安永：2023香港房地产投资信托基金机遇及展望报告（23页）.pdf

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1、香港房地产投资信托基金机遇及展望页码前言1背景2市场概况4房托基金全球市场概览4底层资产类型呈多元趋势6把握区域增长机遇发挥收益率优势9香港房托基金制度法规11房地产投资信托基金守则修订11中国内地与香港REITs监管制度对比13热点问题14把握大湾区互联互通发展机遇14“后疫情时代”的增长机遇15乘势广阔的租赁住房市场17激活离岸人民币资金池18通过品牌管理提高收益率19结语20目录近年来，全球各地的房地产投资信托基金（以下简称“REITs”或“房托基金”）市场在经济发展、科技腾飞和政策拓宽的共同推动下逐步增长。在全球加息预期升温的背景下，作为全球REITs的重要组成部分，香港REITs在“

2、后疫情”时代迎来不同机遇，将在变化的市场环境中释放潜力、寻求增长。在此背景下，本文讨论对REITs行业的理解，意在探讨香港REITs市场在不断发展的形势和监管利好政策出台背景下的机遇与展望。香港房地产投资信托基金机遇及展望|1前言房地产投资信托基金是按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，再将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。REITs最早产生于20世纪60年代的美国，在20世纪90年代地产行业复苏和REITs政策完善的推动下，REITs的模式在美国获得广泛认可，并在国际上得到推广，包括新加坡、日本和欧洲等在内的世界多国家或地区

3、也先后建立了自己的REITs市场，并逐步拓展到全球多个国家和地区。而中国香港作为亚太最早推出房地产投资信托基金监管制度的市场之一，从起步阶段，2003年香港证券及期货事务监察委员会（以下简称“香港证监会”）发布了房地产投资信托基金守则，为香港REITs的发展提供了法律基础，后历经金融危机、全球经济复苏和全球疫情冲击等，已经步入稳步发展并探寻突破的阶段。房托基金是持有并主动管理可产生收入的房地产组合的信托/公司，每年须向单位持有人派息，对投资者具有独特的吸引力，可让投资者获得相关资产的所有权，同时亦能稳定地获取资产所产生的收入。香港房托基金由受托人、管理人及发起人组成，典型架构如下：香港房托基金

4、典型架构1.背景2|香港房地产投资信托基金机遇及展望2003年2014年2020年5月2020年12月香港证监会颁布房地产投资信托基金守则第一只香港房托基金上市香港证监会修订房地产投资信托基金守则香港积金局修订投资房托基金相关指引香港证监会修订房地产投资信托基金守则领展房地产投资信托基金于香港上市令房托基金可在若干限制下，灵活投资于物业发展项目和金融工具放宽强制性公积金计划对房地产投资信托基金的投资比例及投资市场限制让香港房托基金在投资上享有更高灵活度，包括容许房地产投资于少数权益物业及将借款总额的限额提高至资产总值的50%2005年11月2005年12月第一只投资于中国内地的房托基金于香港上

5、市越秀房地产投资信托基金于香港上市香港REITs发展历程香港房地产投资信托基金机遇及展望|3自1960年代美国首次推出REITs以來，REITs作为投资类别在全球市场的规模及影响力一直显著增长。据Bloomberg数据统计，截至2022年末，全球已有超过40个国家和地区推出REITs，数量已逾800只1，总市值规模合计1.9万亿美元1。在全球REITs市场中，美国REITs在数量和规模方面均位列第一。日本和新加坡作为亚洲较早引入REITs的国家，位列亚洲REITs规模和数量的前二。房托基金全球市场概览2.市场概况4|香港房地产投资信托基金机遇及展望1.数据来源：Bloomberg，安永整理其他

6、7%美国67%日本6%澳大利亚5%新加坡4%英国3%加拿大3%法国3%中国香港1%中国内地1%图表2：2022年末全球各地区REITs的规模分布数据来源：Bloomberg，安永整理香港虽然较早推行REITs，其后也通过多种努力推动房托基金市场发展，但较香港市场上其他快速增长的金融产品相比，房托基金这个资产类别仍待释放发展潜力。截至2022年末，香港REITs的数量仅11只，规模约为240亿美元，从全球规模份额占比来看仍具发展空间。其他37%美国28%日本8%澳大利亚5%新加坡5%英国6%加拿大5%法国3%中国香港1%中国内地3%图表1：2022年末全球各地区REITs的数量分布香港房地产投资