房地产市场报告-PDF版

房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：1~10月土地累计成交建面同比降幅扩大-251102（11页）.pdf

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业定期报告 2025 年 11 月 02 日 推荐推荐（维持）（维持）样本城市周度高频数据全追踪样本城市周度高频数据全追踪 周期/房地产 一、核心要点一、核心.

2025-11-03 11页 5星级

【西南证券】房地产行业周报：三季报披露收官，新房与二手房成交持续走弱-251101（14页）.pdf

请务必阅读正文后的重要声明部分 2025 年年 11 月月 01 日日 跟随大市跟随大市(维持维持)证券研究报告证券研究报告行业研究行业研究房地产房地产 房地产行业周报（房地产行业周报（10.27-.

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【大公国际资信评估】2025年三季度房地产行业研究：三季度销售转弱，政策聚焦房地产发展新模式构建-251029（8页）.pdf

行业研究行业研究|房地产房地产行业行业 1 2025 年三季度房地产行业研究：三季度销售转弱，政策聚焦房地产发展新模式构建 工商部|马天姿 刘博雅 段宏昱 葛若寒 2025 年 10 月 29 日 .

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【国金证券】房地产行业研究：细化地产高质量发展目标，10月百强房企销售同比转跌-251102（20页）.pdf

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（10.25-10.31）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第 26；恒生港股房地产.

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【中诚信国际】2025年10月房地产市场跟踪：新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军-251031（6页）.pdf

作者作者:中诚信国际中诚信国际 企业评级部企业评级部 蒋 螣 027-87339288 刘旭冉 027-87339288 其他联络人其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe 中央纲领指.

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四川省住建厅：2025四川省建设工程质量检测资质技术能力依据标准指导手册（210页）.pdf

四川省建设工程质量检测资质技术能力依据标准指导手册四川省住房和城乡建设厅2025 年 10 月目录一、建筑材料及构配件.1二、主体结构及装饰装修.66三、钢结构.76四、地基基础.85五、建筑节能.8.

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房地产行业“十五五”规划建议点评：高质量发展内涵丰富新模式多措并举-251030（5页）.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.10.30 高质量发展内涵丰富，新模式多措并举高质量.

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房地产行业中国城市运行周期跟踪（2025.Q3）：量价持续回落需求动能不足-251029（9页）.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.10.29 量价量价持续持续回落，回落，需求动能不足.

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房地产行业周专题：地产开发投资何去何从？-251028（20页）.pdf

本报告版权属于国投证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。1 20252025 年年 1010 月月 2828 日日 房地产房地产 行业专题行业专题 周专题：周专题：地产地产开发开发投资何去何从？.

2025-10-29 20页 5星级

房地产-高品质住宅系列报告之四：三四线楼市新变化结构性机会仍存-251028（28页）.pdf

三四线楼市新变化，结构性机会仍存三四线楼市新变化，结构性机会仍存高品质住宅系列报告之四高品质住宅系列报告之四证券研究报告20252025年年1010月月2828日日杨侃投资咨询资格编号：S106051.

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房地产行业跟踪周报：成交数据波动持续推进房地产高质量发展-251027（18页）.pdf

请阅读最后一页的重要声明！房地产行业跟踪周报房地产行业跟踪周报 房地产房地产 证券研究报告 行业投资策略周报/2025.10.27 投资评级投资评级:看好看好(维持维持)最近 12 月市场表现 分析.

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【中国银河】“十五五”规划建议点评：推动地产高质量发展-251028（2页）.pdf

行业点评报告 房地产行业 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 推动地产高质量发展 “十五五”规划建议点评 2025 年 10 月 28 日 核心观点 事件：2025 年.

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【中银证券】房地产行业第43周周报：本周二手房成交同比降幅收窄，四中全会提出“推动房地产高质量发展”-251029（25页）.pdf

房地产行业房地产行业|证券研究报告证券研究报告 行业周报行业周报 2025 年年 10 月月 29 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 地产后增量时代的机遇地产后增量时代的机遇（202.

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2026年房地产行业年度策略报告：潮平两岸阔风正一帆悬！-251028（43页）.pdf

