【研报】物业管理行业2021年中期投资策略：关注成长快质量优的中型物管公司-210612（31页）.pdf

1、物业管理：谨慎乐观，规模拓展仍是焦点行业顶层政策支持，地方配套实施细节陆续出台自 2020 年末国家住建部等 10 部委发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知后，四川省、南京市、北京市及上海市地方政府陆续出台物管新政，在细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业服务业发展的共识。2021 年5 月28 日国家商务部等 12 部门发布的关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见中也明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠支持。我们认为政策端主要是四个导向，包括1)物管费定价市场化;

2、2)城市运营服务市场化;3)加强线上线下融合，建设智慧社区;4)物管公司参与提供生活服务。在政策导向明确的前提下，从政策传导到实际业务中还需要一定的时间，但龙头物管公司在后续的业务开展中将加速对外拓展，促进行业的进一步整合，物管费的调整将更加市场化。可以预见其他省市的政策也将会根据各地的具体情况而出台，对物管板块形成强力支撑。房企资源向物管企业倾斜，二者协同发展从收入和利润的绝对值来看，物管公司的收入和利润相对房企，相当于九牛一毛。从估值来看，由于轻资产的业务属性和高成长的行业属性，物管公司享有更高的估值。碧桂园服务、雅生活服务、建业新生活、金科服务及绿城服务 5 家物管公司的市值目前已经超过

3、关连地产公司。因此，房企有充足的动力支持物管公司的发展。物管公司的长期稳定发展也离不开房企在人才、政企资源、多元业务等方面的支持。融创服务和金科服务为了和地产实现更好的协同，甚至将部分股权激励授予地产区域负责人，以充分调动地产管理层的积极性，获取更多的政企资源。房企为物管公司输送经验丰富的职业经理人。从物管公司的高管构成来看，除了起家于物业的高管，也有一部分来自开发企业。比如中海物业的CEO 杨鸥、新城悦服务的CEO 戚小明、永升生活服务的CEO 林中、世茂服务的CEO 叶明杰等均来自关连地产公司，具有多年的房地产开发及物业管理行业经验，为物管公司提供有力的人才支持和战略指导。房企整合有望为物管公司带来收并购。三道红线将加速地产行业整合，背靠龙头房企物管公司有望优先受益。三道红线压力下，房企融资难度加大，一方面房企通过加速供货、销售去化和回款加快现金流入，另一方面，中小房企通过引入合作方，转让股权的方式控制风险。头部房企因财务实力雄厚、盈利能力更加稳定、收并购经验丰富，将获得更多收并购机会和优质项目合作机会。背靠龙头房企的物管公司也有望在房企整合过程中，获得收购中小房企旗下物管公司的机会，永升生活服务、世茂服务和融创服务等公司都发生过此类收购案例。