房地产税

房地产税是什么？首先厘清一个常见的认知误区，平常讨论较多的“房产税”和官方文件中的“房地产税”是两个不同的概念。房产税的征税对象是房屋，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，本质是财产税；房地产税则范围广泛，包括房地产经济运动过程中所有相关税种，除房产税外，还有契税、土地增值税、城镇土地使用税和耕地占用税等。值得注意的是，房产税和城镇土地使用税目前仍由国务院以暂行条例的形式发布实施。

房地产相关的税种贯穿在地产的各个环节。由于房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备、开发销售和消费全过程，横跨生产、交易和消费领域，虽以交易领域为主，但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，兼有勘察、设计、规划和上地开发等生产职能，并在消费过程中承担维修、改造、保养、装饰等生产任务，甚至提供售后维修和物业管理服务。因此，“房地产税”主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税(于2016年5月1日起由营业税改称)、城市维护建设税(教育费附加)、印花税和企业所得税、个人所得税共10个税种^[1]。分类如下：

1950年1月，我国首次提及房地产税，《全国税务实施要则》中提到，“规定除农业税外，全国统一征收14个税种，其中包括房产税、地产税等，并统一建立了各级税务机构”。同年6月，调整税收，合并地产税和房产税，统称为房地产税。

1973年，我国简化税制，将部分以国有企业和集体企业为征收对象的房产税纳入工商税种范围，经济调节功能大大削弱。

1984年-2002年我国的房地产税萌芽。1984年10月，“恢复征收停征超过十年的房产税”，1993年颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

2003年-2010年，我国房地产相关税费进行调整阶段。2003年，在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产征收统一物业税。2006年，房产部门、财政部联合对物业进行评估和税收统计。2008年，废除1951年颁布的《城市房产税暂行条例》，依照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》全面征收房产税。

2011年开始，房地产税试点正式开始。2011年1月，房地产税改革试点，在上海、重庆启动房地产税改革试点。2013年11月，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程。2018年9月立法规划“房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中”。2020年，财政部部长刘昆就在《人民日报》撰文，“立法先行、充分授权、分步推进“的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年3月，“十四五”规划正式发布，“推进房地产立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。2021年10月，习近平总书记在《求是》杂志发表名为《扎实推动共同富裕》的文章，推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

2021年10月23日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》发布(简称《决定》)。《决定》表示：“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”。同时，该《决定》明确了：此次征税对象的范围是“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产”；试点办法和实施细则是“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则”；以及试点地区和统一立法是“统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”。此外，该《决定》还规定：“本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律”。

(1)调节收入分配

2021年，我国总体情况是已全面建成了小康社会，人民生活质量得到显著提升，居住条件明显改善。2021年，第20期《求是》杂志刊发习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》。其中提到了“正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精确性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构”，“加强对高收入的规范和调节”。其中“再次分配主要由政府调节机制起作用”，这主要靠税收、社保、转移支付等手段调节。

2020年，中国人民银行调查统计局调查了2019年我国城镇居民家庭开展资产负债情况。数据显示，城镇家庭总资产均值是317.9万元，高收入家庭拥有更多资产，总资产最高，20%家庭的总资产占比为63%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%；总资产最低20%家庭的总资产占比为2.6%，总资产最低60%家庭的总资产占比仅为19.1%，财富更多集中在少数家庭。

该项调查显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，其中住房是实物资产的重要构成，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套；收入最低20%家庭的住房拥有率也有89.1%，表明我国住房拥有情况已相对均衡，大部分居民的基本住房需求得以满足。2019年，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，全国每个家庭平均拥有1.07套住房，供求关系已较为平稳。少数家庭拥有多套住房，与少数财富集中在少数家庭的情况基本一致^[2]。

(2)补充财政

除了考虑到收入调节，补充财政收入或为其中的考虑因素。随着城镇化的推行，土地出让金的规模可观，对地方政府的收入影响大。

(3)调控房地产市场

房地产税是房地产市场调控长效机制的重要组成部分。2016年中央经济工作会议强调，房子是用来住的、不是用来炒的，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。其中税制是引导资源配置的重要手段之一，通过在保有环节征收房地产税，可以在需求侧引导房地产消费更加理性，在供给侧减少空置房等低效供给(德国、法国及日本等国的房地产税收体系中存在住房空置税)，对房地产市场可以起到相对直接的调节作用，特别是可以起到遏制房价过快上涨的作用。

2011年1月27日，上海和重庆均宣布开征房产税。

上海市房产税试点始于2011年1月，主要依据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(沪府发【2011】3号)和《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发【2020】18号)两份文件。

重庆市房产税试点亦始于2011年1月，主要依据《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(渝府令【2011】247号)两份文件，并在2017年1月发布了关于修订《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定(渝府令【2017】311号)，并对部分内容进行了修订，将“征收对象”和“税率”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

重庆和上海房产税细则对比

(1)征收范围：上海全市行政区域主城九区

(2)征收对象：上海本市户籍家庭新购二套及以上住房；非本市户籍家庭新购住房；重庆是个人独栋商品住宅(包括存量及新购)及新购的高档住房；本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上住房

(3)计税标准：上海市场价格确定评估值，初期暂按市场交易价格的70%；重庆按照房产交易价格

(4)征税税率：

上海：0.4%：应税住房交易均价低于本市上年度新建商品房均价2倍以上(含2倍)；0.6%：其他情况；

重庆：0.5%：独栋、高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房均价3倍以下、“三无”个人新购二套及以上普通住房；1%：3倍(含3倍)至4倍；1.2%：4倍(含4倍)以上

(5)计算公式：上海是应税建面*交易价格*70%*税率；重庆是应税建面*交易单价*税率

(6)免征面积：上海是人均面积60平米；重庆：存量独栋商品住房：180平米；新购高档、独栋商品住房：100平米；非重庆户籍的三无人员无免除面积

(7)税收用途：上海是保障性住房建设；重庆是公共租赁住房的建设和维护

国际上，房产税大致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。

参考资料：

[1]房地产行业：从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点

[2]新时期，新试点，新使命——房地产税试点专题研究

相关报告：

房地产行业：房地产税改革历程、国外经验及未来展望-211205（23页）.pdf

房地产行业：房地产税试点分析房地产税试点先行试点力度宜轻不宜重-211025（14页）.pdf

一文看懂房地产税（11页）.pdf