高力国际：2026年香港物业展望报告（繁体版）（13页）.pdf

核心结论速览。 2025年香港商业地产投资额达390亿港元，同比增长12%：受美联储三次降息（共75个基点）及恒指全年累升28%的提振，超1亿港元大宗交易共85宗。第四季度阿里巴巴联手蚂蚁集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心顶层13层，创2021年以来最大宗写字楼交易。 甲级写字楼净吸纳量创2018年以来新高，达173万平方英尺：金融及专业服务业下半年显著扩张，中环及金钟需求尤为强劲，录得正净吸纳量近40万平方英尺。量化交易公司Jane Street预租22.3万平方英尺，Qube Research & Technologies租赁逾14万平方英尺。 甲级写字楼租金全年下降5.8%，但下半年降幅收窄至1.1%：中环租金全年降5.6%（上半年4.8%，下半年仅0.8%），已从2019年峰值回调40%。港岛东全年降10.7%为最大，九龙东降7.7%。预计2026年全港租金再降约3%。 2025年1-11月零售额达3,450亿港元，同比增长0.4%：为2024年3月以来首次累计正增长，连续七个月增长。一线街铺租金全年上涨2.9%，核心区空置率环比下降1.9个百分点，中环及尖沙咀降幅最大。 访港旅客增至4,500万人次，同比增长12.4%：内地品牌加速扩张，瑞幸咖啡、霸王茶姬等纷纷入驻核心区。银行金融业租户持续活跃，汇丰银行预租铜锣湾京华中心5万平方英尺。 2025年商品贸易总额达9.85万亿港元，进出口分别增长14.3%及14.0%：受提前发货及AI芯片需求旺盛推动，但工业租赁仍疲软，仓库租金年初至今下降8.6%，预计2026年再降5%。 教育正成为写字楼和酒店需求的结构性新动力：非本地学生入学人数攀升，大学及私立机构在多区域置业。2026年投资重点应放在估值偏低的写字楼板块及具中长期增长潜力的住宿板块，预计全年交易额达420亿港元（+5%至10%）。H2：宏观经济与政策环境——降息周期与股市回暖催生市场拐点。2025年，美联储累计降息三次共75个基点，香港金融市场显著回暖，恒生指数全年累升28%，激发正面财富效应并提振投资情绪。宽松货币政策与资本市场活跃共同推动商业地产投资活动升温。2025年1至11月，香港商品贸易总额达9.85万亿港元，进出口分别同比增长14.3%及14.0%。尽管地缘政治紧张局势及美国加征关税预期带来不确定性，但受客商战略性提前发货以及AI芯片与硬件需求持续旺盛的推动，香港对外贸易录得强劲增长。香港采购经理人指数连续五个月保持扩张，私营企业情绪持续向好。政策层面，2025年末推出的“粤车南下”计划每日允许100辆广东车辆驶入香港市区，最多可停留三日，旨在吸引高消费家庭及个人。政府同时推广地区沉浸式主题旅游及发展生态旅游，配合消费者由购买奢侈品日益转向体验式消费的趋势。发展局于2025年12月宣布成立洪水桥产业园有限公司，将运营北部都会区约23公顷的产业园，支持高附加值及战略性产业，标志着香港产业基地的多元化迈出关键一步。H2：甲级写字楼市场——金融扩张与教育驱动双轮拉动，租金下行周期临近尾声。2025年回顾：2025年下半年写字楼市场情绪明显好转。经历上半年的淡静后，股市畅旺与IPO活动增加激发市场活力，推动金融及专业服务行业扩大办公面积。第三和第四季度环比净吸纳量分别达42.8万平方英尺和123万平方英尺，全年净吸纳量合计173万平方英尺，创2018年以来新高，约为2023至2024年均值的四倍。中环及金钟需求尤为强劲，同比录得正净吸纳量近40万平方英尺。九龙西亦录得22.7万平方英尺净吸纳量。主要交易包括量化交易公司Jane Street在Central Yards第一期预租22.3万平方英尺，对冲基金Qube Research & Technologies在国际金融中心二期租赁逾14万平方英尺，阿里巴巴购得铜锣湾港岛壹号中心半栋楼面（约13层）。然而，整体空置率仍从16.8%升至17.5%，达1,490万平方英尺，主要因2025年有逾300万平方英尺新供应入市。下半年租金降幅显著收窄——全年甲级写字楼租金整体下降5.8%，上半年降4.7%，下半年降幅仅为1.1%。