房地产行业住房制度国际比较之德国篇：租赁市场标杆房价长期稳定-240529（26页）.pdf

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1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1 房地产房地产 Table_Date 发布时间：发布时间：2024-05-29 Table_Invest 优于大势优于大势 上次评级:同步大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend 涨跌幅（%）1M 3M 12M 绝对收益 16%1%-17%相对收益 16%-2%-11%Table_Market 行业数据 成分股数量（只）107 总市值（亿）10845.04 流通市值（亿）4930.29 市盈率（倍）18.4 市净率（倍）0.65 成分股总营收（亿）26197.24 成分股总净利润

2、（亿）-306.88 成分股资产负债率（%）76.8 相关报告 2008 年次贷危机中的美国房地产市场复盘-20240410 城中村改造系列深度报告（一）-20231006 Table_Author 证券分析师：吴胤翔证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 Table_Title 证券研究报告/行业深度报告 住房制度国际比较之德国篇住房制度国际比较之德国篇-租赁市场标杆，房价长期稳定租赁市场标杆，房价长期稳定 报告摘要：报告摘要：Table_Summary 德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国完善的法律

3、顶层设计，并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严控资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。2022 年德国住房自有率仅为 46.7%，即超过半数的人选择租房居住，而 1970 年至今德国实际房价（名义房价指数扣除 CPI）累计涨幅仅为 19%。法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保障租赁权益。法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保障租赁权益。德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到刺激需求、从国家管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段，德国政府分别出

4、台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。住房建设法、住房补贴法、住房租赁法、私有住房促进法四部法律作为德国住房制度的“四大基石”，分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架，在供给端形成了多元化的住房供给体系，在需求端保障租赁权益，促进形成租赁主导的住房市场。德国住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为。德国住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为。德国住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在购置、持有

5、、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。一方面，对于自住和出租类房屋，征税标准相对较低，保障刚需；另一方面，德国政府在房地产流通交易环节设置了多重税种，通过设置高额的不动产交易税，抑制投资性需求。德国住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机。德国住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机。德国奉行稳健且相对收紧的货币政策，长期以来保持着非常稳定且低速的货币供应，防止过量货币资金流入房地产市场，并维持相对收紧的信贷政策，严控全国杠杆水平。同时，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式，

6、从而应对市场的各类住房贷款需求，并有效分散银行配贷的风险。其中，独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点，也正是德国融资制度低风险偏好的体现，同时对贷款年限的要求也抑制了住房的投资性需求，政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。对国内的对国内的经验启示：租赁市场方面，健全住房租赁法律体系、建立动态经验启示：租赁市场方面，健全住房租赁法律体系、建立动态租金区间管租金区间管理制度、丰富租赁市场供给主体，激活市场活力。住房保障理制度、丰富租赁市场供给主体，激活市场活力。住房保障方面，增加方面，增加直接直接货币补贴货币补贴力度，扩大保障范围。力度，扩大保障范围。风险提示：风险提示：德国德国房地产制度