: 2/2/CONTENTS010203040506 WUOWtPzQsOqPmOnOuMnOyQaQbP8OpNmMtRrMkPoPqQlOoMvM7NpPuNxNmOsMvPpPsO3/3 42025012222CREISWindCREISWind 0 0 2020212022202320241-3Q202522城占比（%）非22城占比（%）0 0 2020212022202320241-3Q202522城占比（%）非22城占比（%）5202501222020-20242216%-20%1-3Q202520B%-48%1-3Q20255622CREISCREIS 0 0 2020212022202320241-3Q202522城占比（%）非22城占比（%）0 0 2020212022202320241-3Q202522城占比（%）非22城占比（%）6202501CREISCREIS-1-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.62021年01月2022年01月2023年01月2024年01月2025年01月百城新建住宅价格环比（%）百城二手住宅价格环比（%）-2.5%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%1Q20233Q20231Q20243Q20241Q20253Q2025百城新建住宅百城二手住宅 72025012727CREISCREIS 0102030405060700500001000001500002000002500003000003500004000002023年01月 2023年10月 2024年07月 2025年04月27城二手房销售套数(套，左轴)27城新房销售套数(套，左轴)27城二手房成交套数占比（%，右轴）517新政926新政北上深新政0500001000001500002000002500003000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2023年（套）2024年（套）2025年（套）82025017070WindWind-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.02023-012023-082024-032024-102025-05一线（%）二线（%）三线（%）-1.0-0.8-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.82023-012023-082024-032024-102025-05一线（%）二线（%）三线（%）9202501%CREISWind CREISWind-60%-40%-20%0 22年2月2022年5月2022年8月2022年11月2023年2月2023年5月2023年8月2023年11月2024年2月2024年5月2024年8月2024年11月2025年2月2025年5月2025年8月一线销售面积累计同比（%）二线销售面累计同比（%）三四线销售面积累计同比（%）-60%-40%-20%0 22年2月2022年6月2022年10月2023年2月2023年6月2023年10月2024年2月2024年6月2024年10月2025年2月2025年6月一线销售金额累计同比（%）二线销售金额累计同比（%）三四线销售金额累计同比（%）102025012025 17.9%1-3Q2025CREIS 1120250120258 122025013Q20256145TOP38437405053Q2025195032pct8TOP337896$383H666%3Q25CREIS 13/13 142026024Q20 258.5015.3%8.5311.8 25201320152021202542.4S.1 132015Wind Wind-20%-10%0000010000015000020000020132021 2022 2023 20242025E房地产开发投资累计值(亿元，左轴)同比（%，右轴）-30%-20%-10%0000010000015000020000020152021 2022 2023 20242025E商品房销售额累计值(亿元，左轴)同比（%，右轴）15-50%-40%-30%-20%-10%0000010000015000020000025000020042021 2022 2023 20242025E新开工面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）2026024Q20 255.9719.2%8.7510.1 24200420092021202570.0Q.2 042009Wind Wind-30%-20%-10%0000010000015000020000020092021 2022 2023 2024 2025E商品房销售面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）162026021-3Q(355)20249202471-3Q(1-3Q25-15.3$-27.7%)1-3Q25Wind 176086179433135837111735973856583522443319889512058795376738934539991218101412862229983173743311291045938528076374691826038022176050000100000150000200000250000202020212022202320241-3Q2025商品房销售面积累计值(万平)房屋新开工面积累计值（万平）房屋竣工面积累计值（万平）土地成交规划建面（万平）供给大于需求供给大于需求新开工新开工 销售销售 竣工竣工 土地购置土地购置去库存去库存销售销售 新开工新开工 竣工竣工 土地购置土地购置 17202602202520258-97-8Wind Wind-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%500001000001500002000002021202220232024 2025E2026E2027E商品房销售面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）-30%-20%-10%000001000001500002000002021 2022 2023 2024 2025E2026E2027E商品住宅销售面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）182026022025102023Wind150017001900210023002500270029003100330035002022-07-012022-11-012023-03-012023-07-012023-11-012024-03-012024-07-012024-11-012025-03-012025-07-01Wind行业指数:房地产7月政治局会议：提高“保交楼”站位“第二支箭”“第三支箭”国常会：超大特大城市城中村改造7月政治局会议：房地产新形势调整优化差别化住房信贷政策金融支持租赁三部委联合推动“认房不认贷”建立城市房地产融资协调机制优化经营性物业贷款4月政治局会议：推动市场去库存5.17房地产新政三中全会：租购并举7月政治局会议：再次强调去库存国新办会议：五大政策支持地产9月政治局会议：房地产止跌回稳国新办会议：财政三项政策两会：力促行业止跌回稳，扩大地方收储自治权4月政治局会议：巩固稳定态势国常会：更大力度推动止跌回稳中央城市工作会议7月政治局会议8.8北京新政8.25上海新政9.6深圳新政二十届四中全会：推动房地产高质量发展 19202602 20202602好房好价好房好价满足居民住房改善需求中心城区：拉高城市均价和住房品质，同时保证财政收入郊远环郊远环线线：停供或者减供郊远环线郊远环线/存量住宅存量住宅：去库存背景下，持续减少郊区新房供应。通过核心城区提质提价拉高城市房价差。让更多刚需在存量市场和郊区落地。二手房逐步变成平替逻辑城市保持核心区位价格拉高，但郊远环线价格稳定。