什么是综合地价款？一文解释清楚

综合地价款是广义上的土地流转市场交易货币，也即土地流转所有权转让和使用权转让时以金钱衡量的价款量化表达形式。值得强调的是，综合地价款不仅仅是土地购买者支付卖方的货币金额，更重要的是它反映了被转让体之间相对价值的客观衡量指标，是该土地上未来发展的财务投资效益评估要素构成部分。



一、综合地价的概念

综合地价，又称总体地价、汇总地价，是土地流转中流转土地行为和权力行为双方物的交换方式和价值衡量的客观量化指标，它的定义是：某一类地全部土地流转行为涉及的双方物的交换合计值，它可以是金钱数、货币价值、定价等形式，反映了一定地区或某一时点土地价值水平及收益能力。

二、综合地价的组成

综合地价和市场价格（投资价值）的区别在于，它反映的不是短期的市场价格，而是土地的综合价值，其中包括有各种基本因素。

（1）土地本身的价值

它通常是指土地的原因用途价值或是其最终用途价值，最终价值无关于社会经济发展阶段，而且又包括多种价值因素。比如：实体地价、用途价值、时间价值、安全系数；调查评估时，以安全因素、层次因素及市场状况为考虑因素，估算出土地本身的价值。

（2）可开发利用价值

指的是土地的开发以及利用价值，这个价值是由土地所在的位置、环境、归属地和开发利用的可行性决定的。如果土地不容易开发利用，或者需要经过长时期、花费大金额才能开发利用，则无法计入可开发利用价值。

（3）政府补贴

政府补贴指的是政府根据社会公共需要，向具备某种特殊优势的实体提供的一种政府经济政策性补贴方式。比如：土地出让征收的出让费、政府投资的开发建设补贴、政府投资项目开发补贴等。

（4） 长远利益

指的是在特定的道德、文化等方面对于企业的多种长远利益，例如未来企业扩大生产及成长的影响、科技改造所带来的稳定和长远利益，以及是否带有其他不可预知的长远利益。

三、综合地价的作用

（1）依据综合地价，评估国有建设用地一次性补偿金额

综合地价可以作为估算国有建设用地一次性补偿的金额的基本依据，从而配合政府现金补偿标准或改变后土地利用规划中按照国家安排受补偿或改变土地用途分配的评价服务，最终调整公共建设或私营经济改建项目的投资成本。

（2）综合地价可以为企业估算投资成本提供客观依据

除了用于政府一次性补偿之外，综合地价也可以为企业估算