联合资信：2022年商业地产行业运行半年报（12页）.pdf

1、研究报告12022 年商业地产行业运行半年报年商业地产行业运行半年报2022 年上半年，商业地产行业整体景气度仍低于疫情前水平，开发投资下降态势未见停止，销售虽有所回升，但 7 月再度走低。运营方面，2022 年上半年，一线城市零售物业运营状况虽受疫情一定影响但基本企稳，北京市和广州市写字楼运营情况有所下降。展望 2022 年下半年，我们认为商业地产大宗交易有望提速但买方意愿将受制于经济下行预期，房地产行业流动性压力将加速商业地产细分领域整合，商业地产的龙头效应将进一步加强。联合资信 工商评级|罗星驰|王逸菲|崔颖研究报告2一、商业地产行业概况一、商业地产行业概况商业地产行业作为房地产行业的子

2、行业，其发展受国民经济整体发展速度等宏观因素的影响，在开发模式和经营模式方面与住宅型物业有明显差异。商业地产行业为资金密集型行业，在过去相对宽松的货币环境下，参与者众多，产品同质化程度及供给量均较高，目前行业竞争较为激烈。同时，商业地产行业还有投资回报期长、现金回笼慢的特点。（一）开发投资端从开发投资端来看，商业营业用房投资景气度自（一）开发投资端从开发投资端来看，商业营业用房投资景气度自 2016 年触顶后进入下行通道，受疫情对经济和消费的持续影响，年触顶后进入下行通道，受疫情对经济和消费的持续影响，2022 年上半年进一步下降，未有复苏迹象；受房地产融资环境收紧影响，办公楼投资自年上半年进

3、一步下降，未有复苏迹象；受房地产融资环境收紧影响，办公楼投资自 2021 年下半年以来快速下降。年下半年以来快速下降。2022 年上半年，受房地产行业整体融资趋紧和部分一二线城市疫情阶段性反弹等因素影响，商业地产开发投资端景气度持续走弱。其中，商业营业用房开发投资完成额为 5528.23 亿元，同比下降 8.7%；办公楼开发投资完成额为 2616.27 亿元，同比下降 10.1%（详见图 1）。图图 12012 年以来全国商业地产开发投资情况（单位：亿元、年以来全国商业地产开发投资情况（单位：亿元、%）数据来源：联合资信根据国家统计局数据整理（二）销售端从销售端来看，（二）销售端从销售端来看，

4、2022年上半年商业营业用房和办公楼销售景气度有所反弹，但年上半年商业营业用房和办公楼销售景气度有所反弹，但研究报告3月再度走弱。月再度走弱。商业营业用房和办公楼销售额在疫情后均有大幅下降，但2022年上半年的销售市场同比有所回暖。其中，商业营业用房销售额为4228.46亿元，同比增长0.30%；办公楼销售额为2184.81亿元，同比增长10.40%（详见图2）。2022年7月，商业营业用房和办公楼单月销售额环比分别大幅下降53.69%和54.65%，销售景气度再次走弱。图图 22012 年以来全国商业地产销售情况（单位：亿元、年以来全国商业地产销售情况（单位：亿元、%）数据来源：联合资信根据

5、国家统计局数据整理（三）供求关系从供求情况来看，（三）供求关系从供求情况来看，2022年上半年的竣工销售比较低，主要系商业地产开发投资规模下降、进度减慢所致，行业整体供大于求的状况并未得到根本性改善。年上半年的竣工销售比较低，主要系商业地产开发投资规模下降、进度减慢所致，行业整体供大于求的状况并未得到根本性改善。2022 上半年，全国商业营业用房和办公楼的竣工销售比分别为 0.56 倍和 0.53 倍，主要系竣工面积较少所致，商业营业用房和办公楼的竣工面积同比分别下降 30.35%和 29.96%，销售端有所回暖但对该指标影响较小（详见图 3 和图 4）。在疫情冲击和房地产融资环境恶化的背景下

6、，商业地产开发投资的规模和进度受到一定影响，但整体供大于求的状况并未得到根本性改善。未来随着城市新区开发推进及宏观经济增速下行影响，商业地产仍将持续面临新增供应消化以及优胜劣汰的压力。研究报告4图图 32012 年以来全国商业营业用房供求情况（单位：万平方米、倍）年以来全国商业营业用房供求情况（单位：万平方米、倍）注：竣工销售比=竣工面积/销售面积，小于 1 说明供不应求，大于 1 说明供大于求数据来源：联合资信根据国家统计局数据整理图图 42012 年以来全国办公楼供求情况（单位：万平方米、倍）年以来全国办公楼供求情况（单位：万平方米、倍）注：竣工销售比=竣工面积/销售面积，小于 1 说明供