通过释放居民购买力，逐步稳定价格预期，有序实现去库存缩量提质路线 21202602202445 3650P 248.1420447.12-0.67%Wind-16-14-12-10-8-6-4-202020040060080010001200140016002024 2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E 2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E未来总住房需求合计（百万平，左轴）未来新房需求合集（百万平，左轴）未来总住房需求增速（%，右轴）未来新房需求增速（%，右轴）22/22 2303202435.2-16 24Wind Wind 02468101214D R HortonLennarPulteNVR Meritage Homes2024财年美国销售前五大开发商市占率（%）0510152020202021202220232024美国销售前五大开发商净利率（%）2403202424.0T.4%TOP2010-12 24Wind 01234567野村不动产Pressance三井不动产 住友不动产 三菱房地产2024年日本前五大开发商分售公寓市占率（%）0246810121420202021202220232024日本分售公寓前五大开发商净利率（%）25031-3Q20256.0.5 191H20251-3Q2025CREISWindWind 0.00.20.40.60.81.01.21.41.6保利发展绿城中国万科A中国海外发展华润置地1-3Q2025我国销售前五大开发商市占率（%）-10-505101520202020212022202320241H2025我国销售前五大开发商净利率（%）我国36家重点房企净利率（%）2603200957 1170 2431b 1774 251H62 242024目标阶段性实现。WindWind 0204060802008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024美国销售前五大开发商资产负债率（%）日本分售公寓前五大开发商资产负债率（%）0204060802008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024我国销售前五大开发商剔除预收账款的资产负债率（%）我国36家重点房企剔除预收账款的资产负债率（%）2703200620105662022202120251H36212%WindWind 020040060080010002006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024美国销售前五大开发商存货均值（亿元）日本分售公寓前五大开发商存货均值（亿元）02000400060008000200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320241H2025我国销售前五大开发商存货均值（亿元）我国36家重点房企存货均值（亿元）2803Wind CREIS 美国美国日本日本中国中国我国的启示我国的启示竞争格局总量分散、龙头集中总量集中竞争格局有待进一步集中集中程度销售前五大开发商市占率合计为35.2$.0T.4%6.0.5%前五大开发商市占水平目前有3-5倍提升空间，深耕重点城市战略亟待落地利润水平14-16-12%1H2025行业未来利润水平有明显提升空间负债水平202431 2462 251H64%负债水平已控制在合理范围库存去化2006-2010年为去库存阶段，56%3年去库存，20251H36212)0320243664554920251H1351342017201820222026重点房企存货跌价损失计提有望在2026年出清Wind-700-600-500-400-300-200-1000202020212022202320241H2025资产减值损失（亿元）存货跌价损失（亿元）30031020259120251-3QTOP1-10/TOP11-30/TOP31-10068%/13%/18 24 6pct/-4pct/-2pct1-3Q2025TOP1-1068%CREISCREIS 310320251-3Q8.9%7.5%6.8%3.9%3.40.5B.1 2593.6%-2.6%5.6%1.3%-1.9%1-3Q2025%CREISCREIS 9%7%7%4%3%3%3%2%2%2X%杭州北京上海成都南京南通西安苏州厦门深圳其他城市-12-10-8-6-4-2024682024/12024/52024/92025/12025/52025/9杭州（%）北京（%）上海（%）成都（%）南京（%）3203202536$%3Q20253Q2025CREISCREIS 3303202411.41.914-24CAGR7.1%6.9%6.5 2420WindWind 0100002000030000400005000060000700008000090000201420162018202020222024一线城市可支配收入（元）二线代表城市可支配收入（元）三四线代表城市可支配收入（元）0510152025201420162018202020222024科学技术服务业平均工资（万元）信息技术服务业平均工资（万元）金融业平均工资（万元）制造业平均工资（万元）34/34 3504 3604Wind保交楼风险保交楼风险金融系统风险金融系统风险地方债务风险地方债务风险宏观端宏观端微观端微观端房企债务风险房企债务风险房价风险房价风险“十四五”期间，我国“十四五”期间，我国有序化解重点领域风有序化解重点领域风险。险。我国金融风险总体可我国金融风险总体可控，金融体系稳健运控，金融体系稳健运行，为经济高质量发展行，为经济高质量发展提供了有力支持。提供了有力支持。央行十四五总结央行十四五总结随着随着50万亿给地方财政万亿给地方财政的转移支付，累计发行的转移支付，累计发行置换置换3.9万亿地方债，万亿地方债，地方政府的财政收入和地方政府的财政收入和债务压力都大幅缓解债务压力都大幅缓解了。了。财政部十四五总结财政部十四五总结融创境外债重组完成融创境外债重组完成旭辉、碧桂园、龙光旭辉、碧桂园、龙光有效推进中有效推进中看到“水温差看到“水温差异”异”目前全国“白名单”项目贷目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过款审批金额已经超过7万亿万亿元，有力保障了商品住房项元，有力保障了商品住房项目建设交付。目建设交付。全国全国750多万套已售难交付的多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益。广大购房人合法权益。住建部十四五总结住建部十四五总结 37046-9CREISWind-100-500501001502002012年01月 2013年06月 2014年11月 2016年04月 2017年09月 2019年02月 2020年07月 2021年12月 2023年05月 2024年10月17城商品房销售面积单月同比（%）房地产行业指数同比（%）14-15指数级股票上行指数级股票上行18-19年指数级股票上行年指数级股票上行背景：地产去库存 大众创新万众创业背景：第一次贸易摩擦 18年底扶持民营经济24-25年指数级股票上行年指数级股票上行背景：第二次贸易摩擦 地产去库存 AI20/21年2线成交大幅放大16年1线房价翻倍 38/38 3905 40/40 4106 42评级说明增持相对沪深300指数涨幅15%以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%5%减持相对沪深300指数下跌5%以上增持明显强于沪深300指数中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数评级说明股票投资评级行业投资评级1.投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。2.投资建议的评级标准报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。THANKS FORLISTENING

