房地产市场概念、分类、特征及中国房地产市场现状一览

2022-08-19 16:56:34 作者：-YANYI 5648

1、房地产市场概念

房地产市场有狭义和广义之分

狭义的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，如房地产交易所、不动产交易所等;

广义的房地产市场则是指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和，包括房地产市场的主体、客体、运行机制、房地产市场模式等要素。广义的房地产市场涵盖了房地产资金市场、房地产开发市场、房地产交易市场和房地产劳务市场在内的整个市场体系，是一国或地区市场体系中的一个相对独立并具有明显特征的专门化市场。房地产市场的交易活动表现为交易合同的实现以及权属的转移。

2、房地产市场分类

房地产市场按照不同的标准可以划分为不同的类别。其中主要有以下几种

(1)按房地产类型，可以划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场和其他房地产市场。每一类可以进一步细分，譬如住宅市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别壁市场等。

(2)按地域分类，可划分为国际性房地产市场、全国性房地产市场、地区性房地产市场。由于房地产具有区域性特点，对房地产市场的研究较多集中于地区性市场。

(3)按生产要素，可分为土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场等。除以上划分方法外，还可以按照供货时间将其分为现房市场和期房市场;按照房地产的权益让渡方式分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、股权交易等房地产市场类别等。

3、房地产市场的特征(基本特征)

房地产市场的核心功能是促进交易双方就某宗特定房地产的价格达成一致并完成交易。房地产市场属于整个市场体系的组成部分，受到市场供求规律等的影响。但房地产本身还有一些独特属性，这使得房地产市场产生了如下一些特征。

(1)具有较强的区域性

房地产的位置固定性和不可移动性使得房地产市场的区域性极强，不能将一个地方的房地产搬到另一个地方，所以房地产只能在其所在地方使用，产地和消费地合二为一。进入市场交易的是房地产的产权，房地产本身的空间位置并没有发生变化。人们往往基于居住习惯、工作地点、基础设施的完善情况、交通便利情况及个人偏好等因素而选择特定区域和区位的房地产，其他区域和区位的房地产对其替代效果甚微。各地区的住房市场均有不同的特色，某一地区的住房管理方法不可以完全照搬到其他地区。

(2)具有不充分竞争性

广义的完全竞争市场须满足下列条件：可以得到充分且全面的市场信息;交易商品完全相同，能够完全替代;市场完全开放，供需两方都能自由进出;交易数量要足够多等。但是，房地产市场属于不充分竞争市场，表现在以下方面：市场信息不充分，信息主要掌握在供应者手中;房地产的区域性特征以及规划、设计、施工质量、环境等方面的不同使其具有差异性，不完全同质、可替代性差。开发成本高昂等因素使得房地产市场存在进入壁垄;政府经常使用各种调控手段和干预政策来保证市场的平稳发展。充分竞争市场和房地产市场的具体比较参考下表。

具有不充分竞争性

(3)具有较强的投机性

土地是不可再生资源，供给数量有限。所以，可供销售的房地产数量总体上变动较小，所以房价受制于购房者的需求力度。由于刚性需求数量大，同时信贷政策使得房地产投资具有杠杆效应，使得房地产市场具有较强的投机性。当房地产市场投机现象严重，房价非理性上涨，经济出现虚假繁荣的时候，房地产市场就可能产生“泡沫”。

(4)政策影响大

房地产具有一定的公共产品属性。而且房地产市场的不完全竞争性、外部性等特征较为明显，导致市场偶尔会出现“失灵”，导致不能自动调节以适应所有人的需求，进而达到帕累托最优，所以，此时的资源配置不能达到最佳状态。因此，政府必须对其进行有效的调控，以保障每个居民都有居住的权利。

(5)银行及中介机构参与多

房地产商品一般价值量大，无论是房地产的直接使用者还是投资经营者都较难承担全部投资额，往往需要有银行参与资金融通才能顺利完成交易。由于房地产具有保值增值性，价格下降的风险相对较小，这使得银行也愿意办理房地产抵押贷款、按揭贷款和开发信贷业务。房地产交易过程很复杂，专业性较强，市场信息又不充分，所以消费者往往不熟悉交易过程，而且对市场信息的了解程度不高。在这种情况下，房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与，提供信息咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，最终才能使房地产交易顺利进行。

(6)要表现为房地产权益的变更

房地产位置的不可移动性，决定了其市场交易不同于一般的商品贸易，只是将附着于每一宗具体房地产上的权益加以变更就可以了，不涉及土地或建筑物的实物状态。作为变更对象的权益既可以是房地产的变更权，也可以是使用权等其他权益类型，在具体交易时必须有明确界定。房地产权益的变更还往往受到法律、法规以及事先约定条件的限制。

4、中国房地产市场现状

《中指研究院：中国房地产市场2021总结&2022展望(17页).pdf》，对2021年中国房地产市场形势进行了以下总结归纳

2021年，中国房地产市场经历了(H1)高热到(H2)深度调整的转变，规模依旧保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。

(一)价格水平：百城新房及二手房价格年度累计均小幅上涨， 11-12 月价格环比连续下跌