房地产专题研究：存量房“收储”政策的约束与再思考-241128（19页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 存量房存量房“收储”政策的“收储”政策的约束与约束与再思考再思考 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2053 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.B

2、RC046 +(86)21 2897 2065 研究员 陈颖陈颖 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发

3、股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2024年 11月 28日中国内地 专题

4、研究专题研究 房地产“收储”半年度回顾：政策不断升级，框架逐步清晰房地产“收储”半年度回顾：政策不断升级，框架逐步清晰 5 月 17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由 60%提高至 100%；财政部亦表态支持地方用专项债“收储”。目前至少 32 个城市已发布收储细则，在房源、配套、户型、定价等层面框架基本明确。但整体落地进展有限，资金使用方面，截至 2024Q3，央行保障性住房再贷款已使用额度约 162 亿元，较 24Q2增加 41 亿，使用率约 5%。项目落地方面，至少 14 个城市披露收购存量房共计 15.6 万套，但扣除试点

5、的 8 个城市后项目较为有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。存量房“收储”过程中可能面临的几个约束存量房“收储”过程中可能面临的几个约束 我们认为存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：1）价格匹配机制）价格匹配机制：地方政府诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商诉求在于回笼资金足以覆盖债务，或导致双方价格存在分歧。2）房源匹配机制：）房源匹配机制：地方政府收购存量房对房源的配套、区位、户型都有明确要求，实际上提高了收购门槛，也考验当地市场是否存在相对应的足量

6、房源。3）责任匹配机）责任匹配机制：制：在“自愿参与”、“以需定购”、“确保商业可持续”等要求下，参与主体对于收购存量房项目的合规性与盈利性要求或更高，亦会使地方政府和银行倾向于以谨慎的态度去推进收购存量房。4）市场隔断机制：）市场隔断机制：存量房收购后“再配置”的市场与商品房市场存在重叠，其出售价格、出租价格、供应量均或会对当地商品房市场产生冲击，从而影响地方政府推进意愿。对于房地产“收储”未来方向的再思考对于房地产“收储”未来方向的再思考 存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为有以下思路：1）“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）“收储”重心或可向高能级