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1、宏 观 研 究 2024.07.11 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 专 题 报 告 后地产时代，“土地驱动式增长”如何转型三中全会系列之三土地改革 分析师 芦哲 登记编号：S1220523120001 联系人 占烁 相 关 研 究 消费税调整对行业的影响 2024.07.10 消费税调整方式的探讨2024.07.10 顺“势”调升中间价、人民币即期汇价或挑战 7.35-7.402024.07.08 总统辩论首秀：拜登老矣，尚能选否？2024.06.29 三中全会与财税改革：历史脉络和未来展望三中全会系列之二财税改革（下）2024.06.18 现行财政收支分析框

2、架三中全会系列之一财税改革（上）2024.06.14 7 月 15-18 日将召开二十届三中全会，重点研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题。全会前夕，我们推出系列前瞻报告，对经济体制改革中的部分重要问题展开探讨。此前我们发布了 现行财政收支分析框架三中全会系列之一财税改革（上）（下），介绍我国当前的财政收支体系和财税体制改革。本篇是系列报告第三篇，讨论本篇是系列报告第三篇，讨论如何通过如何通过土地改革土地改革实现实现经济经济发展方式转型发展方式转型。核核心心观点：观点：90 年代后期以来，我国逐步形成了“土地驱动式增长”的发展模式。这一模式的本质是将土地转用和出让过程中的增值收益，转化

3、为工业生产和投资的激励，从而拉动经济增长。但随着房地产市场下行，从土地到经济增长的通道被切断，带来了结构阵痛。我们认为我们认为“后地产时代后地产时代”的经济的经济转型仍然依赖于土地改革的推进，土地政策要从转型仍然依赖于土地改革的推进，土地政策要从“供给供给创造创造需求需求”转变为转变为“需求需求拉动拉动供给供给”，保障，保障更有需求更有需求的的经济发达地区经济发达地区用地，建立土地指标跨省用地，建立土地指标跨省交易机制；并推进农村交易机制；并推进农村“三块地三块地”改革，释放改革，释放 7.57.5 亿农村户籍人口需求，亿农村户籍人口需求，推动经济从投资驱动转为消费驱动，弥补房地产投资下行带来

4、的总需求不推动经济从投资驱动转为消费驱动，弥补房地产投资下行带来的总需求不足问题足问题。一、土地作为经济增长的“发动机”一、土地作为经济增长的“发动机”“土地驱动土地驱动式式增长增长”模式可概括为模式可概括为“12345”“12345”：一个环节、两个阶段、三个：一个环节、两个阶段、三个现象现象、四类需求、五项制度基础。、四类需求、五项制度基础。“1”是指土地驱动增长模式是建立在一整条用地环节基础上的，“农地转用（征地）土地出让开发投资”，其中不同环节涉及不同收益分配，整体来看具有“涨价归公”和住宅工业用地价格剪刀差两个特点。“2”指的是土地驱动增长的两个阶段，第一阶段是 90 年代后期到 2

5、011 年左右，经济增长主要依靠以地招商引资带来的出口导向型工业化，工业化再带动城镇化，因此这一阶段呈现出“高投资、高出口”的特点。第二阶段大致是 2012-2021 年，以地引资和出口的重要性下降，经济增长主要靠“以地驱动城镇化”，城镇化带来的基建投资和房地产投资是这一过程中的主力，呈现出“中高投资、中低出口”的特点。（详见 2.2）“3”指的是在土地驱动增长模式中形成的三种挂钩土地现象，分别是土地财政、土地城镇化和低成本供地的出口导向型工业化。“4”指的是这一增长模式拉动的四类最终需求，常说的消费、投资、出口“三驾马车”中，除了消费不直接涉及（在地产相关消费中间接涉及），三项投资（基建、制

6、造业、房地产）和出口需求的增长都离不开土地驱动。“5”指的是土地驱动增长模式形成过程中的五项制度基础，按时间先后顺序分别是：1982 年宪法确定了土地二元制的基本制度；1994 年分税制改变地方政府激励，“经营城市”成为更好的选择；1998 年土地管理法修订规定农地转建设用地必须实行征地，并规定国有土地使用权有偿转让，确定了土地出让的制度基础；1998 年“房改”，住房分配体系从实物福利分方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房转变为货币化分配，土地出让开始有了市场基础；2001 年加入 WTO，使得工业和