《赢商网&首创奥莱：2026奥特莱斯行业洞察蓝皮书（45页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《赢商网&首创奥莱：2026奥特莱斯行业洞察蓝皮书（45页）.pdf（45页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、PAGE03卷首语在宏观经济承压、大宗资产普遍震荡的周期波动中，奥特莱斯正以独特的韧性穿越迷雾，成为商业地产领域稀缺的景气赛道。这一现象并非偶然，它既源于业态本身的底层逻辑，也契合了国家战略与资本市场的深层脉动。基于长期、中期、短期三重维度的观察，我们试图系统解构奥莱从“折扣卖场”向“品质生活枢纽”进化的内在逻辑。长期来看，奥莱是消费价值回归这一宏观进程中的最大受益者。当经济增速放缓、居民消费信心波动时，“价格左移”成为消费者普遍行为特征消费者追求更低价格，却不妥协品质。奥莱凭借“名品+折扣”的错位优势，成为承接这一需求的最佳载体。无论是在上行周期承接消费升级，还是在下行周期满足理性消费，奥莱

2、都展现出穿越周期的价值韧性。中期而言，政策红利为奥莱注入了确定性发展动能。“十五五”规划将“消费扩容升级”作为战略主线，明确提出“推进传统商圈焕新”、“培育中高端消费新增长点”。奥莱作为兼具品质消费与休闲体验的复合业态，天然契合政策导向，成为落实国家提振消费战略的重要载体。与此同时，2024 年华夏首创奥莱 REIT 的成功发行，被北京市国资委列为国资改革的标志性成果这不仅标志着优质奥莱资产获得了国家级资本的权威背书，更意味着其“投、融、管、退”的商业闭环已全面打通，为行业的高质量、可持续发展注入了强劲动能。短期表现上，奥莱的景气度已在市场中得到充分验证。2025 年以来，头部奥莱项目销售额与

3、客流量双双攀升，成为行业中罕见的租金与出租率“双增长”的零售业态。在二级市场，消费基础设施 REITs与商业不动产 REITs 中，奥莱业态的业绩表现最为稳健，进一步印证了其资产质量与抗风险能力。在长、中、短三周期共振的背景下，奥莱已不再是一个简单的折扣卖场，而正在进化为一个兼具价值感与体验感的“品质生活枢纽”。我们将从奥莱的行业逻辑、发展趋势、竞争壁垒与案例分析四个维度，系统呈现奥特莱斯如何通过重构“品牌力、体验力、科技力”，在存量竞争时代确立新的价值坐标，并以此回应一个核心命题：奥莱何以穿越周期，又如何引领未来。M O R E T H A N O U T L E T SPAGE05行业观察

4、奥莱为什么是当下最景气的细分赛道？随着宏观经济进入新周期，消费市场的结构性分化日益清晰：奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。1奥莱为何能穿越周期、持续领跑？本章节将从消费需求、业绩韧性、资源禀赋与估值逻辑四个维度，深度解构奥莱逆势增长的底层逻辑。统计范围：27 城标杆购物中心、奥特莱斯注：左轴客流增速，右轴出租率；2026Q1 指 2026 年 1 月、2 月数据均值35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3 2025Q4 2

5、026Q11009590858075706560购物中心场日均客流增速奥特莱斯场日均客流增速购物中心出租率(%)奥特莱斯出租率(%)奥特莱斯经营指标表现好于购物中心行业均值数据来源:赢商大数据PAGE07焕然新意 共赢未来M O R E T H A N O U T L E T S消费需求奥特莱斯，消费左移时代的最大受益者在一个“横坐标是价格，纵坐标是品质”的坐标轴上，当经济增速不及预期的时候，消费者自然会变成“价格敏感型”，要求商品价格更低，但依然要有原先的商品品质。作为美国最知名的两大零售商，亚马逊和沃尔玛不约而同的把品牌口号改为“Spend less.Smile more.”和“Save

6、money,live better”既要省，还要好，这就是消费向左平移的价值主张。当经济上行、居民消费信心增强时，消费者品牌消费意识提升，奥莱有望承接部分消费升级需求。当经济增速减缓或居民消费信心较弱时，由于名品消费存在一定惯性，消费者将倾向于购买品牌折扣商品，因此奥莱也将受益。这种消费左移特征，从购物中心客群结构变迁中可见一斑：2021 年到 2025 年的五年间，购物中心的大众化消费阶层（工薪、小康）客群逐渐强势，高消费阶层（中产、富豪）客群则有所减少。理性消费可以让大家走得更远，而且这种趋势本身也是一种商机：1.12021工薪 小康 中产 富豪8.6%8.6%51.6%53.1%36.5