贝壳控股有限公司

贝壳控股有限公司(简称“贝壳”)由链家网升级而来，是中国最大的线上线下一体化房屋交易和服务平台。不同于链家网垂直自营模式，贝壳通过ACN模式聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，为用户提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。上市公司体内包括“贝壳找房”平台、房地产经纪自营品牌“链家”、加盟品牌“德佑”以及贝壳金控、如视等衍生服务主体(但不包括长租公寓品牌“自如”)。

2021年贝壳实现平台总交易额(Gross Transaction Value，简称GTV)38535亿元，同比增长10.1%，在中国居住行业市占率9.7%。公司旗下活跃经纪人40.6万人，活跃门店4.5万家，月活跃用户数量3740万人次。根据灼识咨询(下称CIC)，贝壳不仅是中国GTV最大的房产交易和服务平台，同时也是全球第三大商业平台。

2001年9月，贝壳前身“链家”在北京成立，开始经营房产交易服务业务；2008年，率先推出楼盘字典，现已成为中国最大、最全的房源数据库；2011年，公司在行业内引入并倡导“真房源”标准，并推出首个ACN网络；2013年，链家发布“四大安心服务承诺”；2014年，链家与万科签订战略合作；2014年，链家终止与搜房网合作，链家网正式上线。2015年，链家合并上海德佑地产、伊诚地产、杭州盛世管家等多家地产中介机构，与静安孚瑞不动产，大连好旺角，广州满堂红达成战略合作。2016年。旗下品牌“自如友加”宣布独立，成立北京自如生活资产管理有限公司2017年，覆盖全国29城市座。全国化的布局初具规模；2018年，利用链家积累的资源优势，公司成立贝壳平台，正式转型成为居住产业的互联网平台，并于2020年顺利登录纽交所，成为中国居住服务平台第一股。2022年5月11日，贝壳以介绍上市的形式在港交所完成双重主要上市

彭永东和单一刚两位联合创始人合计持有公司全部1.58亿股B类普通股，加上两位创始人所持1.26亿股A类普通股，以及左晖家族信托授予其持有的8.85亿股A类普通股所代表的17.0%的投票权，两位创始人代表的核心管理层合计掌握公司49.7%的投票权。股权结构稳定

彭永东：董事会主席兼首席执行官。贝壳联合创始人之一，为公司数字化工作的主导规划者，带领集团实现多个关键里程碑

单一刚：联合创始人兼执行董事。贝壳联合创始人之一，北京链家董事，深入参与北京链家的所有战略决策

徐涛：执行董事兼首席财务官，先后担任达科信息、滴滴无限科技、商汤科技等公司首席财务官

徐万刚：执行董事兼首席运营官，创立四川伊诚房地产经纪有限公司并担任总经理，加入贝壳后负责西部战区整体运营管理

李朝晖：非执行董事。腾讯副总裁兼并购部主管，腾讯投资管理合伙人

陈小红：独立非执行董事。H Capital的创始人及管理合伙人，曾任Tiger Global董事总经理

朱寒松：独立非执行董事。曾任担任高盛集团经理、执行董事及合伙人，退休后担任中国投资银行部联席主管等职务

武军：独立非执行董事。北京镭场景科技有限公司的创始人等职务

贝壳目前的业务主要包含存量房业务、新房业务以及新兴业务三大业务板块。

(1)存量房业务：对通过自营品牌链家完成的二手房交易及房屋租赁收取佣金、对其他经纪公司收取佣金分成、对其他经纪公司收取平台服务费、对加盟品牌旗下的经纪公司收取加盟费、以及通过提供签约及签后服务(如实地勘探、经纪人招聘和培训服务)等其他增值服务收取额外费用；

(2)新房业务：通过提供链家、贝壳平台上的贝联门店、或新房交易专门销售团队的营销渠道，向房地产开发商收取销售佣金；

(3)新兴业务：收入主要来源家装家居服务和金融等多种居住相关服务。

贝壳自2009年开始搜集房屋信息、构筑楼盘字典，截至2020Q1末楼盘字典拥有2.26亿套真实房屋信息。依托楼盘字典底层基础数据，结合业主、客户、经纪人、平台之间深度连接产生的海量交互数据，贝壳找房打造和升级了全生命周期的真房源验真系统，可对房源的上架、展示、下架进行全生命周期管理，7×24小时实时比对房源特征，捕捉房态信息进行辨别，经过智能数据模型测算，对全量房源进行精准打分等。目前贝壳找房的真房源率可以达到95%以上。

(1)真实存在：即每一套房子，都会对应到唯一的物理地址，在贝壳找房平台上录入一套房子，也都会对应到具体的物理地址，并且与楼盘字典匹配、识别，确认录入平台的房源真实存在。

(2)真实价格：要求录入报价与委托协议一致，并及时对价格进行更新和调整。

(3)真实在售：即有真实委托意向和真实委托动态，不录入无委托意向的房源，如果委托意向变更需及时核销。

(4)真实图片：要求房源图片及信息准确真实，并对房源图片及信息的变动进行及时维护。

贝壳平台是面向住宅房地产行业和生态系统参与者的开放平台，连接房地产市场的供需方(购房者，卖方，房东和租户)和经纪商(房地产经纪品牌、门店和经纪人)，帮助所有参与者高效完成多种场景下的房屋交易服务。贝壳平台以ACN为基础，通过促进经纪品牌、门店和经纪人之间的合作，规范真实房源清单，并标准化和简化房屋交易流程，实现交易效率的提升。SaaS、客户前端、线下门店、交易中心、金融服务等各类功能模块与ACN一起构成了平台的基础设施。

