住房租赁

住房租赁即为拥有房屋所有权或经营权的一方借助书面合同或口头协议交付给承租方自身住房的所有或经营权限，承租方遵循合同或口头约定向其支付一定费用并使合同终止的关系。通常情况下，住房租赁的时间若超过半年则要签署书面契约或是合同。住房租赁本身具有商品流通性，它的商品对应房屋的居住使用价值，交易的基础是房屋所有权者，也就是出租人，把房子供应给承租人，得到承租人的租金的商业模式。

住房租赁涉及的合同条款如下：租赁房屋的室内面积、承租时限、承租用途、租金、室内其他设施、承租方可使用时间、维护住房的各自责任与义务、住房转租以及违约条款等。房屋租赁合同对照住房销售或是买卖签订的合同有所不同，它不是实践性合同而属于诺诚性合同。租赁各方互相均要承负起合理权利与应负义务，即为租赁合同也具有双务性。出租一方让渡房屋所有权或经营权以得到租金，承租一方支付租金与其他附加费来取得房屋所有权或经营权，所以租赁合同也具有有偿性。《合同法》明确指出，租赁期限理论上要保持不得多于20年。若期限多于二十年，则多余的年限无效。租赁期满可以续签或补签，但时限仍要保持低于二十年

住房租赁关系与经营性房屋租赁、政策性租赁住房相比具有不同。住房租赁关系具有特殊性，与经营性房屋租赁相比较，前者是承租人进行住房租赁是以居住和生活为目的，后者则是承租人为了进行投资经营以获取收入来源为目的进行租赁，并且在一定程度上承租人和出租人的经济实力和社会地位是处于相对平等状态。政策性租赁住房，是政府为中低收入人群提供可供租赁住房，是一种社会保障制度。政策性租赁住房其优点在于此类住房权责明确，受国家政策的宏观调控，更容易统一管理，产生的纠纷较少。因在住房租赁关系中，承租人的经济能力和在市场中的地位与出租人相比处于不利地位，并且此种关系更容易受到不稳定因素的影响，如市场波动、出租人追逐利益的行为等更容易引起住房租赁纠纷。针对此种特殊性的关系，需要对承租人进行倾斜性保护

(一)政府住房租赁模式

政府提供的可供市民租住的住房称为政策性租赁住房，该模式是政府主导下的住房租赁模式。由政府作为该类住房的出租主体，具有专业性、非营利性和保障性等特征。申请主体的资格和申请的年限是有严格规定的，不具有可永久租赁性特征，可以说此种住房是为中低收入人群提供的一种过渡阶段。但是政府提供的用于出租的住房数量不足以满足承租人的需求。

(二)民间住房租赁模式

(1)专业组织经营模式：专业组织经营模式，是指个体将自己闲置的住房委托给专门从事住房租赁的专业组织进行经营和管理。由专业组织作为出租主体将住房出租给承租人，承租人向专业组织支付住房租金，再由该组织提供专业化运营、物业管理和服务的模式。该种模式下，住房的所有权与经营权相分离，更有利于住房租赁市场专业化发展，可以促进住房租赁市场的可持续发展。

(2)个体自营出租模式：个体自营出租，是指出租人将拥有所有权的闲置住房直接租赁给承租人使用，以获取住房租金为目的模式。该模式是承租人与出租人直接签订住房租赁合同，承租人直接和出租人对接住房，出租人直接对住房进行经验和管理。在本国住房租赁市场中，供应的主体大概占据90%以上的依旧是个体，可以说个体自营模式在租赁住房市场中占据主导位置，该种也是本文所论研究的承租人需要保护的模式^[1]。

(一)重资产运营模式与轻资产运营模式

(1)重资产运模式

重资产运营主要是通过自持物业开展租赁业务，自持物业的来源包括开发建设租赁住房或购买已经建成的物业，运营主体以政府开发平台、房地产发开企业为主，产品通常为集中式租赁住房，也包括房地产开发企业自持存量房源转化的租赁型养老地产、旅游地产等租赁用房。采用重资产运营模式的住房租赁项目，盈利来源以租金收益和未来资产增值为主，现金流相对稳定。但是重资产运营对资金要求相对较高，很多开发商望而却步，通常需要拥有雄厚资金的国有企业和开发商才能参与进来。

(2)轻资产运营模式

轻资产运营主要是通过受托管理物业开展住房租赁业务，通常是住房租赁运营商通过长租方式取得住房租赁权，通过标准化改造后进行出租，并且负责租期内运营与维护的住房租赁运营模式。在轻资产运营模式下，住房租赁运营主体的成本支付主要是向住房所有者缴纳的租金，收益则表现为租金差、管理费及租金收入超预期收益等

(二)集中运营模式与分散运营模式集中与分散式住房租赁运营模式主要从两个方面进行区分：一是租赁住房地理位置的集中与分散；二是物业所有权人的集中与分散。这两种运营模式在项目的获取、服务的对象以及产品设计、管理运营、盈利来源和能力都有很大的不同。

