长租公寓

7我国长租公寓发展历程

长租公寓是什么

公寓是指在同片土地上形成的多户集合式住宅。长租公寓是由酒店式公寓演化而来，酒店式公寓则是在公寓的基础之上为住户提供酒店的服务，例如洗衣、餐饮等。而长租公寓则是酒店式公寓在我国发展的过程中逐渐演化出的新形式，它是对经营方式为租赁的一种划分。长租公寓对应的是短租公寓即“日租房”，两者是根据消费者的租赁期限长短划分的。在我国的《物权法》以及《合同法》中，并没有对长、短租公寓有明确的界定，包括2015年发布的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中，并未对长租公寓和短租公寓进行明确的划分，仅将两者都定性为生活性服务业。

《商品房屋租赁管理办法》第四条第二款规定：县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监管管理。各个地方所执行的标准并不一样，但普遍认为短租公寓为租赁期限在一个月以内的公寓，由公安机关纳入监管范围；超过一个月的公寓为长租公寓，由房地产主管部门监管。因此，从政府部门监管的角度出发，长租公寓的租赁期限应大于等于一个月。综上所述，长租公寓是指租赁期限大于等于一个月，并在租赁期限内为租户提供酒店式服务的多户集合式住宅。

长租公寓

长租公寓分类

(1)按房源集中度划分为集中式和分散式

集中式是指对整栋房屋进行建造、收购或租赁。独栋式公寓拥有公共空间及设施方便租客共享。具备服务范围小，节约人力，协作效应强的特点。但集中式公寓一般要求改造，对运营商的建设能力要求高。

分散式即房源分散在不同地区的不同建筑物中，经营企业拿到房源后稍加整合装修，提供标准化租住服务。分散式公寓物业选择多，使得房屋产品层次更加丰富。然而，分散的房屋分布在不同的建筑物中，服务半径大，管理难度大，人员成本高。

长租公寓

(2)按资产结构划分为重资产和轻资产

重资产运营是指自建或收购物业获取所有权，对租客收取租金和享有资产利得。开发商和国有企业资金实力雄厚，一般采取重资产经营。企业需要在跨周期资产管理、房源获取效率上具备明显优势。在重资产模式下，大部分为集中式房源。

轻资产运营是不拥有物业所有权，分为长期租赁或委托管理。长期租赁收入是租金差，委托管理是收取管理服务费。轻资产优势在于起始资金低，能快速大规模扩张。中介机构拥有大量客户资源和酒店拥有丰富服务管理经验多采用轻资产运营。创业类企业没有资金优势，但有互联网基因，思路灵活，也成为轻资产经营的主要力量^[1]。

长租公寓运营主体

作为租房租赁市场的新兴事物，长租公寓依托新生代租房群体和存量物业，整合多主体、多元化要素，以长期租赁、托管、合作等方式获取房源，通过实施统一的设计、装修、改造，面向租客提供更为品质化、个性化、差异化的居住体验以及租后增值服务，从而实现投资收益和可持续地经营

长租公寓

区别于由政府为主体主导供应的传统公租房、廉租房等保障性租赁住房体系，长租公寓由市场化多主体供给，根据运营商自身背景和资源禀赋不同，轻资产式长租公寓参与主体主要有以下三个类别。依托不同运营商背景，目前形成了分散式、集中式以及复合式经营模式。分散式优势在于能够快速占领市场规模、提供多样产品层次，而集中式公寓具备统一化管理、较低运营成本以及更广阔增值服务空间。现阶段以魔方、YOU+国际青年社区、新派公寓为代表的互联网创业公司以及酒店背景的运营商主要以集中式营运模式为主，而以自如、世联红璞为代表的中介机构以及蛋壳创业系公司形成了以分散式为主。实力较强的运营商在发展到一定阶段后，通过收并购或者合作的方式输出运营管理模式，逐渐拓展复合式的经营方式。在分散式基础上，以集中式公寓为中心，充分吸收周边的分散式房源，发挥更好的客源优势，扩大品牌在不同细分住房租赁市场的落地，加速企业规模扩张

长租公寓盈利模式

长租公寓项目作为一个需要长期运营管理的住房租赁产品，内外部存在诸多不确定性。目前，探索更为多元、更为稳定的盈利模式的仍然是较为棘手的难题。当前轻资产式长租公寓项目的盈利包含以下两个来源：