中环全年租金下降5.6%（上半年4.8%，下半年0.8%），已从2019年峰值回调约40%。港岛东全年累降10.7%为最大降幅，九龙东降7.7%。2026年展望：2026年写字楼市场将呈现两极分化。尽管整体租金下行周期接近尾声，但复苏不会均衡。受益于资本市场活跃，金融业料保持扩张；教育行业正成为新的增长动力，大学及私立机构纷纷在多个地区置业。预计2026年及2027年竣工面积分别为124万平方英尺和158万平方英尺，新增供应集中于非核心区域，仅有两个开发项目位于中央商务区，约占新增总建筑面积的20%。中长期供应量预计减少，2028及2029年年均新增供应量约90万平方英尺。政府于2025/26财年已暂停出售商业用地，2026/27财年也不太可能推售。中央商务区资产有望率先回暖，位于中环/金钟及尖沙咀的高出租率楼盘可望实现温和增长，非核心区域仍面临租金下行压力。预计2026年全港甲级写字楼租金下降约3%。H2：零售市场——旅游业复苏与品牌扩张驱动回暖。2025年1至11月零售额达3,450亿港元，同比增长0.4%，创下自2024年3月以来的首次累计正增长。自5月以来连续七个月的增长，彰显零售韧性与消费开支逐步趋稳。2025年1至11月访港旅客量增至4,500万人次，同比增长12.4%，强劲复苏提振了核心购物区零售表现，特色甜点、小礼品等纪念品类商品需求大增。2025年第四季度主要一线街铺租金微升0.4%，年初至今涨幅达2.9%。租赁活动受益于本地及国际品牌的整合，以及内地运营商的扩张——瑞幸咖啡、霸王茶姬等知名内地品牌入驻，反映市场持续看好香港零售市场。银行与金融业租户持续活跃，主要交易包括汇丰银行预租铜锣湾京华中心5万平方英尺、华侨银行入驻中环皇后大道中35号、长桥证券承租铜锣湾罗素街58号等。四大核心区空置率环比下降1.9个百分点，中环与尖沙咀各降2.4及3.3个百分点，录得最大降幅。预计2026年零售业将受益于旅游业持续复苏、大型活动（K-pop演唱会、国际体育赛事）及品牌扩张，租金增幅可达3%至5%，空置率保持稳定。预计将有近195万平方英尺新商场面积竣工，主要包括高铁西九龙总站上盖零售部分、启德双子汇2期及观塘三布目。H2：工业与物流市场——贸易增长强劲但租赁承压。尽管地缘政治紧张局势及美国加征关税预期导致全球局势不明，但得益于客商战略性提前发货及AI芯片需求持续旺盛，2025年1至11月商品贸易总额达9.85万亿港元，进出口分别同比增长14.3%及14.0%。香港采购经理人指数连续五个月保持扩张。然而，工业租赁需求持续低迷，交易以续租为主。第四季度值得关注的交易包括英伟达在嘉民领达中心承租约27.4万平方英尺，以及线上电商平台StockX在嘉民荃湾中心扩租至约3.1万平方英尺。业主通过提供非租金优惠吸引搬迁租户，但多数租户仍选择续租。仓库租金年初至今下降8.6%。2026年租赁需求将由电商持续增长推动，京东、拼多多及淘宝等内地电商巨头提供的超低成本商品正使频繁网购成为常态，提振物流空间需求。但未来三至五年葵涌及青衣将新增近900万平方英尺物流空间——包括九龙仓现代货箱码头物流中心（约500万平方英尺）、ESR与华懋葵涌项目（约149万平方英尺）、丰树青衣项目（约245万平方英尺）——将加剧市场竞争。预计2026年仓库租金再降5%。H2：投资市场——价值重估窗口稍纵即逝，写字楼与住宿板块成焦点。2025年，超1亿港元大宗交易共85宗，商业地产投资额共计390亿港元，同比增长12%。写字楼板块势头强劲，交易额242亿港元，同比增长71%，占交易额逾60%。受转化政策提振，酒店及服务式公寓交易额从25亿港元增至63亿港元，住宿板块热度攀升。第四季度内地买家占比增至59%，创2020年末以来最高水平，热钱再度涌入香港。2026年，资金雄厚的投资者尤其是终端用户开始调整布局。随着外部环境可预测性改善，被抑制的需求料推动资本加速部署。截至2025年末，甲级写字楼资本价值下降约9.6%，零售及工业各降7.7%及9.7%。住宿业有望录得较为明显的回升。“城中学舍”计划增强了教育相关资产的吸引力，适宜改造的酒店日益稀缺。非本地学生和外地雇员持续涌入预计将进一步促进住宿业需求。