什么是REITs？谁在买入公募REITs？现状分析

1 REITs简介

REITs(Real Estate Investment Trusts)也叫不动产投资信托基金，是不动产资产证券化的一种重要手段，一般分为经营权类和产权类(不动产证券化指的是将流动性不高的、非证券形态的房地产投资直接转化成资本市场上的证券资产的金融交易过程)。

一般分为经营权类和产权类，其中，经营类的底层资产是特许经营权大类，底层资产所有权归国家，约定期限届满后，由国家收回，市场要求预期收益率相对较高;而产权类具有底层资产的产权，其到期后仍有市场价值，现金流不归零，需要关注不动产公允价值的变动，它的市场要求收益率相对较低.

2 公募REITs的底层资产涵盖范围

公募REITs的底层资产一般可以稳定产生现金流，当前包涵交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施(IDC等)、保障性租赁住房项目、水利设施、旅游基础设施等领域

3 公募REITs发售、上市与交易关键规则

基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动

(1)战略配售：基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。

(2)网下申购：网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。

扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。

(3)公众发售：网下询价结束后，基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价格。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购

4 谁在买入REITs

(1)总规模：首批公募REITs合计募资达314.03亿，其中战略配售占比达到70.77%，占比最大，125.93亿为原始权益人和关联方，分别锁定36-60个月，剩余96.31亿元锁定12个月;机构投资者网下申购比例为22.60% ，公众发售占比最大，比例为6.62%。

(2)网下申购：9家REITs共获得516.87亿元资金认购，有效认购金额457.45亿元，公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等都是其投资者来源，单总体而言，申购金额来源集中度较高，券商自营认购是来源最广泛的，占比56.6%，总金额达292.60亿元，其次是保险、公募专户、信托、私募基金、券商资管则分别认购了15.7%、8.2%、7.6%、6.8%和5.2%

(3)战略配售：申购金额最高的是保险类战略投资者，所占比例达到34.64%，申购金额33.36亿元，申购金额最高的是泰康人寿，占保险类合计申购金额的41%，其次是中国平安、其他机构、券商自营，申购金额占比27%、25.40%、16.86% 从资金配置情况可以看出，保险机构、私募、信托均最看好物流仓储;公募专户、券商资管、券商自营资金第一大投向都为收费公路，偏好差异较为明显。

(4)认购热情高涨：第一批产品中网下申购有效认购倍数为6.45倍，最高认购倍数为蛇口产园的13.4倍，最低为广州广河的3.3倍;第二批产品中，根据已披露信息，网下申购认购倍数约47倍、公众投资者认购倍数接近49倍

来源：《房地产和物业服务行业REITs研究：公募REITs市场特征与投资展望-211204（40页）.pdf》

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