(1)运营溢价。长租公寓项目运营利润主要来源于租金差，主要有三种形式：通过整套公寓租入，实行单间分别出租而实现中间租金溢价；二是通过对房源实行分拆隔间处理，增加原有房间数量而增加额外租金收入；三是运营商通过统一对房源设计改造与装修，以实现房租价格的提升。

(2)增值服务。长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈，如除了日常保洁、维修等常规项目，还可以依托租客群体消费偏好和社交需求，整合第三方优质资源，为租客提供团购、培训、旅游、交友、运动等增值服务，扩大服务半径，进而从租住生态圈衍生产品上实现盈利^[2]。

长租公寓融资模式

轻资产式长租公寓想要持续规模发展，离不开资本的支持，融资对于运营商来说至关重要。在政府先后出台的一系列金融支持政策支持下，我国轻资产式长租公寓运营商不断探索形成了形式多样的融资方式，涵盖股权融资、债券融资、资产证券化等，此外还包括并购基金、众筹、P2P、租金贷、保理等。

(1)股权融资。主要有风投、私募等方式。鉴于轻资产式长租公寓项目投资回收周期长、盈利空间窄、缺乏可抵押的固定资产，使得股权融资模式成为初期创业运营商均较为青睐的融资渠道。运营商通过转让一定股权获取融资，投资者通过股权溢价获得收益。但目前，股权融资马太效应逐渐显现，资金开始向龙头企业流动，中小运营商股权融资大幅收缩。

(2)债券融资。传统债权融资主要指从银行等正规的金融机构融资，包含住房租赁专项债券、中期票据、银行贷款三类渠道，主要面向大中型长租公寓运营商提供融资，且融资成本相对较低。如魔方公寓、自如借助自身平台信用，可获得银行贷款及提供其它的融资服务。

(3)资产证券化。目前，运用于长租公寓主要有ABS、CMBS以及类REITs三种资产证券化形式，但各自适用范围存在着差异。其中，ABS以长租公寓租金收益权作为发行底层资产，可供轻资产式运营商筹集资金；而CMBS和类REITs需要以物业产权作为底层资产，因此主要适用于重资产运营商筹集资金。国内自2017年首单公寓类资产证券化产品挂牌发行，后相继推出10单，但由于2018年开始出现长租公寓频频爆雷，发行总量在逐年呈缩减趋势。

(4)收并购基金。鉴于长租公寓盈利困难，行业整体洗牌加剧，强者恒强逐渐凸显。在2019年，部分重资产长租公寓运营商拟从上市主体中剥离长租公寓业务，轻资产式企业收并购事件持续发生。如，青客和蛋壳公寓开启上市进程，杭州爱上租、苏州乐栈公寓、郑州悦如公寓等一些经营不善的长租公寓被收购。

(5)众筹产品。即长租公寓运营商将已有公寓未来一年的租约贴现出售，本质上属于应收账款转让，进而快速筹集和回笼资金，以投入下一房源获取和运营。目前，已有部分运营商在众筹平台推出众筹产品。

(6)“租金贷”。指的是长租公寓运营商通过要求或者变相方式，引导、诱导租客同第三方金融机构签订租金贷款合同，见图。一方面，利用租客信用抵押一次性获取租赁期限内的全部租金贷款，然后由租客后续向金融机构按月偿还贷款；另一方面，运营商则按照月度向房东支付租金，期间贷款利息一般由长租公寓运营商代为缴付，由此形成了“长进短出”的租金贷款运作模式。其模式理论上的优势在于既能一定程度上缓解长租公寓运营商以及租客的资金压力，同时也为传统金融业务注入活力。然而，在实际操作过程中逐渐发生异化，在运营端、租客端和资金端暴露较多问题和更大的风险，甚至存在长租公寓运营商卷款跑路。

长租公寓

长租公寓与传统住房租赁的区别

长租公寓是随着居民可支配收入的增加以及对生活质量要求的不断提高，而产生的一种新型的住房租赁产品，虽然本质上与传统住房租赁产品一样，目标都是解决居民的居住问题，满足居民的居住需求，缓解购房压力与房价疯涨的矛盾。无论是长租公寓还是传统住房租赁产品，都有利于城市引进建设性人才。但作为新兴产物，其与传统住房租赁产品有明显差异，具体体现在以下几方面：

