房地产行业年度策略：2022年地产展望向死而生-211114（48页）.pdf

1、物业管理板块 7 月下旬以来出现明显调整，最开始的急跌主要受到监管政策扰动，我们认为影响已经基本消化完毕。7 月市场在反垄断、“双减”等政策冲击下，对于监管政策的变化较为敏感，7 月 23 日八部委关于持续整治规范房地产市场秩序的通知中点名物业管理，引发市场对于物管行业政策转向的担忧。对此我们在 7 月 29 日文件助推物管发展，把握调整机遇、9 月 8 日成长日行千里，整合大幕开启的报告中已有论述，2020 下半年起鼓励物管行业市场化、规模化、专业化发展的基调并未发生变化，市场监管更多打击的是尾部公司，经营更加规范的头部公司反而有机会扩大市场份额。当前物管板块的主要矛盾是对房地产市场下行和房

2、企流动性问题的担忧，这导致物管板块8-10 月一直处于盘整探底的过程中。市场最初担心销售的快速下行可能通过两个渠道影响物管公司业绩：其一是短期内案场协销相关的非业主增值服务收入可能减少，其二是中长期来看房企预售项目交付(包括关联房企和第三方房企)转化而来的在管面积可能缩减。而随着越来越多房企出现流动性危机，部分房企出售物管公司股权补充现金流，市场对于关联房企是否还能在战略制定、组织赋能、面积交付、市拓协同、多元业务资源协同等方面持续支持物管公司快速发展产生疑问。尽管地产基本面下行可能还要持续一段时间，房企信用风险可能还未完全释放完毕，但我们认为物管板块当前估值水平已经较充分地反映了市场的悲观预

3、期。随着房地产政策的边际改善，我们认为物管板块情绪最差的时点或已过去，尤其对于关联房企经营稳健、有能力把握收并购机遇、依靠而不依赖关联房企的头部物管公司而言，未来成长具有更高能见度，从 PEG 角度来看性价比凸显，有望迎来中长期维度的投资机遇。一方面，头部物管公司正在利用部分房企出售旗下物管公司的历史性机遇，通过收并购快速补强产业链能力、扩充规模;另一方面，头部物管公司对于关联房企的依赖度相对更低，独立运营的能力更强，能够更好地抵抗关联房企增速下行以及房地产市场周期波动的影响。收并购：“买方市场”将至，整合大幕开启2021 下半年以来，几个变化推动物管收并购市场越来越向“买方市场”靠拢。我们认

4、为头部物管公司凭借更强大的资金和整合实力，有望抓住收并购市场优质供给增加的机遇，通过对价合适的收并购快速补强产业链能力、扩充规模，加快核心能力和集中度提升的步伐。我们认为本轮房地产下行周期与 2008、2011、2014 年等时期都不同，由于土地盈利能力下降、销售政策更加严苛以及控负债的压力，房企很难通过在企业间处理土地库存来实现现金流改善。而物管行业正处于高景气的成长阶段，收并购市场热度较高，越来越多出现流动性困难的房企选择变现物管公司股权来缓解困境。根据中指院的数据，下半年以来，先后有三盛集团、富力地产、花样年控股、当代置业等房企因为流动性问题处置旗下物管公司股权，中国恒大、新力控股、中国奥园仍在寻求出售旗下物管公司股权。