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房地产行业专题报告：如何理解四中全会“推动地产高质量发展”表述？-251027（13页）.pdf

行 业 研 究 2025.10.27 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 如何理解四中全会“推动地产高质量发展”表述？分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级:推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股)8,468.78 销售收入(亿元)18,832.74 利润总额(亿元)-10,152.50 行业平均 PE 136.03 平均股价(元)5.94 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 香港楼市是怎样止跌回稳的？2025.10.20 四季度地产展望：止跌回稳态势、增量政策空间与商业地产机会2025.10.11 修复房价上涨预期：重要性、跟踪体系与双轮驱动2025.09.28 研判地产增量政策：收储2025.09.14 摘要摘要 10 月 23 日，四中全会公报正式发布，本次全会在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”中，明确提出要“推动房地产高质量发展”。这一定调不仅是对地产行业转型的再明确，更牵动着 GDP、产业链、就业、地方财政等多重宏观经济变量的走向。当前市场对“高质量发展”的理解仍聚焦于微观业态，但从宏观视角看，其本质是重构房地产与国民经济的适配逻辑从“规模扩张的引擎”转向“质量提升的载体”。一、政策定位转向民生与战略双载体一、政策定位转向民生与战略双载体 四中全会将房地产高质量发展与共同富裕绑定，行业从“规模驱动”转向“质量提升”。核心逻辑基于三大变化：经济适配需求经济适配需求：2024 年消费对 GDP 贡献率达 44.5%，房地产投资拉动率降至-0.12 百分点，规模模式边际效益递减。市场品质升级市场品质升级：2023 年城镇人均住房面积达 40 平方米，需求从“有无”转向“好坏”，绿色建筑、智能社区成为新焦点。行业周期倒逼行业周期倒逼：2024 年商品房销售面积下降 12.9%，政策通过城中村改造与保障房建设优化存量。二、宏观经济影响呈分化格局二、宏观经济影响呈分化格局 短期开发投资拖累与长期结构优化并存：GDPGDP 与就业与就业：截至目前，房地产开发投资连续超过 40 个月负增长，今年前9 个月其占固定资产投资比重降至 18.22%；而 2024 年建筑业就业人数减少12.26%，外来农业户籍人口失业率敏感反映行业波动。地方财政转型地方财政转型：2024 年土地出让收入下降 16%，今年 9 月房产税收入增长13.2%，目前 REITs 规模达 1800 亿元，推动财政来源多元化。三、结构性机会聚焦三大主线三、结构性机会聚焦三大主线 保障房产业链保障房产业链：2024 年筹建保障房 172 万套，绿色建筑标准提升拉动上游需求。存量运营价值存量运营价值：物业增值服务扩展至养老、零售，目前保障性租赁住房 REITs占比 6.94%，盘活存量资产。改善型消费改善型消费：智能家居、适老化设施增速领先，消费模式向全屋智能等解决方案转变。风险提示：风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。方正证券研究所证券研究报告-20%-12%-4%4 $/10/27 25/1/825/3/2225/6/325/8/15 25/10/27房地产沪深300房地产行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 1 政策定位转向：从“规模驱动”到“民生政策定位转向：从“规模驱动”到“民生 战略”双载体战略”双载体 .4 4 1.1 宏观经济适配：从“投资拉动”到“消费驱动”的必然选择.4 1.2 市场需求切换：从“刚需满足”到“品质升级”的现实支撑.5 1.3 行业周期倒逼：从“增量扩张”到“存量优化”的阶段必然.5 2 2 宏观经济影响：短期拖累与长期优化并存宏观经济影响：短期拖累与长期优化并存 .6 6 2.1 GDP：短期拖累收窄与长期质量红利的分化.6 2.2 产业链：对建筑行业负面冲击.7 2.3 就业：总量调整与结构优化的分化.8 2.4 地方财政：土地依赖下降与多元收益上升的分化.9 3 3 结构性机会：保障房、存量运营、改善型消费结构性机会：保障房、存量运营、改善型消费 .1111 3.1 保障房产业链：政策驱动规模与标准双提升.11 3.2 存量运营：从“空间管理”到“价值挖掘”，REITs 开辟变现通道.11 3.3 改善型消费：品质生活需求推动市场细分与扩容.12 4 4 总结总结 .1212 WURVqMzQrNrOsQsRxPpMuM8O8Q6MoMoOpNqNlOoPpPeRsQwP6MmMxOvPpNpNMYsRtM房地产行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1:服务业和消费支出对 GDP 的贡献（单位：%）.4 图表 2:房地产开发对 GDP 的拉动率（单位：百分点）.5 图表 3:我国城镇居民人均居住面积（单位：平方米）.5 图表 4:2024 年至今地产累计销售面积和待售面积情况（单位：万平方米，%）.6 图表 5:地产开发投资与其占固定资产投资比例（单位：%）.7 图表 6:历年地产施工、竣工面积情况（单位：万平方米）.8 图表 7:历年建筑业新签合同情况（单位：亿元，%）.8 图表 8:地产投资、基建投资和外来农业户籍人口失业率（单位：%）.9 图表 9:土地出让金增速和土地出让金/一般公共预算收入（单位：%）.10 图表 10:房产税、土地增值税情况以及二者占地方一般公共预算收入比例（单位：亿元，%）.10 图表 11:国内不同类型 REITs 发行规模（单位：亿元）.11 图表 12:保障性租赁住房、消费基础设施 REITs 在国内 REITs 市场占比情况.12 房地产行业专题报告 4 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 1 1 政策定位转向：政策定位转向：从“规模驱动”到“民生从“规模驱动”到“民生 战略”双载体战略”双载体 二十届四中全会将“房地产高质量发展”与民生保障、国家战略协同绑定，这与以往相比，是否意味着行业定位发生了历史性转变？