(1)服务附加值：按照传统的租赁模式，承租人与业主出租人的关系只是与租赁相关的契约关系，除支付租金外，通常只与出租人在租赁期延长和取消时有关，这是一个相对独立的租赁协议。而长租公寓的经营者与承租人除开租赁的契约关系，更是居住文化的体现，其更为人性化、更注重品牌化、更体长服务化，相对来说，运营上甚至会打造全方位的文体设施、娱乐设施等现代化居住条件需求的必要设备，体现承租人和出租人之间的服务附加值。

(2)安全性：青年群体往往通过广告或网络平台与个人房主签订租赁合同，要求租金低廉，但由于缺乏安全意识，他们可能会面临房地产证件不全、产权无法确定、没有业主的身份证保障等安全问题，随着租房市场乱象的产生，往往还存在着押金无法退回、安保设施差、维权难等方面的问题。但是长租公寓行业作为新兴的租房行业领先者，集中管理、统一装修、企业担保等各方面原因，为租客的租房安全性提供了极大的保障。

(3)租房体验感：传统租赁住房对于房源的装修品质、户型面积、家具配套等无统一标准，对租住后续服务缺失，也会面临年久失修的家具、破旧家电、墙面渗水、上下楼吵闹等问题。租房人群需要经过慎重选择后选择住所，会耗费较多时间与精力。租户租住满意度较低。长租公寓具有统一的标准化装修品质与管理水平，租住后服务齐全，投诉反馈机制畅通，租户租住满意度较高

(4)稳定性：我国传统租赁市场以私人出租者和租房经纪公司为主，往往导致租赁关系不稳定，私人或中间人可以随意变更现有租赁合同，或因租金价格上涨而随意涨价，以买方市场为主，直接导致了承租人成为交易环节中弱势群体，也损害了承租人的合法利益，这就使得消费者无法采取补救措施，由于传统租赁产业的缺陷，长租公寓行业的产生很大程度上缓和了承租人弱势地位的困境，而其运行的监管和安全要求相当严格，租客和出租机构之间没有任何中介障碍，也有助于确定租期和租金。

我国长租公寓发展历程

(1)探索阶段(2000-2013年)

1998年，我国结束了长达几十年计划经济时代的公有住房分配制度，迎来了住宅商品化的时代。2000年，为贯彻我国住房制度改革，财政部发布的《国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中提到予以住房租赁税收减免减税，这一政策的出台催生了租赁住房市场的需求。2002年起，“二房东”模式在租赁住房市场兴起，以Yopark为代表的“公寓企业”形成，而这类“公寓企业”所面向的客户群体主要外资企业的高管人员。2003年，我国加入了世界贸易组织(WTO)，大批国外企业进入中国市场投资酒店式服务公寓，提高了此类项目的需求。2008年，北京奥运会的成功召开引起了投资酒店式服务公寓的热潮，但同年的金融危机抑制了市场需求，大量的项目被转售给了专业运营机构。2010年，晟曜行公司以上海世博会的召开为契机，在上海开设了第一家集中式长租公寓，成为上海中高端公寓市场的第一品牌。2012年至2013年，国内的长租公寓市场进入了平稳期。

(2)发展阶段(2014年至今)

2014年起，长租公寓行业因资本的进入诞生了一批新生力量，以此开启了新的竞争格局。you+公寓、未来域、青客公寓等公寓相继获得融资进入市场。2015年，住建部发布的《房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提出供给市场多主体化，引导地产公司持有房源进入市场；同年我国流动人口规模首次超过2亿，租房行业拥有大量的客户基数。此后，多家国企以及大型民营企业进入长租公寓市场，万科泊寓、龙湖冠寓、招商蛇口壹栈、保利UOKO占领了一定的市场份额，全国排名前50的房地产企业有三分之一布局长租公寓，大量中小企业在国企以及大型企业的引导下纷纷进入长租公寓市场。2020年受到新冠疫情的影响，多家长租公寓因为资金链断裂而“暴雷”，多地政府出台警示文件向社会公众提示租房风险，同时细化相关规则规范企业行为，长租公寓进入调整期^[3]。