内地企业拓展境外业务、将香港作为离岸基地的趋势，将提升对高端写字楼的需求。建议优先布局写字楼（价值重估机会）和住宿板块（中长期增长潜力）。预计2026年全年交易额达420亿港元，同比增长约5%至10%。H2：未来3-5年机会洞察——香港房地产市场的结构性机遇。基于高力《香港市场展望2026》的分析，以下领域在未来3-5年具有显著增长潜力：| 机会领域 | 关键数据/驱动因素 | 爆发窗口 | 推荐优先级 ||||||| 甲级写字楼（中环/金钟/尖沙咀） | 租金从峰值回调40%/空置率17.5%/金融扩张 | 2026年触底企稳 | ★★★★★ || 住宿与学生公寓 | 非本地学生攀升/“城中学舍”计划/63亿交易额 | 持续增长 | ★★★★★ || 教育相关物业 | 大学及私立机构多区域置业/教育成结构性需求 | 加速增长 | ★★★★★ || 核心区零售商铺 | 一线街铺租金+2.9%/空置率改善/内地品牌扩张 | 持续复苏 | ★★★★ || 跨境电商物流 | 电商需求持续/900万平方英尺新供应2026-2030 | 中期布局 | ★★★★ || 洪水桥产业园 | 23公顷高附加值产业基地/多元化战略 | 长期布局 | ★★★ |多角色行动建议： 机构投资者与家族办公室：重点关注中环/金钟甲级写字楼价值重估机会，以及住宿板块（学生公寓、服务式公寓）的中长期增长潜力。2026年上半年是布局黄金窗口。 写字楼业主与开发商：中央商务区优质资产可适度提价，非核心区域需通过非租金优惠留住租户；中长期供应减少将改善竞争格局。 零售品牌与运营商：把握旅游业复苏及内地品牌扩张机遇，核心区商铺租金仍有3-5%上涨空间，空置率持续改善。 工业与物流运营商：电商需求强劲但新增供应激增（900万平方英尺），建议关注洪水桥产业园的高附加值转型机会。 跨境企业与内地资本：香港作为离岸基地的总部经济效应将持续提升，高端写字楼及企业总部空间需求可期。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：2025年香港商业地产市场的整体表现如何？A1：2025年市场先抑后扬，下半年陆续出现趋稳迹象。商业地产投资额390亿港元，同比增长12%。甲级写字楼净吸纳量创2018年以来新高（173万平方英尺），但空置率升至17.5%，租金下降5.8%。零售业回稳，一线街铺租金上涨2.9%。工业市场租赁承压，仓库租金下降8.6%。Q2：甲级写字楼市场何时触底？A2：中环租金已从2019年峰值回调约40%，2025年下半年降幅显著收窄。预计2026年全港租金再降约3%，中央商务区资产有望率先回暖，中环/金钟及尖沙咀高出租率楼盘可望实现温和增长。租金下行周期接近尾声。Q3：2026年零售市场的增长动力是什么？A3：主要动力包括：旅游业持续复苏（访港旅客+12.4%）、大型活动（K-pop演唱会、国际体育赛事）、内地品牌扩张（瑞幸、霸王茶姬等）、“粤车南下”计划吸引高消费家庭、以及消费者向体验式消费转型。预计租金增长3%至5%。Q4：教育为何成为写字楼和酒店需求的结构性动力？A4：非本地学生入学人数持续攀升，大学及私立机构正在多个地区置业。这一趋势推动写字楼需求从依赖金融与专业服务业向多元化转变，同时“城中学舍”计划增强了教育相关资产（包括学生公寓、酒店改造）的吸引力。Q5：2026年香港商业地产投资的推荐方向是什么？A5：建议优先布局写字楼（价值重估机会，中环/金钟资产有望率先回暖）和住宿板块（稳健基本面，中长期增长潜力）。预计2026年全年交易额达420亿港元，同比增长5%至10%，内地资本正加速回流。Q6：工业物流市场面临的主要挑战是什么？A6：尽管贸易增长强劲（进出口+14%），但租赁需求疲软，仓库租金2025年下降8.6%。未来三至五年葵涌及青衣将新增近900万平方英尺物流空间，加剧市场竞争，预计2026年租金再降5%。洪水桥产业园或能拓展高附加值用途的长期需求。数据来源说明。本报告数据来源于高力（Colliers）《香港市场展望2026》报告，涵盖写字楼、零售、工业、投资四大板块的市场回顾与展望，数据来源包括高力研究部、香港统计处、Trading Economics、牛津经济研究院等。