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1、01 摘要02 主要发现03 保障性租赁住房市场发展 状况07 保障性租赁住房风险特征 与保险市场发展12 保障性住房风险管理国际 经验与创新实践15 保障性租赁住房风险管理 发展建议保障性租赁住房风险管理探讨2023 年 1 月保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院1摘要保障性租赁住房是未来一段时期提升城市地区新市民住房保障的重要抓手。保障性租赁住房具有一般住房风险特征及其特殊性。新加坡为保障性住房建立了较为完善的保险保障制度，我国各地积极探索相关保险创新实践。当前中国保险市场发展仍不充分，亟需公共部门与保险行业积极作为，促进住房风险保障的提升。建议逐步健全和完善保障性租赁住房风险管理机制，

2、将住房风险管理纳入社会治理体系建设。建议保险业注重提升风险管理能力，积极推动产品与业务创新，同时引入再保险参与保障体系建设。伴随中国城镇化进程与房地产市场的发展，中国人口流动持续向经济发达地区集中，推升人口净流入城市的住房需求；同时，十余年来一线城市商品房价格快速上升，而租赁住房市场发展不足，部分城市住房市场供需矛盾日益突出。在此背景下，“十四五规划”提出扩大保障性租赁住房供给。2021 年 6 月，国务院出台关于加快发展保障性租赁住房的意见，从土地、财税、金融等方面明确保障性租赁住房的支持政策。保障性租赁住房是在人口净流入规模较高的大城市增加小户型、低租金的租赁住房供应，旨在解决新市民、青年

3、人的住房需求。目前，地方政府纷纷制定“十四五”保障性租赁住房计划，预计全国保障性租赁住房的整体规模有望持续上升。与此同时，保障性租赁住房风险保障尤其值得关注。与普通住宅类似，保障性租赁住房在室内外、公共区域和非公共区域存在不同的风险，同时也具有一定的特殊性。一是，保障性租赁住房以小户型为主，社区居住密度通常高于普通住宅，且住户流转频率更高，对房屋本身、屋内设备的损耗更高。二是保障性租赁住房主要面对新市民与青年人，该群体普遍而言财务积累相对有限，应对风险的能力也相对较低。三是，保障性租赁住房具有一定的社会保障属性，因此灾害风险事件可能产生更为广泛的社会影响。相比之下，海外的住房保险制度已经较为成

4、熟。2020年瑞再研究院发布的“安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨报告对海外主要市场的住房制度进行了梳理和归纳，而本报告则主要探讨了新加坡保障性住房-组屋的住房保险制度。在组屋保险保障体系中，政府强制要求住户投保住房按揭贷款保险与火险，并鼓励住户投保其他类型的住房风险保障，住户可以根据自身需求选择适合的住房保险产品。在为住户提供保险购买渠道和保险汇总信息的同时，政府也持续加强普及住户的风险知识。因此，新加坡政府在完善住房风险保障建设中发挥了重要的主导作用，同时在强化居民风险认知、完善信息资源方面也起到了核心的协调和统筹作用，相关经验值得借鉴。目前，各试点城市中尚未出现针对于保障性租赁住房

5、的风险保障模式，但在成都、宁波等地，普惠型家财险、公租房保险等创新产品为开发针对保障性租赁的住房保险提供了有益的经验和借鉴。与海外市场相比，我国当前的住房保险市场发展程度不足，居民对于住房保险认知依然有限，保险深度显著偏低，产品同质化状况明显。因此，在中国推进房地产市场改革的时点上，本报告以保障性租赁住房为主要切入点，从市场核心保障需求出发，结合特定领域的风险特征，客观地审视当前住房保险市场所面临的主要挑战，探讨保障性住房保险的国际经验与当前各地的创新发展方向，并为行业长期可持续发展提出建议。基于对保障性租赁住房风险特征与居民风险保障需求，结合海外保障性保险体系建设的成功经验，我们建议引入保险

6、机制，逐步健全和完善保障性租赁住房风险管理，将住房风险管理纳入社会治理体系，促进保障性租赁住房市场化可持续经营，增强社会保障能力。在政策方面，一是建议相关部门与地方政府制定并出台关于保障性租赁住房的法律责任指引，为明确事件发生时的各方权责提供依据。同时，建议相关行业监管机构出台政策指引和支持性政策，鼓励保险公司积极开发相关保险产品，促进保险行业发展。二是建议地方政府或相关公共部门与保险公司进行合作，积极探索适合地方发展的公商合作模式(PPP)，推广普惠型住房保险。三是建议盘活既有金融工具应用途径，例如利用住宅专项维修资金或其他存量资金，促进提升风险保障产品的接受度和投保率，同时推动居民住房风险