【研报】房地产行业物业管理中期投资策略：分化整合大幕已启长坡厚雪仍可乐观（102页）.pdf

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1、由于 2018 年初至今的时间段内市场上缺少可供参考的物业板块指数，我们选取 39只H 股物业股与4 只A 股物业股，分别以其总市值作为权重制作股价指数。整体来看，截止至 2021 年6 月25 日，H 股物管指数较2018 年 1 月1 日上升达948%，而同期恒生综指下降 2.1%，A 股物管指数较 2018 年 1 月 1 日上升达 49.5%，而同期沪深300 指数上升30%。今年年初十部委政策将物业管理作为基层治理的重要部分，对行业产生利好，市场对于物业企业的认可度和关注度持续提升。根据H 股物管指数表现来看，物业板块存在以下五个重要变化阶段：第一阶段(2018 年 1 月-2018

2、 年7 月)：开始于雅生活服务上市，止于社保政策变更 这一阶段前物业上市公司数量较少且估值分化，共计 7 家上市公司，以 2018 年1 月1 日来看，估值较高的绿城服务/中海物业 2017 年 PE 为 36.7/22.7 倍，而估值偏低的彩生活/祈福生活服务/中奥到家 2017 年PE 为13.5/9.4/4.9 倍。雅生活服务于2018 年 2 月 9 日上市，其高利润水平及较强的盈利能力使资本市场打开对物业行业的想象空间，带动了板块的提振。直到 7 月底，国务院、人社部联合发布国家税务和地方税收征管体制改革方案，明确社保由税务统一征收，由于物管的人力密集属性，市场对其利润空间产生疑虑，

3、板块开始下行。第二阶段(2019 年1 月-2019 年8 月)：年报业绩披露，板块增长确定性验证自雅生活服务、碧桂园服务两大物企上市以后第一次年报业绩披露，良好的业绩使板块的高增确定性得到验证，同时2018 年下半年与2019 年上半年，永升生活服务、新城悦服务、佳兆业美好、滨江服务等公司上市，板块热度持续提升。第三阶段(2019 年9 月-2020 年3 月)：中报表现超预期，业态多元化提振热度半年报的业绩中，基础物管收入、在管面积规模、社区增值服务收入等指标屡超预期，使得市场信心大增。另一方面，在此期间，宝龙商业、保利物业、新大正、蓝光嘉宝服务、时代邻里等9 家物业公司上市，增加商业、公

4、建等多元业态使板块的热度进一步提升。第四阶段(2020 年 4 月-2020 年 11 月)：上半年疫情下政策支持使行业逆势上行，下半年供给大量增加导致板块调整2020 年2 月2 日人力资源社会保障部、财政部和国家税务总局联合出台的关于阶段性减免企业社会保险费的通知中通知中明确免征企业养老、失业、工伤三项社保中单位缴费部分5 个月，减半大型企业三项社保中单位缴费部分 3 个月，对于人力密集的物业行业降本尤其显著，同时中央及北京、杭州等地发布政策对参与疫情防控的企业进行补贴，疫情下物业作为社区防控的第一线，其基层治理价值充分彰显，物业公司屡获媒体报道，从幕后走向台前，物业板块呈现稳步向上的趋势。这样的趋势发展至 10 月，多数公司已到达估值高位，且同质化的物业新股大量上市导致供给明显增长，行业无大逻辑变化且无增量资金投入，新股扎堆导致行业大量固有问题进一步暴露，市场疑虑增加，估值中枢下行，板块出现大幅调整。