房地产行业2026年中期策略报告：晨光微熹价值重启-260630（42页）.pdf

1、晨光微晨光微熹，价值重启熹，价值重启房房地地产产行业行业2 20 02 26 6年年中期策中期策略报告略报告证券研究报告20262026年年0606月月3030日日请请务务必必阅读阅读正文正文后免后免责条责条款款房地产房地产行业行业强强于于大市（维持）大市（维持）证证券券分析师分析师杨侃投资咨询编号：S1060514080002郑茜文投资咨询编号：S1060520090003投资要点投资要点1 1 楼市调整楼市调整分化延分化延续，核续，核心城市心城市曙光渐曙光渐现。现。2026年上半年楼市整体延续调整分化，核心城市表现优于全国、二手房市场表现好于新房。进一步来看，调整分化中亦不乏结构性亮点：1

2、）一方面随着房价持续调整、叠加多地上调公积金贷款额度，核心城市低总价高租售比的二手房成交逐步放量，并逐步向改善市场传导，置换链条逐步启动；2）另一方面随着政府持续引导“好房子”建设、强调房屋品质提升，购房者对品质重视度持续提高，上半年多地高品质新房去化延续较好表现，并带动核心城市优质地块点状高热。展望下半年，随着基数回落全国销售降幅有望收窄，高质价比品质新房与高性价比二手房预计仍将延续较好成交表现，供需格局较优城市或逐步迎来楼市底部确立。积极因素积极因素持续发持续发酵，量酵，量变或引变或引发质变发质变。短期多地提高公积金贷款额度，类似变相降息，公积金贷款利率与租售比相对接近，叙事逻辑更顺畅，中

3、国香港楼市量价齐升亦有望提振内地市场信心；中期维度来看，2021年至今国内楼市量价调整相对充分、居民杠杆率持续改善，同时住房资产大幅跑输其他主流资产，比价效应持续凸显。我们认为随着积极因素持续发酵，或逐步形成共振产生量变到质变的效果，下半年或是本轮楼市调整是否触底的重要观察窗口。机遇一：机遇一：内房曙内房曙光渐行光渐行渐近，渐近，以耐心以耐心换取收换取收益益。尽管楼市底部尚未确立，但中期维度我们认为内地优质房企已具备配置价值：1）美国次贷危机后，头部房企股价领先核心城市房价见底，当前一线城市楼市二手房房价已环比3个月转正；2）中国香港房价2025年3月见底，新鸿基地产、恒基地产等在2025Q2

4、-Q3基本面观察验证期股价依旧震荡上行；3）“2024.9.24”后地产行情中领涨房企绿城中国股价翻倍，4月板块行情主流房企底部反弹均未超过50%，同时短期由于市场风格变化，6月多家房企股价已跌回本轮行情启动前，潜在上行空间较大；4）当前地产板块仍处较低位置，多家房企PB在0.5倍以下，同时投资者对楼市企稳仍存分歧，一旦市场对楼市拐点形成共识，仍具备较大向上弹性。机遇二：机遇二：中国香中国香港楼市港楼市量价齐量价齐升，港升，港房机会房机会方兴未方兴未艾。艾。2026年上半年中国香港楼市延续量价齐升，1-5月一、二手住宅成交同比增长46.9%和43%，私人住宅房价上涨7.4%，往后看，中国香港人

5、口恢复净流入叠加高端人才引入，同时人民币相对港币升值亦有望加速内地人群赴港置业，需求端基本面稳固，同时供给端持续收缩带来库存不断消耗，预计中国香港楼市上行周期仍将延续。随着中国香港楼市触底回升，港房销售及报表端逐步改善，同时历史来看，港房股价与房价表现强相关，中国香港房价上行有望进一步打开港房股价上涨空间。投资要点投资要点2 2 投资建议投资建议：2026年上半年部分核心城市楼市已呈现企稳迹象，展望2026年下半年，我们认为随着各积极因素持续发酵，楼市或有望由量变引发质变，部分供需结构较优的核心城市或有望迎来底部确立。随着市场对楼市拐点确立逐步形成共识，板块有望迎来一波预期修复的贝塔行情，看好

6、中期维度地产板块表现，维持行业“强于大市”评级，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强、核心一二线货值占比高的房企有望率先受益核心城市回暖及“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。风险风险提示提示：1）楼市成交