房价影响消费吗？房地产对居民消费的影响分析

长时间以来，房价一直是人们谈论的重点，有人说房价上涨带动消费，也有人说房价上涨增加了对消费的抑制，那么房价与消费到底是什么关系?房地产对居民消费到底有什么关系?以下将重点介绍。

1.房地产影响消费的传导机制

房地产价格上升可以通过财富效应、流动性约束缓解效应和信心效应促进私人消费，也可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。

(1)财富效应

对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格上涨带来净财富的增加。如果家庭拥有多套房产，可以通过出售房地产的形式兑现资本收益，促进消费。消费支出需要现金流支撑。如果家庭只有一套房产，旨在终生享受其提供的服务，则房价上涨仅仅是账面财富增值，资产负债表效应无法转化为现金流量表效应，财富效应对消费基本无影响。

(2)流动性约束缓解效应

家庭消费时，尤其是购买金额较高的耐用消费品时，可能会受到流动性约束。消费信贷可以为家庭提供流动性，实现家庭消费的跨期配置。但是，当家庭未来收入具有较大不确定性时，贷款会受到一定限制。房地产抵押可以增进个人信用等级，缓解流动性约束。若房价上涨，消费者可以用升值的住房申请更高额度的贷款，获得更大的流动性。若房价下跌，银行可能出于风险管理的角度重估房价，要求借款人提供更多信贷保障，降低信贷额度，加大其流动性约束。房价上涨虽然可以缓解流动性约束。但是对于仅有一套房子的家庭而已，一般都不会卖房消费。因而，流动性约束转化为消费增长还需要家庭收入的支撑。家庭有房无贷时，流动性约束缓解效应最大。倘若家庭只是付了首付，且购房时房价收入比较高，房地产净值贷款虽然提高了可获得的信贷额度，但巨大的还款压力会使得流动性约束缓解效应降低。

(3)信心效应

由于未来可能发生失业、伤病等意外事件，家庭都需要配置一部分资产用于保险。财富增值可以增强家庭抵御风险的能力，降低预防性储蓄，进而促进消费。

(4)预算约束效应

房价上涨使得计划购房家庭的实际收入下降，消费预算受到影响，因而不得的降低其他消费支出。房价上涨，需要支付的首付款增加。在总收入一定的条件下，为了积累首付款，其他消费支出减少。这也可以看作是一种信贷约束。如果房租随房价上涨，其他消费支出将受到挤压。

2.房地产对消费的实际影响

家庭消费金融市场发展程度是决定房地产对消费的影响方向的重要因素。家庭消费金融市场发达的经济体，在房价收入比处于合理区间时，房价上涨可以促进消费。根据美联储的估计，美国家庭通过资产增值抵押借款等方式进行消费的支出比例占 GDP 增长额的 50%左右。

家庭消费金融市场不发达的经济体，房价上涨则会抑制消费。Muellbauer(2008)发现信贷市场自由化之后高房价才能促进消费，信贷市场发展滞后时高房价会抑制消费。英国和美国在信贷市场自由化之前房地产没有财富效应，而现在住房抵押效应非常显著，约为股市财富效应的2倍。

Aron 等(2012)发现自1980年以来，英国和美国家庭的信贷可得性经历了巨大的变化，但日本家庭没有。英国和美国家庭的按揭贷款约束缓解，房产财富的抵押作用由于住房净值贷款等金融创新得到增强，平均消费倾向提高。在日本，由于没有实现信贷市场自由化，房价对消费支出的效应仍为负。

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