轻资产

7轻资产运营的优劣势
8房地产轻资产运营转型

轻资产是什么

轻资产是相对于重资产而言的。它主要是无形资产以及未被列入资产负债表中的某些资产。麦肯锡公司对“轻资产”做了初步界定：可以利用有限的投资而创造无限的价值的资产，这其中包括但又不仅限于特色品牌、文化与价值观、营销推广能力、创新研发能力、客户关系资源、人力资源、获取整合资源的能力以及成熟的经营经验、规范的管理流程、严格的治理制度等。后来经过学术界的摸索与研究，学者们在广义上给予了新的定义：可以决定企业核心竞争力的一类特殊的资源

轻资产主要包括企业经营经验、核心竞争力、企业文化、品牌形象等，与重资产相比，可以利用杠杆效应创造更多价值。相比于轻资产，重资产是指企业所持有的有形资产，主要涵盖房屋、生产设备等，重资产是一种资金投入大、利润回报低且变现时间长的资源，其资本报酬率较低。

轻资产与重资产的区别

根据不同企业活动在价值链中的位置，轻资产运营模式下舍弃价值链中低附加值环节，将中游的产品生产环节外包，利用外部工厂进行产品的制造与加工，减少了企业对生产车间、生产设备、厂房等重资产的资金投入。同时，企业将处于上游的产品研发和下游的产品销售环节置于内部，专注于产品的研发、销售以及终端服务这些占据价值链中高盈利环节，以低有形投入，获高收益

轻资产的特征

在轻资产模式下，企业是通过利用自身的品牌价值、企业文化、经营管理经验、精湛的技术开发等轻资产，将资源进行整体的整合，通过高效的利用，强化自身的经营效率和市场反应能力，最后使企业的竞争力和价值得到提高。企业在该模式下的经营具备如下三个特征：

(1)以价值为驱动力实现企业的价值是轻资产模式下企业的发展目标，而企业的价值主要表现为企业内部文化、品牌形象、产品研发、经营管理等方面。它是在智力和知识的基础上产生的新业务，这些业务不是企业原来经营的传统业务，通过这些业务可以为企业带来一些潜在价值。

(2)增加对无形资产的管理国内外许多学者的研究将轻资产模式与无形资产模式直接对等，对于开始轻资产模式转型的房地产企业来说，减少了重资产项目的投入，增加了轻资产项目的开发，更加注重对无形资产的研究投入，特别是对企业品牌价值、产品设计技术、文化建设等业务的投入比例上升，企业加大了轻资产项目的投入比重，也更加注重知识资本，高度重视企业自身无形资产的开发

(3)外包多数非核心业务企业在轻资产运营模式下可以通过利用自身资源的优势对企业外部的资源进行整合并加以利用，把企业内部需要高投入的项目和处于劣势地位的业务进行外包，制定适合自身经营的计划将资金集中在优势项目上，达到实现资金利用效率最大化的目标。该模式是将企业的非轻资产业务进行外包，使资金的流动更为通畅，从而升级企业的业务结构以及运营结构，将原来依赖大量人力和财力进行开发项目的获利模式转变为以智力和知识为核心的盈利模式^[1]。

轻资产行业

轻资产行业主要有电子商务行业、新能源行业、娱乐传媒行业、互联网科技行业、白色家电业、医药制造业、房地产行业、文化旅游业、体育休闲业等。

其中，电子商务行业的公司有阿里巴巴、京东、苏宁电器等、新能源行业的公司有正硅新能源、北汽新能源等、文化旅游业行业的公司有宋城演艺、曲江文旅、娱乐传媒行业的公司有天神娱乐、慈文传媒、天舟文化等、体育休闲行业的公司有如耐克、海澜之家等、互联网科技行业的公司有苹果、小米、华为等、白色家电行业的公司有格力电器、海尔集团等、医药制造行业的公司有丽珠集团、康美医药、同仁堂等、房地产行业的公司有万达集团、万科集团等

轻资产企业

除了所涉及行业的不同，轻资产企业按照本身的特点和商业模式的不同，主要划分为类金融公司、知识产权型公司、品牌型公司、互联网公司增值型公司几类

(1)类金融公司：企业的拥有丰富的经营现金流，强大的成本控制能力，并占用上下游资金进行自我复制和再投资，产生高投资回报和规模效应，相应的风险也较大。如阿里巴巴、沃尔玛、国美。

(2)知识产权型公司：企业自主拥有的在市场上具有独家竞争力、市场认可的知识产权、专有技术等，可以源源不断的生产产品，获得持续收益。如微软、默克制药、同仁堂、可口可乐。

(3)品牌型公司：企业专注于产品的研发设计，营造品牌形象，以强大的品牌效应来打开市场，拥有粉丝和客户群体，其商品拥有较高的品牌溢价。耐克、苹果公司、橡树国际、巨人集团。

(4)互联网公司：企业固定资产占比较小，注重投入技术、人才等无形资产，其主要收入来源是开发和销售互联网软件及相关应用产品以及提供互联网技术服务。如戴尔、腾讯、Facebook、 Google。

