银行地产行业：保交房的资金缺口与风险化解路径-220812（53页）.pdf

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1、2022年8月12日银行地产：破局之道保交房的资金缺口与风险化解路径行业评级：看好证券研究报告作者梁凤洁作者邱冠华邮箱邮箱电话021-80108037电话021-80105900证书编号S1230520100001证书编号S1230520010003联系人陈建宇联系人徐安妮引言22021年恒大债务危机引发市场对于地产风险的高度关注。2021年10月，我们推出银行地产：破局之道，梳理银行的地产风险压力和改善方法、摸索中长期房企经营演化之路。当时研判：流动性紧张是核心症结。尽管房企盈利压力上升，但还不至于面临资不抵债风险，流动性紧张是违约关键因素。从资金端发力缓释风险。政府、监管可通过协调开发资金

2、、严监管项目资金、政策执行纠偏等方式从资金端缓释风险。但过去一年中，疫情冲击、经济下行、预期走弱背景下，地产销售进一步承压；同时房企资金压力未得到明显缓释。这导致地产领域风险进一步暴露，保交楼压力持续上升，房企从流动性紧张转为出现资不抵债风险苗头。在此背景下，我们推出银行地产：破局之道。重点研究：当下时点，地产保交房和资不抵债风险压力多大？银行潜在损失敞口如何？未来潜在化解路径在哪儿？银行长期发展的方向？xVhYaXnVIZqQmMtM7N8Q6MsQoOoMnPjMoOuMeRnMrM8OoPnNwMsPrONZsPrM摘要31、交房资金缺口测算停贷项目特征：城市方面，主要分布在新一线城市。

3、停贷城市主要有三个特征，土地财政依赖度高、房地产GDP增速高、存在预售资金监管不严情况。开发商方面，本地房企和出险全国性房企为主。销售进度方面，停贷项目开盘时间集中在2019-2020年，平均销售进度近90%。交房资金缺口：从行业层面测算，保交房资金缺口约1949亿元。从房企角度测算，资不抵债的缺口约6541亿元，保交房缺口约3696亿元。从停贷项目测算，保交房资金缺口约3614亿元。2、银行潜在风险敞口银行的房地产整体敞口：地产风险主要影响房企、地产供应商、居民、地方政府四类主体，对应银行开发贷、供应链贷款、按揭、政信贷款和城投债五类资产，22H1末相关敞口分别占总资产4.1%、0.4%、1

4、2.8%、12.1%、4.5%，合计占总资产34%。保交楼可避免风险恶化：当前避免风险进一步恶化，保交楼是关键。如果能够交房，在项目足值的情况下，各类主体（施工相关的施工方及供应商、银行等）可以得到偿付；项目不足值的情况下，各类主体的损失也显著小于烂尾状态。各家银行潜在损失规模：按揭银行：测算停贷项目对应的按揭贷款敞口6516亿元，按揭银行潜在损失规模为3540亿元。四大行和民生潜在损失敞口可能较大。开发贷银行：测算停贷项目中的开发贷款潜在损失规模2539亿元。四大行和光大潜在损失敞口可能较大。3、地产风险化解路径当前主要症结：债权债务关系复杂、并购重组资产定价困难、销售停滞没有回款、施工要求

5、从垫资到现款、项目资金挪用严重。潜在化解思路：（1）事前必须要厘清债务关系。（2）根据项目足值程度的方案：完全足值项目，盘活难度较小，可市场化化解；不足值但潜在可回收按揭价值高于额外投入的，可协调按揭银行或地方政府介入；完全不足值的情况，超额损失可能由地方政府承担，也可以考虑与足值项目打包处理。（3）保交房潜在出资模式分析：考虑到市场化消纳能力有限、地方政府财力不足，我们推测主要出资化解模式为地方政府组织协调，央行和金融机构出资化解风险，最终超额亏损地方政府承担。4、地产银行长期趋势地产转向理性发展：（1）地产风险失控概率不高，对银行存量资产质量影响有限。与美国危机前夕状态相比，我国房地产市场

6、风险可控。购房者质量较高，实际首付比近70%，缓冲空间足。房价回落幅度有限。政策仍有放松空间。金融创新严监管，风险可控。（2）未来房地产市场新增容量收缩已成定局，银行投放转型面临挑战。乐观情形下，预计按揭年度增量逐年下行，从2020年的4.4万亿元下降至2030年的0.7万亿元。悲观情形下，按揭规模2025年前后见顶，转为负增长。银行资产转型方向：（1）中长期看产业结构、区域结构和客户结构的转型发展。关注在绿色经济、专精特新等产业方向，长三角和粤港澳大湾区等区位方向，小微客群等客群方向布局较多的银行。（2）中短期看稳增长逻辑下制造业和基建行业的投资机会。5、黎明之前正向期权估值已充分反应悲观预