这一转变的核心逻辑是什么？我们需要结合当下房地产与宏观经济的形势，可以明晰地产行业的新定位与底层逻辑。本次全会对房地产的定调，本质是行业定位从“规模驱动工具”向“民生 战略双载体”的历史性转向，核心逻辑与宏观经济转型、市场需求变化、行业自身周期高度契合，可从三方面具体拆解。1.11.1 宏观经济适配：从“投资拉动”到“消费驱动”的必然选择宏观经济适配：从“投资拉动”到“消费驱动”的必然选择 2024 年我国 GDP 同比增长 5%，其中服务业增加值占比 56.75%，最终消费支出对GDP 增长的贡献率达 44.5%，在经济动能中扮演了重要的角色。图表1:服务业和消费支出对 GDP 的贡献（单位：%）资料来源：万得，方正证券研究所 房地产若仍延续“大拆大建”的规模模式，既无法匹配消费驱动的经济主线，房地产若仍延续“大拆大建”的规模模式，既无法匹配消费驱动的经济主线，还可能加剧资源错配还可能加剧资源错配房地产开发投资对 GDP 的拉动率已从 2021 年 3 月的1.59 个百分点降至 2024 年 12 月的-0.12 个百分点，规模扩张的边际效益持续递减。0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002021202220232024中国中国:占占GDPGDP比重比重:服务业增加值服务业增加值中国中国:GDP:GDP增长贡献率增长贡献率:最终消费支出最终消费支出:支出法支出法中国中国:GDP:GDP:不变价不变价:同比（右轴）同比（右轴）房地产行业专题报告 5 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表2:房地产开发对 GDP 的拉动率（单位：百分点）资料来源：万得，方正证券研究所 1.21.2 市场需求切换：从“刚需满足”到“品质升级”的现实支撑市场需求切换：从“刚需满足”到“品质升级”的现实支撑 国家统计局数据显示，20232023 年全国城镇人均住房建筑面积达年全国城镇人均住房建筑面积达 40.0240.02 平方米平方米，较2019 年增长 9.5%，住房“总量短缺”问题基本解决，但“品质缺口”显著住房“总量短缺”问题基本解决，但“品质缺口”显著，绿色建筑、智能社区和适老住宅方兴未艾，市场需求从“有没有”转向“好不好”，倒逼行业从“增量供给”转向“质量提升”。图表3:我国城镇居民人均居住面积（单位：平方米）资料来源：万得，方正证券研究所 1.31.3 行业周期倒逼：从“增量扩张”到“存量优化”的阶段必然行业周期倒逼：从“增量扩张”到“存量优化”的阶段必然 2024 年全国商品房销售面积 9.74 亿平方米，同比下降 12.9%；待售面积 7.53亿平方米，同比增长 10.6%，增量市场已进入结构性调整期。-0.500.000.501.001.502.00中国中国:对对GDPGDP累计同比的拉动累计同比的拉动:房地产业房地产业25.0027.0029.0031.0033.0035.0037.0039.0041.002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023中国中国:城镇人均住宅建筑面积城镇人均住宅建筑面积房地产行业专题报告 6 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表4:2024 年至今地产累计销售面积和待售面积情况（单位：万平方米，%）资料来源：万得，方正证券研究所 若继续依赖新增开发，将进一步加剧库存压力若继续依赖新增开发，将进一步加剧库存压力，因此政策明确“城中村改造 保障房建设”的存量优化路径，本质是顺应行业周期的转型选择。2 2 宏观经济影响：短期拖累与长期优化并存宏观经济影响：短期拖累与长期优化并存 当前房地产开发投资仍呈下降趋势，但是地产行业与经济动能仍然息息相关。从宏观视角看，“高质量发展”对 GDP、产业链、就业、地方财政等重要领域的影响是否已呈现分化特征？能否聚焦关键数据，说明这种分化背后的传导机制？“高质量发展”对宏观经济的影响已呈现显著的“旧动能收缩、新动能增长”分化特征，这种分化并非简单的“此消彼长”，而是转型期的结构优化，具体可通过四大核心领域的关键数据与传导机制拆解：2.12.1 GDPGDP：短期拖累收窄与长期质量红利的分化：短期拖累收窄与长期质量红利的分化 短期来看，投资拖累持续。短期来看，投资拖累持续。2025 年 1-9 月，全国房地产开发投资同比下降 13.9%，截至目前超过 40 个月处于负增长区间，对固定资产投资形成明显拖累，地产开发占固定资产投资的比重，也从 2020 年高峰期的 27.26%，下降至今年 9 月的 18.22%。-25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00商品房销售面积商品房销售面积:累计值累计值商品房待售面积商品房待售面积:累计值累计值商品房销售面积商品房销售面积:累计同比累计同比商品房待售面积商品房待售面积:累计同比累计同比房地产行业专题报告 7 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表5:地产开发投资与其占固定资产投资比例（单位：%）资料来源：万得，方正证券研究所 尽管部分城市政策优化，但投资端受资金约束、库存偏高及企业信心不足等因素制约，修复节奏依然滞后，短期内对宏观经济的拖累效应仍较为显著，市场信心修复仍需时间。