旧城改造

从概念上来讲，狭义上的旧城是指已经衰败的，不能满足现代城市功能要求和人民生活水平需要的早期的城市中心区或繁华区；广义上的旧城是指包括城中村、棚户区、功能衰败的老城区等在内的不能满足未来城市发展要求的区域。改造是根据某一方面的需要，针对城市现存环境中内部功能、建筑、空间、环境等进行的必要的调整和改变，是有选择的保存、保护并通过各种方式提高环境质量的综合工作。

旧城改造是城市发展到一定阶段必然的选择。因为新区的建设、公共交通的变化等原因引起的旧城的衰败，是在城市发展过程中必然经历的阶段。对旧城改造广义上的理解是：以改善区域内的居民的生活条件为目的，对行政范围内的已建成区采用保护、修缮、拆除或重建等手段，系统性的干预到该区域的规划、建设、社会、经济和文化等领域。该定义涵盖了社会、经济、文化等多领域、多元化的背景，所针对的研究对象也从传统意义上的大中型城市变为所有一切有人类居住的场所。对旧城改造狭义上的理解是：对城市物质环境不适应经济、社会发展需要的部分进行改造，改善和提高城市的整体功能^[1]。

在西方国家的城市发展史中，旧城改造这一概念所包含的内容主要经历了以下变化：第一个阶段被称为“城市重建(Urban regeneration)”，这一概念名称主要源于上世纪五十年代对战后受到严重摧毁的城市进行快速的恢复与重建，如英国城市斯旺西(Swansea)。第二阶段则被称为“城市复兴(Urban Renewal)”，这一阶段的“旧城改造”旨在对受到高速工业化而带来的弊端影响而衰退的城市进行重新规划与改建，以改善城市的物质空间环境，提高城市经济活力。到了第三阶段，“旧城改造(Urban Regeneration)”的内涵逐渐转向城市历史文化的保护与传承以及对人们公众价值观的塑造方面。

旧城改造的内容主要包括：一是改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；二是改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化环境，减轻污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；三是更新、调整城市工业布局；四是更新、完善城市道路系统；五是改善城市居住环境，提供完整的公共服务设施建设，把旧街坊改造成功能全面完整的居住区^[2]。

具体而言，旧城改造的内容主要有再开发、整治、保护三个方面。

(1)旧城再开发：在布局混乱，城市功能完全丧失，城市环境质量严重恶化的城区，按照城市总体规划，拆除全部建筑物和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变原有地区景观的大规模城市改造建设。

(2)旧城整治：在城市功能部分丧失，城市环境质量正在恶化的地区，拆除不良建筑物和构筑物，对尚可使用或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮、改造，新建各种必要的城市设施，部分改变原有地区景观的中等规模城市改造建设。

(3)保护：在现状良好，具有保留价值的建筑物、构筑物、街区进行保护性维护修缮，基本不做改变的小规模改造建设

(1)改造方式：城市更新的改造方式是重建或再开发、综合整治、功能改变；旧改的改造方式是综合整治、功能改变、拆除重建；棚改的改造方式是拆旧建新

(2)改造周期：城市更显的周期长短视具体类型而定；旧改的周期较长；棚改的周期较短

(3)改造主体：城市更新的改造主体是地方政府部门、土地使用权人、市场主体等；旧改的改造主体是村集体经济组织或其他市场主体；棚改的改造主体是地方政府或地方政府委托的企业

(4)改造对象：城市更新的改造对象是旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等；旧城改造的改造对象是旧城镇、旧厂房、旧村庄等；棚改的对象是城镇中不符合整体居住水平的危旧住房

(5)改造目的：城市更新的目的是完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展；旧改的目的是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境；棚改的目的是旨在消除危旧住房，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套

(6)推进速度：城市更新一般情况下平均5-8年；旧改的推进速度企业积极推进下5-8年；棚改是政府积极推进下2-3年

(7)强制程度：城市更新相关政策文件中没有具体的强制性条款；旧城改造完全遵循自愿原则，100%或高比例同意方可实施；棚改对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚等程序强制执行

(8)改造原则：城市更新的改造原则是政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与；旧改的改造原则是政府引导、市场运作、公众参与；棚改的改造原则是政府主导、国企实施、人才住房