(1)集中运营模式

集中式是对一栋或者多栋位置及所有权人集中的房屋整体进行运营的住房租赁运营模式。

(2)分散运营模式

分散式是企业从个人等分散的主体获得房源，通过简单的装修和分拆隔间后采用按间或者按套的出租方式，进行租赁活动的住房租赁运营模式

住房租赁市场发展到现在度过了三个时期：

(1)自由租赁

在该阶段，房屋租赁市场的发展不受限制，市场的交易房源以私有性质居多。这是因为住房过滤理论在发挥作用。城市化进程的初期，社会化分工初现雏形，人口流动速度提高。基于此，农村的闲散劳动力往具体地区集中流动。即住房过滤理论的典型特征。该理论针对的是收入高的群体，由于买新房被空置的二手房多用于租赁、转让。而一般买入二手房的人在经济转好之后，又对买入的二手房转让或者出租，赚取资金购买新的住房。就形成了层层过滤，自上而下适应了各个层次居民的需求，也就是住房的“梯度消费”表现。由于人们收入渐渐增加，经济状况越来越好，住房使用价值频繁让渡，自由房屋出租的商业模式逐渐显现成型。自由租赁的一大特征就是出租的房屋不在政府的操控下，实现了绝对的市场主导，政府完全是放手管理。在自由租赁的后期，若还是放任自由，便可以扰乱租赁市场。

(2)社会化租赁

在进行了两次工业革命之后，社会化分工机制更加成熟，城市化进程大步推进，发达国家的工业化也比较成熟。另外，两次世界大战，给世界经济造成了重创，租赁住房的市场供应量低于市场需求。各种租赁住房供不应求的情况相继爆发，政府出于应对上述问题的考虑，加大了关于租赁住房市场的管理与协调力度，由政府掌握宏观调控权，保障市场租赁住房的健康发展。社会化租赁住房的内涵在于，政府积极投建政府的公租房，保障收入处于中低层级人群的住房需求，租金保证在特定的水平线下，以解决更多人群的住房居住需要。总的来说，全社会的租房相对买房更多，社会化的房屋租赁也成为市场趋势。

(3)市场租赁和社会化租赁并行

对于社会化租赁时期，一切的住房问题均有赖于社会租赁解决。原因是各个国家重金投资社会公共住房，有效解决了国内市场住房紧缺的冲突，不过，还是没有改善住房稀缺的源头性问题，只依靠政府的投资，还是杯水车薪，治标不治本。就政府的公共保障住房而言，公共住房赚取的租金都在基本标准线，利用公共住房收入低效部分的投资，实际上是负债经营的形式。所有的环节运行离不开政府的投资，解决财务方面的损耗，但新建的公共住房资金依然数额巨大，纯属于增加政府管理的负担。对于公共住房的管理和控制，基本上还是以政府干预为主，会让政府陷入被动。所以，对于公共住房的管理，必须实现市场化租赁，租房补贴及时进行调节。

在经历了两次世界大战后，各政府都在提高关于社会化租赁住房的比例，政府也在积极参与宏观调控，保障行业的科学合法运行。在70-90年代的经验积累上，各个国家的住房都趋于平稳均衡，市场化租赁和社会化租赁实现了同步并行发展，租房机制已经逐渐稳定下来。就国外发达国家而言，美国和英国的租赁占比超过了30%，法国的租赁住房占比最高，达到了40%。中国的经济发展体现为地区差异，住房租赁受经济的限制，也会呈现与经济发展相同的特征。城市的住房租赁需求会受到多方面因素的作用，包括人口流动的数量、速度以及经济发展效率。受不断增长的市场需求带动，政府主导社会化住房租赁显然是顺应趋势之举^[2]。

《中国住房租赁市场蓝皮书2021》^[3]指出，全国租赁住房市场发展呈现出政策推动有力，供给增幅显著、供给分布趋于均衡，职住平衡初现、保障性租赁住房主导地位不动摇，平抑租金水平效果显著、租赁住房产品分类逐步清晰，产品多元化趋势明显、产品设计回归理性，行业逐步进入标准化时代、国有企业在住房租赁行业发展的引领示范作用开始显现、政策扶持，行业的完整商业闭环初步实现、市场需求强劲租住生活方式正在形成等八大行业特征

参考资料：

[1]李英瑞.商业银行住房租赁业务发展策略研究——以建设银行重庆分行为例

[2]张雅.住房租赁中承租人权益保护研究[D].安庆师范大学，2021.

[3]ICCRA：中国住房租赁市场蓝皮书·2021（50页）.pdf

住房租赁相关报告：

58安居客房产研究院：2021年住房租赁市场分析与展望（20页）.pdf

ICCRA：全球租赁住房REITs发展及估值逻辑报告（18页）.pdf

房地产行业：从政策、市场、人口看住房租赁市场的发展趋势-220209（14页）.pdf

贝壳研究院：2021蓉漂（成都）新生代住房租赁报告（27页）.pdf

【研报】房地产行业：2020年住房租赁行业监测报告-210207（106页）.pdf