什么是类REIT？公募reits和类reits的区别在哪？

1、什么是类REIT

目前中国境内的“类REIT”主要通过信托的形式向合格投资者汇集资金，由托管机构管理资金，信托机构代表“类REIT”向合格投资者发行收益凭证，并将资金投向房地产以获取租金收入，到了约定派息期信托机构将代表“类REIT”将租金收入作为投资收益按契约中约定的比例定期分配给投资人。

2、类REIT的分类

根据法律性质，REIT可分为契约型和公司型。根据资金募集对象的不同，REIT可分为私募REIT和公募REIT。

目前我国境内“类REIT”尚属资产证券化范畴，因而除了上述分类标准以外，还可分为银行间市场“类REIT”和交易所“类REIT”。

银行间市场“类REIT”由央行与证监会监管，原始权益人一般为商业银行、政策性银行或其他银行业金融机构，投资者限定于银行、保险公司、证券投资基金、企业年金、全国社保基金等，在银行间债券市场交易。

而交易所“类REIT”由证监会监管，原始权益人一般为非金融企业或金融租赁公司，基础资产一般为企业自有房地产，投资者应为合格投资者且合计不超过200人，在证券交易所、证券业协会机构报价与转让系统、证券公司柜台市场等实现交易。

3、类REIT的操作模式

在类REIT操作中，首先要形成资产。这个资产就是私募基金的份额。因为私募基金无法在交易所进行公开交易，无法采用REIT中的公司型或契约型组织模式，因此在类REIT中，私募基金将其份额让与资产支持专项计划(SPV)。而余下的步骤则是资产证券化的常用流程。类REIT的设立者退出途径一般是假定REIT立法能在不远的未来通过以实现退出，或安排在存续期限届满时采取基础资产出售、发起人回购等退出途径。

4、公募REITs跟类REITs的区别

(1)底层资产：公募REITs基础设施:包括仓储物流，收费公路，机场港口等交流设施,水电气热等市政设施，及产业园区等其他基础设施；类REITs基础设施包含工业，仓储，住宅，医疗保健等行业

(2)法律架构：公募REITs产品结构为“公募基金+单一基础设施资产支持证券(ABS)”，再由ABS持有项目股权；类REITs的REITs直接持有项目股权

(3)管理人：公募REITs的管理人是公募基金或者持有公募牌照的证券公司；类REITs的管理人不限于公募基金，一些专业的开发商或地产管理者人，以及私募基金都会申请相关牌照资格成为REITs管理人，如凯德和黑石等

(4)杠杆率：公募REITs的管理人对外借款总额不得超过基金资产的20%，且借款用于基础设施项目维修、改造等；类REITs的海外杠杆率相对灵活,负债可以用于收购和改造资产

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