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1、优于大势量价修复在途，预期切换进行时报告摘要：政策复盘：公积金政策接力成为激活需求的核心抓手。1受外部通胀与银行息差制约，5年期LPR下调空间有限，政策转向公积金“提额、降负、扩围”，实现定向变相降息，降低购房成本与门槛。2核心城市租金收益率持续修复，上海部分“老破小”租金收益已超公积金利率，资产现金流可覆盖融资成本，增强配置吸引力。3未来政策仍有空间：公积金个贷率健康，额度与覆盖范围可提升；存量房收储模式从新房转向二手房，试点从上海扩至中心城区并获广州跟进，旨在激活置换链条。2026全年展望：京沪二手房价下行最快阶段已过去，二阶导改善明确。核心城市挂牌去化周期回落至本轮下滑前区间（沪约56个

2、月），议价空间收窄，恐慌性抛压出清，价格下沿获支撑。能否从加速度推进到方向层面，关键在于二手成交能否维持高位：新房受土地约束难放量，需求向二手补位，形成持续流量；若挂牌不失控将进一步压下去化周期，推动从以价换量到量价趋稳。预计未来24季度走“震荡筑底、局部先稳”路径，V型反转即使短期难以实现，但政策不逆转、成交不塌量时，一阶拐点将反复确认；若成交再上台阶、挂牌温和回落，则企稳微升概率逐步提高。房企估值逻辑的切换从“破产清算”回归“正常经营”。此前市场用清算逻辑定价，资产打5-6折、负债全额认定，优质央国企也被错杀。但悲观假设正被证伪：1资产端，保交楼收官与白名单机制使资产从被迫甩卖回归有序处置

3、，强制变现折扣压缩；减值集中释放挤水分；存货缩表且结构透明；房价降幅二阶导改善，可变现净值下限抬高；2负债端，白名单切断债务传染链；债务展期置换推进，清算紧迫性下降；有息负债总量压降。历史复盘显示，股价在房价环比跌幅收窄阶段启动修复领先于房价回正。当前一线房价跌幅持续收窄，但股价因资金虹吸、政策预期弱化等滞后。不过房价环比改善作为先行信号意义不变，不应因短期滞后否定其前瞻价值。投资建议：一线城市房价跌幅收窄，核心城市二手成交持续放量，虽地产板块股价因资金虹吸等原因滞后，但房价环比改善/二手放量先行信号仍然值得关注，地产股估值修复已具备量价支撑的必要条件。标的方面建议关注三大主线：1商业地产（华

4、润置地、新城控股）：2二手经纪（我爱我家、贝壳）；3优质土储开发商（中国金茂、越秀地产、建发国际集团）。风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。1.基本面复盘：量价分化延续，核心城市率先筑底总量筑底，城市分化：全国销售数据降幅收窄，市场弱复苏。复苏动能主要来自核心城市，尤其是一线城市成交已率先同比转正，发挥市场“锚定”效应；二手放量，价格企稳：重点城市二手房成交持续放量，主要由低总价、小户型房源驱动，刚需正积极入市。一线城市二手房价已出现环比上涨，特别是上海房价显现企稳迹象，表明“以价换量”阶段或近尾声；3新房销售显韧性，内部分化：在新增供应大幅收缩的背景下，新房销售展

5、现一定韧性。但市场内部分化剧烈：核心区“好房子”凭借稀缺性实现“以质换量”，而非核心区大量“旧规”产品则仍深陷“以价换量”的困境；结构改善，链条启动：低总价房源占比上升主因房价下调，置换链条初步启动。上海等城市二手房成交结构已出现向中等面积、中等总价段迁移的边际信号，“卖旧买新、卖小买大”为特征的改善性置换链条初步启动。1.1.总量磨底与分化：全国弱复苏，核心城市“锚”效应显现全国销售数据降幅显著收窄，市场筑底弱复苏信号明确。从国家统计局公布的地产销售数据来看，市场正呈现“筑底企稳、弱复苏”的积极态势，核心指标降幅显著收窄，复苏动能持续积累。2026年4月，全国商品房销售面积同比降幅大幅收窄至

6、-9.5%（较前期低点明显收敛），销售额同比下降7.6%，降幅同样持续收窄；1-4月累计销售面积同比降幅收窄至-.10.2%，销售额累计降幅收窄至-14.7%，行业基本面正逐步从“深度调整”转向“企稳修复”。(divcenter)图表1:统计局商品房销售面积同比（截至26.04）(/divcenter)核心城市“锚定效应”强劲释放，一线城市成交率先转正引领复苏。聚焦更新至最新5月的30个大中城市成交数据，市场复苏的“分化性”与“领先性”特征愈发凸显，尤其是核心城市凭借资源禀赋与经济韧性，发挥“锚定效应”。2026年5月，30城商品房成交面积同比基本持平，其中一线城市表现抢眼，4月成交面积同比+