兴业证券：物业管理行业2021年中期投资策略：关注成长快质量优的中型物管公司（31页）.pdf

1、我们的观点：我们认为公司依托融创中国充足的土储和政企资源，以及拓展团队丰富的经验，将继续保持较高的业绩弹性。预计2021/2022/2023 年核心EPS 分别为 0.40/0.66/0.91 人民币元，目标价 30.00 港元对应 PE 为 64/39/28 倍，维持“买入”评级。风险提示：业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期。目标2025 年营收千亿，年复合增速50%：公司目标到2025 年收入突破千亿，物业服务收入达 500 亿左右，增值服务含团购收入超300 亿，商写收入超 150 亿，城市服务收入超 200 亿，整体目标超千亿。根据千亿目标

2、计算，2021-2025 年公司收入和利润 CAGR 将达到50%，前三年增速将更快。第三方占比继续提升，庞大的合约面积确保高速成长：公司截至2020 年末的在管面积达到 3.77 亿平米，较2019 年末增长 37%，合约面积达到8.2 亿平米，合约面积是在管面积的 2.18 倍。2020 年新增合约面积中来自第三方品牌拓展的面积占比达到 53%，规模达到6400 万方市场化能力领先。公司目标2025 年合约面积达到18 亿方体量，庞大的合约面积确保高速成长。我们的观点：2025 年千亿营收目标为公司未来五年的高速成长方向奠定主基调。公司作为行业龙头持续探索物管能力圈边界，在过往三供一业、城

3、市服务外，公司本年在社区增值赛道中团购、传媒、家装取得显著突破。5 月21 日，公司进入恒生指数，未来有望获得更多ETF 被动配置，流动性进一步提高。我们预计公司2021/2022/2023 年EPS 分别为1.38/2.08/3.20 人民币元，目标价92 港元对应PE 为61/40/26 倍，维持“买入”评级。风险提示：业务扩张不及预期;物业管理满意度降低;物业管理费收缴率降低;物业管理费提价受阻。外拓能力显著提升：公司凭借优质的服务和强大的品牌在市场化外拓上取得显著成效，2020 年全年新增外拓合约面积约 2837 万平米，超过过去 2 年累计外拓面积。公司的外拓能力显著提升，加大了中建系物业合作、政企合作，并在城市市政综合服务、院校运营以及市政公园等领域取得突破。截止2020 年，公司在管面积 1.82 亿平米，同比增长20%。增值服务占比将提升：公司增值服务中的住户增值服务和非住户增值服务营收分别为 4.97 和 11.72 亿港元，分别同比增长 15.2%和 27.8%，增值服务营收占比为25.5%，低于行业平均水平。未来公司将加大增值服务开展力度，十四五目标营收占比达到 40%。停车位买卖服务稳步推进，2018-2020 年收购的车位数量分别为244/5126/4286 个，主要位于重点一、二线城市。