(9)改造程序：城市更新对程序有大致规定，其中拆建类城市更新项目包括计划立项、专项规划报批、实施主体确认和土地获取；旧改对程序有明确规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、回迁安置等；棚改没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循

(10)三者联系：城市更新包括旧城改造、棚户区改造，旧城改造是城市更新的一种形式，棚户区改造归属于广义的旧城改造范畴

(1)上海新天地旧城改造

上海新天地旧城改造算是我国开始较早并且较为成功的旧城改造项目。在新天地开发之前，这里曾是拥有近一个世纪的历史的石库门里弄建筑群。90年代初期，上海开始大规模的拆迁和重建，大量石库门建筑消失，保护传统建筑迫在眉睫。1999年，这里开始了新天地的开发项目，在保留石库门特色建筑旧区风貌的基础上，改造开发成一个既反映上海历史文化又融合现代都市餐饮购物等工程的国际化休闲娱乐中心。

新天地开发借鉴了国外经验，秉承“环境先行”的理念，采用保留建筑风貌、改造内部结构和功能、并引进新生活方式，使生态环境和人文环境和谐的融合在一起，将场地整体商业价值提升。一方面，新天地选择先保护传统建筑群再将其进行开发。首先保留场地内的里弄格局并对建筑进行保护性改造，对公共设施进行修补，使之能够满足商业、文化和办公的功能使用。另一方面，将传统特色元素的提取与整合，融入现代都市居民色生活方式，利用石库门弄堂的海派文化风韵吸引游客，注重历史与未来的和谐共生，将历史感与新生活的形态文化品味结合，使文化享受达到一个新的境界，保证新天地的文化活力。上海新天地通过让上海石库门建的筑焕发新生的同时，也营造了一个历史、现代、商业、文化彼此交织的城市氛围，是旧城改造的成功范本。

(2)广州永庆坊旧城“微改造”自2006年起，广州便启动了旧城改造的工作，2009年出台“三旧”改造政策，成立“三旧”改造办，主要为城中村和一些老旧厂房为主，历经十年左右的规划改造与经验研究，于2016年提出“微改造”的城市旧城改造的模式，由大规模的拆迁建设转化为小规模的场地保护更新和利用，强调多元主体参与，保护历史文化，提高土地和建筑的有效利用率。其中永庆坊便是广州旧城改造“微改造”模式下的优秀范本。永庆坊位于有百年历史的恩宁路中段，前身是永庆大街，作为广州老城的中心地带，有着极具广州都市人文底蕴的西关旧址。永庆坊片区内保留大量传统民居和文物保护单位，如八和会馆、李小龙祖居、詹天佑故居等。在旧城改造前期大拆大改的阶段，政府已经完成了区域内老旧建筑的拆迁和改造，进入了保护与修补阶段。首先对永庆坊街道的基础环境进行现代化的修整，在保护原有历史风貌的基础上翻修道路，整理挂在半空中的杂乱电缆，将其埋入地下，增加基础设施建设，改善社区卫生、照明、排水等多个方面，保证居民的基础生活环境；随后运用“微改造”的方式，保持街道两侧建筑外侧轮廓不便，保留建筑而原有的岭南传统民居特色，将建筑的外立面进行修缮和更新，凸显传统的城市历史肌理；然后将场地原有的废料进行再利用，保留场地内原有的瓦片、青砖、木材和麻石等，设计成景观小品和用作街道内装饰，在新工艺的基础上增加古老元素，营造古朴的空间；最后，在完成街道社区整体风貌改造之后，更新业态，邀请新产业入驻，激发出老旧街道新的活力。永庆坊的旧城“微改造”模式，是旧城改造进程中一次较为成功的尝试，也为其他城市的旧城改造提供了新思路和示范作用。

参考资料：

[1]城市更新视角下旧城改造效益评价研究——以南昌市为例.pdf

[2]许峻.张掖市旧城改造中明粮仓片区保护与利用研究

旧城改造相关报告：

天健集团-深圳旧改排头尖兵建筑全产业链协同-220510（28页）.pdf

【研报】建材建筑行业：2020年中国市场前瞻—新冠病毒“危”与“机”基建托底及旧改催生结构性机会-20200505[32页].pdf

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【研报】建筑材料行业塑料管道工程龙头：全装修、旧改趋势下迎来新机遇-20200312[38页].pdf

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