【研报】房地产行业深度报告：穿越周期的国际龙头标的关注流量变现向管理要红利（26页）.pdf

1、公司的外延式并购主要分为两大类：(1)注重对区域的持续扩张，寻求规模快速提升。与国内物业公司不同，国外物业公司不存在开发商背景，因此较为依赖并购方式持续拓展区域布局。早在 1996年公司就是通过收购两家佛罗里达州的物管公司切入到住宅物管市场的，此后又在纽约市和美国东北地区进行收购，2010 年公司住宅物管业务持续拓展到加拿大;2015-2019 年，公司连续开展大规模收购活动，共收购美国、加拿大的 23 家地方物业服务企业，进一步扩充管理半径。(2)拓展服务边界。除去对基础住宅物管的收并购外，公司很早就在上下游产业链上持续布局，1997 年公司收购 Paul Davis Restoration

2、 特许经营系统，1998 年收购加州壁橱特许经营系统，2016 年收购亚特兰大的 Century Fire Protection 和Advanced Fire。并且从业务盈利能力看，公司住宅分部利润率水平更低，2020 年住宅分部的Adjusted EBITDA/Revenues 仅9.8%，近年来持续保持稳定;而品牌分部盈利能力相对更高，这与国内优质的物管公司盈利模式相同。基础服务奠基，增值服务增利。物管公司需寻求长期可持续发展的经营模式，依靠具备一定壁垒的增值服务创利才是最难能可贵的。数据来源：FirstService 公司公告、开源证券研究所1.3.3、 平台流量为王，特许经营商品牌经营

3、行业规模足够大，龙头物管公司具备平台化概念后就可以充分利用平台流量去提升自身的服务半径。目前 First Service Brands 品牌分部一方面通过自营、收购方式，扩大业务范围，扩大自身增值服务子品牌系列;另一方面，公司通过特许经营加盟的方式，快速扩大业务布局。考虑到物管公司主要以轻资产模式运营，在业务搭建上，若单纯以收购方式自营开展新业务，或者搭建新的供应链体系，会对物管公司现金流会产生较大压力。同时部分专业细分领域存在一定服务门槛，若由物管公司主导经营，或将难以胜任。因此物管公司将部分控制权和经营权分开，利于最大程度发挥专业服务公司的效能。从合作成果看，公司可以从特许经营商处获得一定

4、收入分成，特许经营商可从平台上获取流量，提升自己的品牌曝光度与客单量。这种特许经营商的模式，可以理解为物管公司进行了变相的“轻资产式收购”。“轻资产收购”带来的优势是更大程度、更为自由选择优质品牌，而无需考虑过多的收购资金对企业现金流带来的影响，经营风险较低。目前国内物管公司也在持续探索流量变现的方式。碧桂园服务针对业主的凤凰会 APP 就已经逐渐显示出平台化的价值所在，引入多类外部品牌，涉及美食美餐、教育福利、商超优惠、购车优惠、车主福利、出行福利、生活服务、游戏服务等领域，能够充分将 C 端业主流量实现价值创造。但值得注意的是，国内当前吸引业主在 APP 上消费的主要手段还是价格优惠上，且与大多品牌的合作还仅限于端口上的连接，并未像国外通过收购特许经营权方式绑定双方合作。未来在进入成熟期后外部品牌是否愿意继续大规模让利，双方合作的黏性如何，还要取决于物管平台能否带给他们真正的流量变现。