长期而言，房地产行业正通过发展模式转型，从“总量扩张”转向“质量提房地产行业正通过发展模式转型，从“总量扩张”转向“质量提升”升”，积极推动 GDP 结构优化。一是在绿色建筑领域，装配式建筑等新型建造方式逐渐推行一是在绿色建筑领域，装配式建筑等新型建造方式逐渐推行。此类建筑在全生命周期内可有效降低能耗，为全社会节能减排、提升能效水平做出直接贡献。二是在存量运营领域，基于物业管理和金融创新（如二是在存量运营领域，基于物业管理和金融创新（如 REITsREITs）的服务性收入快）的服务性收入快速增长速增长，其对 GDP 的贡献占比改善，增速维持在较高区间，标志着行业增长动力从单一的投资驱动，转向“开发与运营”并重的健康格局。2.22.2 产业链：对建筑行业负面冲击产业链：对建筑行业负面冲击 房屋建设规模大幅缩减：房屋建设规模大幅缩减：地产行业的活动直接反映在房屋建筑的规模上。2024 年，全国房屋建筑施工面积 73.32 亿平方米，同比减少 12.54%；房屋建筑竣工面积 7.37 亿平方米，同比减少 26.13%。房屋施工面积已连续三年下降，表明地产建设活动显著放缓，直接减少了建筑企业的业务量。10.0012.0014.0016.0018.0020.0022.0024.0026.0028.0030.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.00房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额:累计同比累计同比占固定资产投资完成额比重占固定资产投资完成额比重:房地产开发（右轴）房地产开发（右轴）房地产行业专题报告 8 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表6:历年地产施工、竣工面积情况（单位：万平方米）资料来源：万得，方正证券研究所 竣工产值随之下降：竣工产值随之下降：由于房屋竣工面积大幅减少，整个建筑业的竣工产值受到拖累。2024 年，建筑业完成竣工产值 135238.80 亿元，同比降低 1.65%，这是近十年来第二次出现负增长。新签合同额减少预示未来压力：新签合同额减少预示未来压力：地产市场的低迷也影响了建筑企业的新项目承接。20242024 年，全国建筑业企业新签合同额年，全国建筑业企业新签合同额 337500.52337500.52 亿元，比上年降幅超过亿元，比上年降幅超过5%5%，且已连续两年减少。新签合同额是行业未来收入的先行指标，其下降意味着来自地产等领域的新项目需求不足，给建筑行业后续发展带来压力。图表7:历年建筑业新签合同情况（单位：亿元，%）资料来源：万得，方正证券研究所 2.32.3 就业：总量调整与结构优化的分化就业：总量调整与结构优化的分化 0.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.000.00200,000.00400,000.00600,000.00800,000.001,000,000.001,200,000.00房屋施工面积房屋施工面积房屋竣工面积（右轴）房屋竣工面积（右轴）-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.00中国中国:建筑业建筑业:本年新签合同额本年新签合同额:累计值累计值中国中国:建筑业建筑业:本年新签合同额本年新签合同额:累计同比（右轴）累计同比（右轴）房地产行业专题报告 9 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2024 年，建筑业直接从事生产经营活动的平均人数为 5962.07 万人，比上年末减少 833.21 万人，降幅高达 12.26%。地产作为吸纳大量劳动力的领域，其活动收缩会直接减少相关就业岗位地产作为吸纳大量劳动力的领域，其活动收缩会直接减少相关就业岗位，并对整体失业率构成上行压力。因此，稳定地产市场对于“稳就业”至关重要，近期政策在“保交楼”等方面的努力，也部分旨在缓解其对就业市场的冲击。国家统计局在发布失业率数据时，会单独公布“外来农业户籍人口失业率”。这国家统计局在发布失业率数据时，会单独公布“外来农业户籍人口失业率”。这一指标往往比城镇调查失业率整体数据更能灵敏地反映经济波动一指标往往比城镇调查失业率整体数据更能灵敏地反映经济波动，特别是地产和基建投资的冷暖。当地产行业处于高景气周期时，该群体失业率通常维持在较低水平；一旦地产进入下行周期，其失业率便会快速攀升，因为他们所从事的建筑、装修、建材生产及相关服务业岗位会受到直接冲击。图表8:地产投资、基建投资和外来农业户籍人口失业率（单位：%）资料来源：万得，方正证券研究所 2.42.4 地方财政：土地依赖下降与多元收益上升的分化地方财政：土地依赖下降与多元收益上升的分化 传统依赖收缩，土地出让收入承压。2024 年全国国有土地使用权出让收入同比下降幅度达到 16%，土地出让金/地方政府一般公共预算收入的比例，也从 2020 年高点的 84%，下降至今年 9 月的23.97%。4.004.204.404.604.805.005.20-15.00-10.00-5.000.005.0010.00中国中国:房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额:累计同比累计同比中国中国:固定资产投资完成额固定资产投资完成额:基础设施建设基础设施建设(不含电力不含电力):):累计同比累计同比中国中国:城镇调查失业率城镇调查失业率:外来农业户籍人口（右轴）外来农业户籍人口（右轴）房地产行业专题报告 10 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表9:土地出让金增速和土地出让金/一般公共预算收入（单位：%）资料来源：万得，方正证券研究所 多元收益崛起是趋势，后续税收占比下降，REITs 运作兴起。