CMBS是什么意思？优势有哪些？

1.CMBS

商业地产抵押贷款支持证券，CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)本质是一类资产支持证券产品，其最大特征为将商业地产资产作为抵押标的，其偿债本息来源以租金以及商业管理费等房地产预期未来收益为主。

在国内，CMBS主要指的是原始权益人通过设立资金信托向房地产商这样的融资需求方发放以标的物业为抵押的抵押贷款，委托贷款债权或信托受益权形成后，再以此为基础资产的资产证券化产品。为防止实际产生的现金流不能有效覆盖 CMBS优先级证券，通常会增加担保人的信用担保。

2.CMBS的优势

(1)CMBS突破了银行贷款(经营性物业贷)的限制，使得融资的信用评级是基于项目和资产而非依赖于企业，只要资产够好，往往可以获得比借款人主体更高的信用评级，融资成本更低。

(2)借款人保留了对不动产的所有权，享有未来地产价值的升值空间。

(3)可以实现众多投资者的参与和选择的机会，还能有效分散投资人投资商业地产的风险。

(4)CMBS对应到资产层面来控制杠杆率，实际上也是一种稳健的融资工具，符合中央去杠杆去库存的精神。

3.发行CMBS的必要性

目前，国内整个房地产行业已经从增量时代进入存量时代。目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，这中间很多物业亟待更新，才能产生现金流。从美国市场的经验来看，存量资产的更新是一个主流的投资市场。而在更新物业所产生稳定现金流基础上发行的以CMBS和REITs为代表的证券化产品既是地产商转型的重要抓手，也可成为金融机构投资的重要标的。

国内开发商运作的传统模式是将经营性物业抵押贷款和投资性物业匹配，进一步释放现金流，但由此导致开发商持有的存量物业也越来越多，且持有的物业在表内的收益率非常低，存量物业的经营和周转成了最大难题，以往的重资产模式难以为继，“轻资产化”成为必然选择。同时，国内金融市场正处于间接融资向直接融资转换的进程中，资产证券化的浪潮推动着利率不断下行，与商业地产紧密相关的CMBS和REITs也为行业带来了新的机会，有望重新塑造整个商业地产行业的商业模式。而对产业方而言，只有能使用不依赖于主体信用的资产支持融资工具，才有可能实现“轻资产化”的转型。CMBS的运作模式为向地产商直接发放抵押贷款或向银行购买抵押贷款的债权，在实际操作上具有较大的空间。

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