【研报】2021年房地产行业年度投资策略：谨守而中与时偕行-20201214（53页）.pdf

1、 敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告 | 策略深度报告策略深度报告 2020 年年 12 月月 14 日日 房地产房地产 推荐推荐（维持维持） 谨守而中，与时偕行谨守而中，与时偕行 2021年房地产行业年度投资策略年房地产行业年度投资策略 行业行业指数指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -2.15 2.40 -3.83 相对表现 -3.27 -12.24 -16.62 相关报告相关报告 1、 11 月全国成交累计同比继续回温，土地市场整体继续降温，楼板价和溢价率有所回升：全国 11 月成交面积及市场跟踪2020-12-04 2、 周专题：百强房企销售稳健，部分业绩已超去年全年

2、： 周度高频数据跟踪（11.21-11.27） 2020-12-02 3、 指数走势弱于大盘， 居民长短期贷款敞口大幅扩大： 克而瑞内房股领先指数 11 月监测2020-12-02 投资要点投资要点 融资监管新常态强化行业分化格局，预计主流房企未来三年销售复合增速融资监管新常态强化行业分化格局，预计主流房企未来三年销售复合增速10.5%。我们认为房企负债规模分档管控措施出台后，公司未来数年销售增速将跟随产生分化，类比制造业构建“有息负债“有息负债”-“销售规模”销售规模”传导模型，对主流房企未来三年销售规模情况进行预判：1）主流房企未来三年销售平均增速分别为 11.8%/9.2%/10.4%；

3、2）百强门槛提高，行业集中度持续提升， 预计到 2023 年末 TOP50 市占率将达到 75% （较 2019 年末+14PCT） ；3）财务稳健的央企国企以及区域深耕型房企未来拥有更大资源支配度，有望取得领先行业平均水平的增速。 低容错阶段，探寻房企破局之路低容错阶段，探寻房企破局之路。1）运营端：增加无息负债，提高经营杠杆，当前预收款杠杆整体增长空间有限，应付款杠杆仍有较大增长空间；2）投资端：土拍市场竞争日趋激烈，独特资源获取方式的重要性凸显，同时积极介入产业链上下游环节；3）融资端：融资收紧，有息负债在房地产开发资金中比重下降，关注资产证券化机遇，盘活存量资产，改善负债结构；4）营销

4、端：92%的百强房企已发起线上售楼，通过流量优势增强蓄客能力。 预计预计 2021 年行业将维持高位年行业将维持高位运行运行。2020 年行业在经历疫情冲击后快速反弹， 全国楼市表现出较强韧性。 预计 2021 年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%；销售面积同比-5.5%至-0.5%；预计全国房地产开发投资同比+4.2%至+7.5%；预计新开工面积同比-7.6%至-2.6%；预计竣工面积同比+10.0%，行业仍将维持高位运行态势。 以内涵提效及外延拓展为着力点，以内涵提效及外延拓展为着力点，拥抱拥抱存量时代。存量时代。1）内涵：科技赋能，通过数字手段精细化运营，以降本增效，控制风险，

5、驱动业务增长；2）外延：以住宅开发业务为圆心，修炼“开发销售+资产管理”综合能力，如商业、租赁、代建、房产交易平台等或可为房企带来新增长曲线。 投资建议：投资建议：2020 年受新冠疫情及融资监管预期等影响，房地产企业扩张速度整体趋缓，我们预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局，主流房企未来三年销售复合增速或达 10.5%。 同时， 于行业天花板显现及土地市场竞争日趋激烈的背景下，房企纷纷探寻破局之路，以内涵提效及外延拓展为着力点，迎接存量时代到来。我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合： 【金地集团】【金地集团】 、【龙湖集团】【龙湖

6、集团】 、 【万科【万科 A】 、 【旭辉控股集团】【旭辉控股集团】 （财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观） ， 以及布局合理， 稳步扩张的中等规模房企 【弘阳地产】【弘阳地产】 、 【中【中骏集团控股】骏集团控股】 、【美的置业】【美的置业】 ， 同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】【龙光集团】 、【中国奥园】【中国奥园】 。 风险提示：风险提示：疫情尚存不确定性，疫情尚存不确定性，调控政策超预期调控政策超预期，行业基本面不及预期行业基本面不及预期。 -26%-13%0%13%26%2019-122020-042020-08房地产上证指数 策略深度报告策略深度报告 | 房地产房地