商业地产是什么？特征有哪些？与购物中心区别一览

1.商业地产是什么

商业地产一般指以商业为重点，房地产为辅助，且房地产所有者并不一定是商业经营者的地产;商业地产也是长期的地产投资，它是通过获取零售物业租金作为回报的，而不止是做商业和地产的简单“加法”。

2.商业地产的特征

(1)投资规模大，高收益，高风险。

商业地产开发项目一般规模巨大，投资大，市场变幻莫测。商业地产的开发往往伴有巨大的商业价值与经济收益，因此收益相对较高，但是高收益伴随着高风险，正常的商业地产经营需经历两至三年的过渡期，这期间需要占据大量的资金，增大了投资风险。

(2)区位因素是价值的主要源泉。

传统物业的“级差地租”理论一定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核心因素，而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是区位因素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的重要源泉。

(3)用途广泛，经营方式灵活。

商业地产开发后可以用于商场、超市、专卖店、餐饮店、娱乐店等多种业态用途，经营方式可以随时灵活变换。同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多样的经营风格与经营方式。

(4)对开发商的综合实力要求很高。

商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力以及商业经营能力。我国规模较大的房地产开发商通常具有较强的资金实力与较为通畅的现金流，但是普遍不具备较强的独立经营商业地产的能力，更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司，而后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素。

(5)商业地产项目需要政府的支持。

商业地产项目规模巨大，往往体现一个城市的商业发达程度，有的城市的商业地产更成为城市的标志。商业地产的成功需要前期的准确规划与定位，同时成为城市整体规划的重要组成部分，因此更需要借助政府的支持。

3.商业地产和购物中心的区别

(1) 研究范畴与所属领域不同

两者在分属领域上有着本质的区别。购物中心是起源于零售学，相对于百货店、超市、便利店等零售形态而言，属于零售学主要研究的范畴;商业地产是房地产开发的一种新形式，主要相对于住宅地产、工业地产、旅游地产等而言，属于房地产学和房地产经济学主要研究的范畴。

(2) 商业形态与功能不同

购物中心的商业形态就是零售中心，以购物的功能为主，其他的商业功能都为辅助功能;商业地产涵盖了包括零售、商务、娱乐、餐饮、休闲等功能，范围扩大到整个商业领域，包括了酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等多种商业形态。

(3) 财产拥有的主体不同

购物中心拥有主体可以是零售商，也可以是开发商，如果是出售形式的购物中心，主体就是零售商，它拥有购物中心的产权，而如果是出租形式的购物中心，主体还是商业项目的开发商;商业地产的拥有主体可以是商业地产开发商自己，如果是出售的形式，拥有主体可以是各种商业业主。

(4) 终端服务的客体不同

购物中心是零售终端，直接的服务客体就是购买消费品的消费者;商业地产终端服务的顾客可以是零售商，也可以是其他的商业业主，如酒店、商场、企业、个人等。

(5) 盈利模式不同

购物中心主要的盈利模式就是销售商品或提供相应的与销售有关的服务;商业地产盈利模式或为出售房产、或为出租房产，或为出售与出租相结合，也可以自己经营商业地产，如某些商业地产开发商与一些零售商和其他的商业服务供应商合作，自己仍拥有对商业地产的所有权，并能够取得对商业项目后期的经营权，并从中取得一部分的经营管理收益。

(6) 经营关注点不同

购物中心关注点主要在如何吸引更多的顾客光顾，同时努力寻找更好的销售模式与降成本模式，关注的问题过多集中在市场营销、渠道管理、购物环境与主题、产品定价与折扣等;商业地产的主体是商业地产开发商，盈利的关注点更多集中在地段商业价值的发掘以及出售或出租价格的高低上，还是传统的房地产开发商关注的方面。

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