物流地产是什么意思？运营模式、收入来源介绍

1 物流地产是什么意思

20世纪八十年代，美国普洛斯公司首次提出物流地产这个概念并进行实践，与传统住宅和商业地产相比，物流地产是一个较为年轻的地产分支行业，迄今为止发展时间不长。

物流地产，即根据客户需要在合适的地点建造物流设施，以物流园区为核心载体，建设、运营和管理与入库、配送、分拨等相关的专用物流设施。随着物流现代化的改革，物流地产企业也在积极打造产业供应链，提升服务品质，与客户保持良好合作，向其提供包括园区租赁、仓储管理、配送服务等在内的增值服务。

与传统房地产不同，物流地产企业需要针对客户的特定需求进行开发，企业收益来源于物业管理和相关服务的租金，国际上成熟一些的物流地产企业收益率一般在 8%到 12%。

在国内，物流地产往往作为服务型设施，项目的建设开发具有长期运营的特点，它不同于传统意义上的商业地产，建成出售后就能获利，物流地产是通过拥有长期固定的使用客户来持续获利，具有风险低、回报高、收入稳定、回报周期长等一系列特点。

2 现代物流地产与非现代物流地产的区别

为满足日益增长的物流运输效率要求，现代物流地产往往有更开阔的空间和更完善的交通运输设施以方便货物的装卸和快速的中转需求。为更好的比较，将现代物流地产称为前者，将非现代物流地产称为后者。

(1)从总面积上看：前者总面积大于8000平方米，后者则小于8000平方米；

(2)从净高来看：前者至少9-12米，单层楼宇更高，如果是多层，则1-2楼大于或等于9米，3楼大于等于7米;后者一楼大于等于6米，其他楼层大于等于4.5米;

(3)从地板承重来看，前者1楼和二楼超过每平方米3吨，后者1楼超过每平方米2吨，其他楼层仅超过每平方米0.6吨。

(4)从结构类型来看，前者单层和多层采用不同的结构，单层多用优质混凝土和钢结构，多层采用混凝土、钢结构、附带通道和电梯;后者常用砖混、砖木和钢筋混凝土结构。

(5)从装卸平台来看，前者运用多个配备液压装卸跳板的装卸码头，后者无可用装卸码头或可用码头数量有限

(6)从消防设备来看，前者配备喷水灭火装置、消防栓，配有应急物资及储水系统，后者无配备

(7)从天窗采光来看，前者天窗占屋顶面积的 3%不适用，后者不适用;

(8)从空气循环来看，前者严格控制室内空气质量，后者不适用。

3 物流地产企业的一般运营模式

物流地产企业的运营过程如图所示：

首先，企业通过竞拍获得仓储用地，通过资本投入将其建设成为物流园区、分配中心、分拨中心等具体功能区，高端仓储区也将进行智能化设备的装配，而后将其进行出租或出售财真正完成资金回笼。总体而言，物流地产行业的回报周期较长。

4 物流地产收入来源

(1)租赁服务：主要包括仓库租赁、设备租赁、房屋租赁等

(2)增值服务：增值服务的内容较多，大致可分为物业管理服务、物流配套服务和金融服务等，不同物流地产项目所能具体提供的增值服务差别较大。

(3)土地增值：土地增值是指随着物流地产项目的健康运营，加之工业用地政策的指标收紧情况下，项目价值不断增长，企业通过土地溢价，项目溢价获取收益。土地增值并不是一项常规收益，是一次性收入，且风险较高，不具普遍性,不是物流地产项目盈利的主要来源。

(4)政府补贴：部分地产政府会通过退税，发放补贴等方式帮助物流地产在当地迅速成长

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