房地产相关税收仍为重要支柱，2025 年 9 月，房产税 土地增值税合计占地方一般公共预算收入的 5%，房产税收入同比增长 13.2%。图表10:房产税、土地增值税情况以及二者占地方一般公共预算收入比例（单位：亿元，%）资料来源：万得，方正证券研究所 REITs 打开存量变现通道，从广义上看，国内 REITs 的底层资产即使不涉及住宅，但也属于“不动产”范围。2024 年国内 REITs 存量规模 1800 亿元，地方国企通过 REITs 变现，实质上补充广义财政流动性。0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.00土地出让收入：累计同比土地出让金/地方一般公共预算收入（右轴）0%2%4%6%8%0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.001,400.001,600.002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-032022-052022-072022-092022-112023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-032024-052024-072024-092024-112025-022025-042025-062025-08中国中国:税收收入税收收入:房产税房产税:当月值当月值(1(1-2 2月合并月合并)中国中国:税收收入税收收入:土地增值税土地增值税:当月值当月值(1(1-2 2月合并月合并)占比（右轴）占比（右轴）房地产行业专题报告 11 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表11:国内不同类型 REITs 发行规模（单位：亿元）资料来源：万得，方正证券研究所 3 3 结构性机会结构性机会：保障房、存量运营、改善型消费保障房、存量运营、改善型消费 “房地产高质量发展”不再是传统开发端的机会，更多转向结构性领域。后续保障房产业链、存量运营、改善型消费等地产关联领域，会呈现出怎样的“高质量发展”趋势？“房地产高质量发展”的内涵正从传统“大开发”模式，转向以结构性机会为核心的新阶段。其中，保障房产业链、存量运营与改善型消费三大领域，在明确政策规划与真实需求驱动下，呈现出清晰的发展趋势与增长逻辑。3.13.1 保障保障房产业链：政策驱动规模与标准双提升房产业链：政策驱动规模与标准双提升 保障房建设正在提速扩容，并引领建筑标准升级保障房建设正在提速扩容，并引领建筑标准升级。根据住房和城乡建设部公布的成果，2024 年以来，各地积极加大保障性住房的建设和供给力度，共计筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房 172 万套（间），建设规模稳步增长。在建设标准上，保障房项目普遍执行高于普通商品房的强制性要求在建设标准上，保障房项目普遍执行高于普通商品房的强制性要求。例如，重庆规定保障性住房需全面达到绿色建筑标准，且绿色建材使用比例不得低于70%。这直接拉动了上游绿色建材、节能技术及高品质施工的需求，推动产业链向绿色化、工业化升级。3.23.2 存量运营：从“空间管理”到“价值挖掘”，存量运营：从“空间管理”到“价值挖掘”，REITsREITs 开辟变现通道开辟变现通道 存量市场的竞争核心已从基础物业管理转向深度运营与资产变现存量市场的竞争核心已从基础物业管理转向深度运营与资产变现。在服务端，头部物业企业增值服务收入提高，成为重要利润增长点，服务范围延伸至家政、养老、零售等生活服务领域。在资产端，基础设施公募 REITs 的发展为存量资产提供了高效的退出渠道。根据中国证监会及沪深交易所数据，截至目前，已上市的公募 REITs 中，保障性租赁住房、消费基础设施等不动产类别的发行规模占比显著，达到 22.93%。特别是保障性租赁住房 REITs，其发行上市不仅盘活了存量资产，也为新建项目提供了“投融管退”的闭环模式，引导行业从开发销售向长期稳定运营转变。559.81 333.43 295.97 218.36 189.67 128.47 69.26 23.74 16.63 15.55 -100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00交通基础设施交通基础设施园区基础设施园区基础设施消费基础设施消费基础设施仓储物流仓储物流能源基础设施能源基础设施保障性租赁住房保障性租赁住房新型基础设施新型基础设施生态环保生态环保水利设施水利设施市政设施市政设施房地产行业专题报告 12 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表12:保障性租赁住房、消费基础设施 REITs 在国内 REITs 市场占比情况 资料来源：万得，方正证券研究所 3.33.3 改善型消费：品质生活需求推动市场细分与扩容改善型消费：品质生活需求推动市场细分与扩容 改善型需求已成为住房消费的主力改善型需求已成为住房消费的主力。根据中国人民银行调查统计司等机构发布的数据，城镇居民家庭的住房拥有率已处于较高水平，这意味着市场重心从“有没有”转向“好不好”。相应的，居住消费呈现出明显的品质化与场景化趋势。一方面，与住宅品质提升直接相关的消费品类快速增长一方面，与住宅品质提升直接相关的消费品类快速增长。例如，智能家居设备、适老化设施、节能门窗系统等产品市场增速显著高于传统家电建材。