.87亿平方米的物业面积。
这些行业巨头还在继续扩占市场份额。
上市物业管理公司2019年年报数据显示，三大物管领头羊保利物业、碧桂园服务和雅生活在2019年新增现有项目物业管理合同面积共计2.87亿平方米，市场占比约60%;新增未来项目合同面积共计4.43亿平方米，占比约56%。
图3 物业管理品牌重要性调查领先物业管理品牌有望获得更多现有项目的青睐。
CRIC近期一项调查显示，72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素，36%的业主表示仅考虑领先物业管理公司。
花旗集团近期调查也显示，三分之二的家庭愿意支付更高的管理费，而一线城市愿意接受更高管理费的家庭占比71%。
政府也积极鼓励、支持发展物业管理行业，主动寻求降低企业成本。
据上海物业管理行业协会报告显示，上海物业管理行业共有900万员工，相当于全市劳动人口的7%。
为吸引更多劳动力，政府还在逐步落实养老服务从业人员培训费补贴，将符合条件的养老服务从业人员纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。
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数。

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摘自原文快手电商：2021快手电商运营白皮（197页）。

12、pspan style;fontfamily:宋体;fontsize:14px14span stylefontfamily:宋体家物业公司数据跟踪spanspanppspan style;fontfamily:宋体;fontsize:14p。

13、p财政部已经在 2020 年 5 月统一了住宅专项维修资金的会计核算，这可能是推进住宅可持续运维的关键一步。
详见维修资金统一会计核算，可持续运维迈出关键一步， 2020050pp地方的尝试也不少。
武汉 2018 年就针对维修资金使用做出。

14、全国化布局，聚焦城市群。
近年来，众多企业将全国化拓展作为战略目标，2020 年百 强企业加大重点城市群布局力度，长三角川渝粤港澳长江中游京津冀五大城市群占 比由 2018 年的 53.14上升到 2020 年的 59.13，其中长三角占比。

15、物业管理：谨慎乐观，规模拓展仍是焦点pp行业顶层政策支持，地方配套实施细节陆续出台pp自 2020 年末国家住建部等 10 部委发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知后，四川省南京市北京市及上海市地方政府陆续出台物管新政，在细则上落实中。

16、物业管理行业不仅有需求侧的快速成长，还有供给侧产能的持续升级和扩大。
在我国，很少见到另一个行业，需求侧能有如此迅猛的增长，市场结构如此分散，同时供给侧还能走向差异化，良币不断淘汰劣币，政策对此还格外支持。
这种特征的行业在 1990 年代很。

17、电商红利见顶，线下商业迎来机遇。
中国的电商消费在过去十年内发展迅猛，对线下商业造成较大的冲击。
然而，现在国内电商消费行业已经接近成熟，成长速度开始减缓，商品网上零售额累计同比增速开始逐年下降，尤其其中偏向于服务性质的非实物商品网上零售额累。

18、2020年，百强企业社区收入总值为317.55亿元，同比增长25.22015年到2020年复合增长率为40.18，社区服务收入近年来增长迅速。
2020年，百强企业社区服务收入占500强企业社区服务收入比例为81.37，头部企业占据大部分。

19、2021年5月10日，德信盛全物业服务有限公司与厦门大学管理学院共同签署校企合作协议并举行授牌仪式。
本次与厦门大学的合作是在德信盛全打造经营型引领变革型人才战略的指引下，进步加强高潜人才引进，全面加强对985211及双一流重点高校优秀毕业生。

20、商管面临的根本矛盾在于，其承载了商业的运营空间，但消费者更多的与品牌商家产生互动，而并非和空间运营主体产生粘性。
商场的空间运营主体的重要课题，是如何同消费者产生更加直接的联系，以挖掘其庞大的流量价值。
商管是一个用户多，但用户连接不够流畅的行。

21、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 TableInfo1TableInfo1 中装建设中装建设002822002822 装修装饰装修装饰 建筑装饰建筑装饰 TableDate 发布时间：发布时间：20211207 T。

22、中国物业管理SPOTLIGHTSavills Research中国研究部 202123 3中国物业管理1981年， 中国大陆首家专物业管理公司在深圳成立， 对当地一商品住宅小区实施专业化管理， 这标志着中国物业管理行业的商业化进程就此开始。