2021年商办物业管理行业空间与竞争格局分析报告（42页）.pdf

1、电商红利见顶，线下商业迎来机遇。中国的电商消费在过去十年内发展迅猛，对线下商业造成较大的冲击。然而，现在国内电商消费行业已经接近成熟，成长速度开始减缓，商品网上零售额累计同比增速开始逐年下降，尤其其中偏向于服务性质的非实物商品网上零售额累计同比在 2020 年全年保持同比下降趋势;网络购物的交易额同比增速放缓，线上交易的获客成本开始急剧上升，以电商零售巨头阿里巴巴为例，根据亿欧智库测算，从 2017 年二季度至今，阿里巴巴的线上获客成本(线上获客成本为当年新增一个活跃买家付出的成本，线上获客成本=当期市场销售费用/当期新增年活跃买家数量)已经从 2018 年一季度最低点的 0.57 元提升到

2、2020 年三季度的 3.22 元，增长 4.65 倍，电商的红利开始见顶，线上消费冲击线下的难度渐高，此消彼长之下，线下商业重新获得结构性发展机遇。部分品类线下仍具备优势，相关线下消费具备韧性。从消费零售的品类来看，在一部分品类当中，线下消费仍具备优势。根据德勤的相关调查，药品零售当中超过 51%的份额以线下销售场景为主，而在餐饮、酒类和食品当中，线下销售为主的份额分别为 41%、40%、26%，这些品类当中线下消费仍占据重要地位，被线上轻易取代的可能性较低，具备较强的韧性。综合以上来看，国内消费水平处于快速提升的趋势当中，预计未来潜力会被逐渐挖掘，消费需求空间扩大;同时，电商零售已经脱离高

3、速成长的阶段，红利见顶，增长减缓，加上部分商品品类线下场景仍具备优势，线下零售消费结构性机遇显现，有望借助消费需求扩张的东风，加快增长。三产从业人员增多，推动办公服务需求。与第三产业的快增大趋势同步的是，第三产业相关就业人员人数也长期维持增长，2019 年中国第三产业相关就业人数达到 3.67 亿人，占总就业人数的比例从 2005 年的 31.4% 提升至 2019 年的 47.4%，提升速度超过同期的产值占比，我们认为主要原因在于：1)以 TMT 行业为主的服务业相关新兴行业扩张较快，吸纳人员就业的能力强;2)第二产业处在产业升级的过程中，效率优化，从事产品终端生产的人员占比逐渐减少，工作岗位向研发、销售、管理等方面释放转换。此外，与主流发达国家第三产业从业人员占比 70%以上的水平对比，中国第三产业从业人员的增加仍有潜力空间。针对逐渐增多的第三产业从业人员，办公服务需求将逐步提升。