(5)增值型基础网络公司：由于未来移动电讯增值业务的发展，各种应用整合在同一个平台而趋向集约化，企业因此会加大对“轻资产”的技术资本投入，如中国移动。

轻资产运营

轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，在资源有限的基础上，充分科学配置各种资源，最大限度利用外部资源来降低自身投入，从而提高企业的资本报酬率。针对非核心业务进行外包，从以往低效率的生产者转变为一个高效率的管理者、整合者，是一种有效提高盈利能力的新型运营模式。美国地产企业轻资产运营模式运用较为成熟，它的运营方式是将产业链中附加值较低的部分外包给专业企业负责，其自身则在产业链中扮演管理者角色。这种运营模式有助于企业站在全局角度进行战略实施，不但能减轻资产，还能提升企业自身经营效率。与重资产运营不同的是，轻资产运营获取增值收入的核心是注重运营管理，轻资产运营模式在开发和运营上专业化和标准化程度高，并且企业所拥有的轻资产具有高杠杆率、高回报率的特点^[2]。

轻资产运营需要企业科学合理的配置企业资源，实现以小搏大。实行轻资产运营的模式有很多种，比如将非核心业务外包、强化科技创新、注重技术研发、重视现金流管理、深化品牌营销以及供应链管理等，以低投入获取高回报。

轻资产运营的优劣势

(1)轻资产运营的优点如下：一是可以减少公司生产加工设备、基础设施建设等的大量投资，降低生产成本；二是降低行业的准入条件，为刚开始进入行业的公司提供可以快速地扩张且风险相对较低的机会；三是使公司着力专注于其核心的优势业务，增强核心竞争力，树立品牌形象，从而扩大品牌的附加值；四是还可以利用与其他公司进行合作这一方式达到将自身的风险分散化降低的目的。

(2)轻资产运营也有其缺点：一是轻资产运营模式对公司要求比较高，需要具备强大的管理经营能力，过多的业务外包使得公司无法很好地控制产品质量，如果一旦出现任何问题，都会直接对公司的业绩与品牌产生较大影响；二是公司容易依赖外部承包商；三是外包商会逐渐积累运营经验，增强自身实力，强化关键环节的优势，之后则有可能发展下游产业，对公司未来发展构成威胁；四是轻资产运营模式极易被他人模仿，所以后期的行业竞争会愈加激烈^[3]。

房地产轻资产运营转型

对于房地产企业而言，与重资产运营模式不同，实行轻资产运营模式的企业不再投入大量的资金进行土地囤积或购置固定资产，而是通过利用企业的增值服务来获取巨额利润。在轻资产运营模式下，企业对项目的生产、建造等环节进行外包，房地产企业将更多的资金花费在培养核心优势上，以此来提高自身的竞争力。现阶段，房地产行业实现轻资产运营模式转型的途径通常会选择以下几种方式进行：

(1) 售后回租

售后回租主要是指企业将自制的房产以出售的方式来获得日常经营所需的流动资金，同时再同对方签订租赁合同租回售出的房产，在合同到期日时房地产企业对出售的房产进行回购。其优点是可以将房产等固定资产从资产负债表中移除，改善了房地产企业的经营业绩，缓解房地产企业的资金压力。但会发生因企业的信用差而无法履约回收的状况。

(2)房地产信托投资基金(REITs)

房地产信托投资基金简称REITs，是房地产企业进行证券化的重要手段，其主要概念是借助于发放收益凭证来完成企业经营发展所需资金的筹集，在这种情况下专业投资机构将收取资金所获得的综合收益按比例分配给投资者，相关研究表明在这种运营模式下，金融和房地产行业之间呈现相互依赖关系。这种模式让房地产企业可以更好地平衡安全性、流动性、稳定性这三者之间的关系。但因为高昂的物业价格，因此租售比往往会处于一个较高的水平，与传统的商业逻辑不符，因此可行性较差。

(3)商业信托

商业信托的模式类似于房地产信托投资基金模式，但却比房地产信托投资基金模式更加灵活，在这种模式下允许将开发中的物业和待开发的物业一起投资，但因为房地产行业具有资金链紧张等特点，因此商业信托的风险较大，所以这种模式也会面临类似REITs的困境。

(4)合作开发

合作开发模式是指房地产企业同其他企业一同合作开发项目，或者同专业投资机构一起进行项目开发合作。在这种模式下，合作双方可以资源共享，优势互补，提高企业运营的效率，减少风险。但也会因为合作双方相互制约，易发生房地产企业受制于人的现象。

我国房地产行业中盛行的轻资产运营模式可以分为以下三类：①在国内以万达集团和绿城中国为主，以运营商为核心的运营模式现阶段正处于转型期，被称之为“万达模式”；②以西蒙、铁狮门为代表，以投资机构为核心的“铁狮门基金运作模式”，例如国内的万科集团；③集投资与运营于一体的“凯德模式”^[4]。

参考资料：

[1]昝斌.轻资产模式下JY房地产公司财务风险控制研究

[2]李美荣.万达商业管理集团转型轻资产运营模式研究

[3]郭玉坤.保利轻资产运营模式下的财务战略研究

[4]许露丹.万科轻资产运营模式转型的研究

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【公司研究】八方股份-轻资产、高潜能细分龙头空间大-20200122[28页].pdf