另一方面，消费模式从购买单一产品向采购一体化“解决方案”转变，如全屋智能、整体装修等，这要求企业具备更强的产品整合与服务能力。4 4 总结总结 “房地产高质量发展”的政策本质，不是简单的行业业态升级，而是房地产与而是房地产与国民经济适配关系的系统性重构国民经济适配关系的系统性重构：短期虽有开发端投资的拖累，但保障房、城市更新已形成新的支撑；长期来看，绿色建筑、存量运营、改善型消费将成为拉动 GDP 结构优化、产业链升级、就业转型的关键力量。15.99%6.94w.07%消费基础设施消费基础设施保障性租赁住房保障性租赁住房其他类型其他类型REITsREITs房地产行业专题报告 13 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。免责声明免责声明 本研究报告由方正证券制作及在中国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。根据证券期货投资者适当性管理办法，本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者，为保证服务质量、控制风险，请勿订阅本报告中的信息，本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求，方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。本报告版权仅为方正证券所有，本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。评级说明：评级说明：类别类别 评级评级 说明说明 公司评级 强烈推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20%以上的涨幅。推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的涨幅。中性 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10%和10%之间波动。减持 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的跌幅。行业评级 推荐 分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数。中性 分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平。减持 分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数。基准指数说明 A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准，美股市场以标普500指数为基准。方正证券研究所联系方式：方正证券研究所联系方式：北京：朝阳区朝阳门南大街 10 号兆泰国际中心 A 座 17 层 上海：静安区延平路71号延平大厦2楼 深圳：福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层 广州：天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券 长沙：天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层 网址：https:/ E-mail：

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【华源证券】房地产行业周报：四中全会提出推动房地产高质量发展-251029（17页）.pdf

请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告证券研究报告房地产房地产行业定期报告行业定期报告hyzqdatemark投资评级投资评级：看好看好（维持.

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【东方证券】房地产行业动态跟踪：长期定调行业高质量发展，短期Q4房地产政策值得期待-251028（3页）.pdf

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|动态跟踪 我们不同于市场的见解：我们.

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房地产行业周报：四中全会推动房地产高质量发展销售数据下降-251026（18页）.pdf

请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分四中全会推动房地产高质量发展，销售数据下降四中全会推动房地产高质量发展，销售数据下降2025102420251024 房地产行业周报房地.

2025-10-28 18页 5星级

房地产行业二十届四中全会点评：推动行业高质量发展！-251024（7页）.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.10.24 推动行业高质量发展！推动行业高质量发展！.

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房地产-2026年房地产行业年度投资策略：优选“轻”与“好”-251027（28页）.pdf

行业评级：看好2025年10月27日优选“轻”与“好”2026年房地产行业年度投资策略分析师杨凡邮箱电话13916395118证书编号S1230521120001证券研究报告报告核心内容摘要21、房地.

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