2017年灵活运用信托金融工具促进国内养老地产发展.pdf

1、灵活运用信托金融工具促进国内养老地产发展，中信信托有限责任公司 上海业务部总经理 养老地产现存的三个矛盾 1.产品供给与市场需求的矛盾 我们观察，虽然养老地产总体供不应求。但从具体产品业态看，位于一二线城市郊区或旅游我们观察，虽然养老地产总体供不应求。但从具体产品业态看，位于一二线城市郊区或旅游城市的度假型养老社区偏多，而刚性需求的高端康复机构城市的度假型养老社区偏多，而刚性需求的高端康复机构/护理院稀缺。护理院稀缺。另外另外，不同开发商之间的“养老会籍卡”缺乏通兑渠道，使得老人客户往往只能在单一地点，不同开发商之间的“养老会籍卡”缺乏通兑渠道，使得老人客户往往只能在单一地点养老，难以实现候鸟

2、旅居型养老。养老，难以实现候鸟旅居型养老。养老地产的产品业态养老地产的产品业态 养老社区养老社区 养老机构养老机构 养老住区养老住区 社区日间照料中心社区日间照料中心 社区社区嵌入式小微机构嵌入式小微机构 社区护理站社区护理站 社区康复训练中心社区康复训练中心 养老院养老院 护理护理院（稀缺）院（稀缺）临终关怀机构临终关怀机构 CCRCCCRC 单体养老公单体养老公 全龄化社区全龄化社区 旅居旅居/度假型养老度假型养老社区社区(偏多偏多)2.产品开发与运营能力的矛盾 我们观察，现有养老地产的主要玩家包括地产系、保险系与外资系三类。地产系优势在于产我们观察，现有养老地产的主要玩家包括地产系、保险

3、系与外资系三类。地产系优势在于产品开发建造，保险系优势在于资金闭环运作，外资系优势品开发建造，保险系优势在于资金闭环运作，外资系优势在于在于国外成熟经验。国外成熟经验。但这些企业普遍缺乏国内养老运营的实际经验，行业整体处于起步窗口期。但这些企业普遍缺乏国内养老运营的实际经验，行业整体处于起步窗口期。-保险保险系系:-外资外资系系:-地产地产系系:3.现行销售方式与客户消费权益保护的矛盾 我们观察，中央政策支持各类型存量用地改建我们观察，中央政策支持各类型存量用地改建/新建养老地产，使得养老社区用地复杂多元。新建养老地产，使得养老社区用地复杂多元。这些用地中，大部分不能按户分割办理产证，导致销售

4、环节存在制度性困境。这些用地中，大部分不能按户分割办理产证，导致销售环节存在制度性困境。针对该困境，开发商所尝试的现有销售模式与客户需求存在一定矛盾。针对该困境，开发商所尝试的现有销售模式与客户需求存在一定矛盾。大额大额会籍会籍费费+月费月费 大额押金大额押金+月费月费 大额寿险大额寿险+月费月费 方案简述方案简述 一次性支付大额会籍费（有条件退款），获得“养老会员权益”，主要包括入住与医养服务权益。一次性支付大额押金（可无条件退款），获得“优先入住权益”。租金与服务费用仍需按月支付。趸缴或期缴大额寿险保单，与保险公司构建人寿保险关系，并额外获得“优先入住权”。土地属性土地属性 各种用地 各种

5、用地 各种用地 主要问题主要问题 开发商：开发商：客户认可度低、难以拓展销售渠道、存在非法集资风险。老人客户：老人客户：入住权益保障程度低、受开发商经营风险影响大、项目可能超售、不能享受物业全部增值收益、房产可能重复抵押。开发商：开发商：客户认可度低、难以拓展销售渠道、存在押金监管要求。老人客户：老人客户：入住权益保障程度低、不能锁定长期租金上涨风险、押金返还的信用风险、受开发商经营风险影响大、不能享受物业增值收益。保险公司：保险公司：寿险资金的运用监管较为严厉、存在远期寿险金支付压力。老人客户：老人客户：优先入住权仅是保单附加福利，不提供保证。不能锁定长期租金上涨风险、普遍存在超售、不能享受

6、物业增值收益。适合养老地产的信托金融工具 1.信托工具运用的优势 法律法律层级层级高高 -信托是由信托法所规范的法律关系。-信托法是经全国人大常务会会议通过的法律，法律层级仅次于宪法。具有金融属性具有金融属性 -信托公司是受中国银监会监管的金融持牌机构。-信托产品均是在各地银监局事前备案的正规金融产品，市场认可度高。资金运用灵活资金运用灵活 -信托是国内现有金融监管体系下最灵活的金融工具。-信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。全国性机构登记全国性机构登记 -中国信托登记有限责任公司（中信登）已开业。-中信登是全国性登记机构。信托产品强制要求在中信登办理登记备案。信托的特