棚户区特点

1、达 978.91 万平方米，预计项目总规划投资超 460 亿元；后续项目 5 个，用地面积 614.7 万平方米。
。

2、于进一步推进棚改货币化安置的通知，要求“按照不低于 50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标”。
央行通过 PSL 向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，2015 年 8 月政策更是明确要求棚改货币化安置目标不低于 50%；与此同时，2014 年下半年开始房地产政策逐步松动，2015 年中央经济会议提出化解房地产库存，2015-2016 年房地产销售面积和销售价格均出现大幅回升，2016 年销售面积同比回升 22.5%，百城住宅指数一线城市同比增速 23.5%；棚改货币化安置叠加房地产价格上行，居民财富效应凸显。
。

3、的完成任务，促使以任务目标为导向的棚户区改造占据绝对主力。
为了配合棚户区改造业务的开展，国家亦在金融、土地、审批等多方面予以支持，比如中国人民银行创设 PSL（抵押补充贷款）工具，通过国家开发银行等政策性银行发放棚户区改造贷款，为棚户区改造推进助力。
从业务发展情况来看，20142018 年，全国棚户区改造累计完工 2,912 万套，计划完成率均在 100.00%以上；其中，20152018 年各期实际完工数量均在 600 万套以上，投资额占各期房地产投资的比重均在 14.00%以上。
从中央支持情况来看，20142018 年，中央财政对棚户区改造的支持力度很大，棚户区改造资金支出占各期保障性安居工程支出的比重持续上升，截至 2018 年高达 45.11%。
但受限于资金沉淀规模极大、项目回款周期长且依赖于财政、货币化安置导致房价攀升等因素，在政府隐性债务管控持续趋严的背景下，棚户区改造后续发展空间收窄。
。

4、33 预期性 生活污水集中收集率 % 70 预期性 地级及以上缺水城市污水资源化利用率 % 25 约束性 黑臭水体治理达标率 % 100 约束性 资料来源：陕西省住房和城乡建设厅，天风证券研究所 “十四五”阶段，老旧小区改造将成为城市更新主力。
保障性住房情况方面，据陕西省住建厅数据，“十二五”期间为保障性住房主要建设时期，实现累计新增公租房 75.48 万套，购置型保障房 56.73 万套；“十三五”期间实现公租房货币化补贴 58.06 万套；“十四五”期间公租房和保障性租赁住房规划新增 3万套，共有产权房新增 3万套，较前期规划减少较多。
棚改住房方面，“十二五”、“十三五”期间分别累计新增棚户区改造住房 88.47、85.82万套，“十四五”期间将继续稳步推进棚户区改造续建项目，预计全省新开工棚户区改造3.5万户，其中 2021年已新开工 1.02万户。
老旧小区改造方面，“十四五”预计规划 100万户，或成为“十四五”城市更新主力。
。

5、根据住建部统计，2019-2020 年，全国累计新开工改造城镇老旧小区 5.9 万个，涉及 1088 万户居民。
2021 年计划新开工改造 5.3 万个老旧小区，涉及居民 900 多万户，截至 11 月底，已开工建设 5.47 万个小区，同比增长 37.7%，除西藏（63.9%）外各省基本完成全年目标任务。
我们认为城镇老旧小区改造有望加快存量翻新市场对建材需求的释放，小区基础设施更新及住宅抗震节能修缮有望催生千亿级以上建材需求（老旧小区改造提速,万亿市场待开启20190804）。
。

6、下调至 232 万户。
虽然下调了棚改目标，但资金缺口问题依然严峻。
2014年江西省今年各类棚改需 500多亿元，刨去央补和省级配套后，还有 400 多亿元缺口。
。

7、提出“新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个”，较 20 年计划改造量 3.9 万个增加 35.9%，较 20 年实际改造量 4.03 万个增加 31.5%。
老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。
。