房地产行业“向回看”系列研究13：五年之变潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究-260701（23页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业深度研究行业深度研究 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2026.07.01 五年之变，潮起潮落！五年之变，潮起潮落！中国核心城市中国核心城市房产与全球重点城市对比研究房产与全球重点城市对比研究 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产 第 26 周成交震荡，未来市场将以稳为主2026.06.28 房地产第 25 周成交回升，淡季市场仍将保持稳定2026.06.21 房地产第 24 周成交回落，市场行稳致远态势不

2、变2026.06.17 房地产房地产行业、公司研究方法交流2026.06.17 房地产 投资仍在下行，市场进入淡季 2026.06.17 “向回看”系列研究 13 table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 陈昭颖(分析师)021-23183953 S0880525100002 本报告导读：本报告导读：从全球对比来看，从全球对比来看，我国我国一线城市的房产价格已进入性价比区间一线城市的房产价格已进入性价比区间。房价收入比等指标房价收入比等指

3、标较较 2021 年有明显改善年有明显改善。考虑租售比从底部开始回升，资产配置价值开始出现。考虑租售比从底部开始回升，资产配置价值开始出现。投资要点：投资要点：Table_Summary 在一线城市率先修复的背景下，资源聚焦核心的优质蓝筹企业更具在一线城市率先修复的背景下，资源聚焦核心的优质蓝筹企业更具优势，推荐：优势，推荐：1)开发类：A 股-保利发展，招商蛇口，金地集团；H股-华润置地、中国海外发展；2)商住类：龙湖集团；3)物业类：华润万象生活，万物云，中海物业，保利物业，招商积余；4)文旅类-华侨城 A。研究方式：研究方式：本文重点探究全球视野下，我国一线城市房产资产配置价值和购买力问

4、题。报告围绕两条主线展开：1）租售比，用于评估房产作为资产所能带来的现金流水平；2）购买力，用以衡量房产对当地居民造成的支付压力。租售比：租售比：回稳向好，预期修复。回稳向好，预期修复。在 2021 年中和 2026 年中两个时间节点上，我国一线城市的毛租售比排名均处于全球样本城市末位区间。我们将样本城市持有成本剔除后，进一步计算净租售比。剔除持有成本后我国一线城市租售比排名有所改善，但数据暂时不足以改变我国一线城市在全球住宅回报率排尾部位置。为增强不同城市间租售比的可比性，我们引入名义租售比指标，其计算公式为“名义租售比=净租售比+CPI 同比增速”。考虑通胀因素后，2026年中我国一线城市

5、核心区与外围区的名义租售比排名较 2021 年中的差距有所拉大。2025 年 10 月起，我国 CPI 数据连续转正，市场对未来形成稳定通胀的预期逐步增强。购买力：改善显著，趋势明确。购买力：改善显著，趋势明确。从 2021 年中到 2026 年中，我国一线城市购买力大幅提升，增速领先全球，其中外围区改善最为突出，广州、深圳已进入性价比梯队。自 2021 年中至 2026 年中，我国一线城市的房价收入比在全球样本城市排名呈现显著改善，这一变化主要得益于居民收入与房价区间回调至更合理位置。经过近年来市场调整，一线城市居民购房负担整体有所减轻，其中外围区域改善态势尤为明显。底部显现，修复追赶。底部

6、显现，修复追赶。1）我们以样本城市名义租售比和房价收入比的均值，作为城市象限划分的依据，可将城市归入以下四类画像：高租售比高购买力、低租售比高购买力、高租售比低购买力、低租售比低购买力。2）历时五年，北京、上海、广州已跃升为低租售比高购买力区域，深圳仍处于低租售比低购买力象限。过去五年间，我国一线城市名义租售比受 CPI 因素制约呈下行压力；但展望未来，租售比有望与经济增速同步回升，趋势性双升机会已开始明朗。从购买力角度看，我国一线城市购买力已实现大步跨跃，购买力提升稳居全球前列。3）综合判断，我国一线城市在全球房产投资价值矩阵中的位置将持续改善，底部已现，修复追赶态势明确。风险提示：风险提示