餐饮旅游行业：从麦当劳看美式快餐业系列（一）筚路蓝缕以启山林-180315（16页）.pdf

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1、最初索恩本成立的房地产公司，注册资本仅有 1000 美元，而资产超过 17000 美元。在麦当劳地产公司成立初期，克罗克将自有的房产、汽车抵押给财产所有人，财产所有人将土地租赁给麦当劳，麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行贷款，以银行贷款建立餐厅后，以餐厅作为抵押获得银行贷款以支付土地租赁费用；出租餐厅，收取租金偿还银行贷款。在这个稍显复杂的交易结构里，最核心的逻辑即：以加盟商支付的租金，偿还银行贷款（用于餐厅建设）和土地租赁费用。由于土地（租赁合同）和房产（餐厅）均已抵押，现金流风险极高。在 20 世纪 90 年代，麦当劳拥有美国本土 69%的餐厅的土地所有权，海外的比例则为 35%。而在 2

2、017 年，麦当劳在年报中披露，由麦当劳承租的门店数量为 12262 家，相比 2016 年的 14763 家有所下降。2016-2017 年，麦当劳承租的门店占总门店数比例为 40%和 33%，加上购置下的门店，这个比例还会更高。而地产已是麦当劳最重要的的收入和利润来源。2016-2017 年，地产带来的租金收入分别为 61 亿、65 亿美元，占总收入比重分别为 25%、29%。在冷战末期，麦当劳作为美式快餐的代表率先进入中国开拓市场，并在当时中国开放的社会环境下迅速取得成功。但麦当劳在中国的加盟制度开始较晚，2003 年在天津正式启动特许经营制度，并且，在 2014 年门店总数才突破 20

3、00家，远远落后于百胜中国（肯德基、必胜客）。麦当劳在东亚地区的扩张是非常早的早在 1971 年麦当劳就以“健康、强壮”的饮食理念迅速攻占了日本市场。但在中国区域，麦当劳并未牢牢守住市场第一的地位，甚至在 2016 年将中国区业务整体出售给了中信集团中信股份和中信资本持有 52%的控股权，凯雷资本和麦当劳分别持有 28%和 20%的股权，总对价 20.8 亿美元。餐饮产品的抗通胀能力较强，上游供应商的通胀压力会迅速传递给终端消费者而基本上不会影响消费体验。麦当劳进军国际市场（主要是美洲和欧洲）后，1986 年经济学人推出 BMI 作为 PPP（购买力平价，Purchasing PowerParity）的衡量标准，这也侧面印证了麦当劳的定价是非常市场化的。2004 年经济学人推出了类似的拿铁指数（Tall Latte Index）。麦当劳盈利来源是抗通胀的餐饮产品，在滞胀时期，麦当劳的盈利能力并未受损。