ACN(Agent Cooperate Network)，即经纪人合作系统，类似于美国的多重上市服务(MLS，Multiple Listing System)，是贝壳平台的操作系统，通过佣金分配机制规定房屋合作交易中经纪人的角色、权利和义务，来重新定义行业参与者之间的关系，使得同一品牌和不同品牌的经纪人可以按照其机制进行合作完成房屋交易，并取得对应的提成，提高信息获得和交易效率。

(1)SaaS系统

1.智慧房源清单：系统自动将房源信息与“房屋词典”中的现有数据进行比较，并根据当地房地产定价政策向价格过高的经纪人发出警告。SaaS系统还安排自动回访，与业主确认有关房源的信息。

2.潜在顾客推荐：SaaS系统跟踪经纪人与客户的互动，以确保及时沟通。经纪人始终可以在SaaS系统中积极寻找新

客户，包括浏览共享池并与平台分配的客户进行互动。

3.经纪人合作和智能客户关系管理：经纪人可以通过SaaS系统记录、管理、搜索房屋客户信息，并发起与其他经纪人的合作。SaaS系统基于对客户浏览行为的智能分析，将某些客户标记为“高潜力”，以便经纪人可以有效地确定优先级。

4.标准化交易程序：SaaS系统实现交易流程数字化和标准化，许多环节的工作都可以由系统自动生成。可视化的交易管理系统，使经纪人可以跟踪、管理和完成从在线合同签署、付款、代管、抵押、产权清算、转让和抵押的交易过程。

交易完成后由系统自动分配佣金。

5.门店激励机制通过SaaS系统，门店经理可以查看经纪人的操作数据、各类记录、信用积分，促进门店内部激励。

(2)客户前端

客户前端包括ke.com网站、贝壳APP、贝壳微信小程序，可为住房客户提供住房交易资源。客户可以通过前端：

1.查找二手房、新房和租赁的房源，了解房屋相关信息和经纪人评价等。系统根据客户行为为客户推荐合适的房源；

2.查看经纪人信息，选择经纪人进行咨询；

3.查看房地产相关的综合数据库，了解房地产市场新闻动向。

(3)以社区为中心的门店网络

贝壳专注于线下社区的参与，以社区为中心的门店可作为本地客户的便捷访问点，也是贝壳平台的有形线下接触点。通过贝壳的在线平台，客户与经纪人之间的联系使客户可以在线下快速找到门店和经纪人，从而高效地提供本地服务。

(4)专业培训与支持

贝壳为经纪人提供专业培训和支持以提高其专业素质和竞争力。该体系包括线下培训系统、华侨学院、贝壳博学考试、在线公开课程和贝壳经纪人学院。

(5)全过程交易支持和金融服务

贝壳提高线上和线下交易中心与金融服务业务部门的合作，为客户提供了从签字到成交的全过程交易支持和金融服务。这些服务包括安全付款、房产托管、抵押服务、产权清算和担保等。2014年建立eHomePay线上支付平台，提供住房交易中的数字支付处理服务，eHomePay还充当托管服务，解决了中国住房交易中的信任问题，以确保买方和卖方履行义务。

(6)数据服务

基于历史数据的海量积累，贝壳开发了专有的数据处理系统，为平台上的产品和服务提供了数据支持，主要包括：

楼盘字典。楼盘字典包含了从邻里、社区、建筑到楼层和房间的大量相关信息。根据CIC报告，截至2020年6月30日，楼盘字典覆盖了中国33个省约332个城市的54.9万个社区，约2.26亿套房产、450万幅景观地图、480万栋建筑和1020万套建筑单元，是中国最全面的房地产数据库。经纪人可以通过SaaS系统在楼盘字典中浏览与自己城市相关的信息、提供新信息或修改。通过楼盘字典，核实房源清单的真实性，在贝壳的平台上补充房源信息，并根据房源

数据和过往交易历史提供房产估价服务。收集客户数据进行建模和分析；收集经纪人活动数据，为经纪人进一步构建各种数据模型，包括信用分数，贝壳分数，技能发展模型，显示模型等；收集有关住房客户，经纪人和房地产清单之间的拓扑关系的大数据，挖掘潜在的关联功能，优化匹配和推荐算法。

(7)AI应用程序

贝壳平台上的AI应用程序包括：

智能搜索和预测，对房地产交易概率进行预测。经纪人行为预测，预测哪些经纪人更有可能辞职，降低离职率。贝壳选房。贝壳选房的评级基于物业功能、房源带看记录等因素的评级系统，向住房客户推荐高质量的房源，预测顾客的房源兴趣，发送给经纪人。文字和语音助手。房源监控。分析和标记可疑房源清单以进行手动检查。

(8)金融信用分析和信用评分。

VR房源展示：允许客户使用VR远程访问房源，提高决策效率。2019年，VR物业展示的浏览量约为4.2亿次，房产客户在VR物业展示上总共花费了2300万小时。2020年4-6月，平均每天有大约15.9万次由经纪人指导的VR房产展示，2019年同期的次数为1.1万次/天。家庭装修实现系统：允许顾客观看3D 房屋装修效果、自动生成家庭装修计划等。

参考来源：

【研报】房地产行业： 从贝壳上市深度研究房地产经纪行业洞察居住生态共谱经纪未来-20200817（35页）.pdf

【研报】房地产行业经纪系列专题一：从贝壳上市到阿里入局经纪行业将何去何从？-20201013（48页）.pdf

贝壳-投资价值分析报告：周期拐点在望刷新估值视角-220522（24页）.pdf

贝壳-深度报告：产业互联网平台龙头周期拐点复苏可期-220613（34页）.pdf