华润万象生活(01209.HK)-港股公司研究报告：跟踪报告：经营利润高增派息持续慷慨-250921（3页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2025 年 9 月 21 日 公司研究公司研究 经营利润高增，派息持续慷慨经营利润高增，派息持续慷慨 华润万象生活（1209.HK）跟踪报告 （买入（维持）买入（维持）事件：事件：公司公司 2025H12025H1 营收同比营收同比+6.5%+6.5%，归母净利，归母净利润同比润同比+7.4%+7.4%。1、公司 2025H1 收入 85 亿元，同比+6.5%，其中商业板块收入 32.7 亿元，同比+14.6%；物业板块收入51.6亿元，同比+1.1%；毛利为31.7亿元，同比+16.3%；毛利率为 37.1%，同比提升 3.1pct；归母净利润

2、为 20.3 亿元，同比+7.4%。2、关联房企华润置地 8 月全口径销售额 132 亿元，同比-13.2%；1-8 月累计全口径销售额 1368 亿元（排名行业第 3），同比-12.0%。1-8 月，华润置地新增土地价值 461 亿元，排名行业第 5，新增土地面积 160 万方，排名行业第 7。点点评：评：购物中心经营出色，毛利率提升；经营利润高增，派息持续慷慨购物中心经营出色，毛利率提升；经营利润高增，派息持续慷慨。1 1）经营业绩经营业绩亮眼，购物中心毛利率提升亮眼，购物中心毛利率提升。截至 2025 年 6 月 30 日，公司为 120个购物中心及 27 个写字楼提供商业运营服务，承接

3、 5 个购物中心分租项目。上半年，共计新开业购物中心 4 座，新签约优质商业轻资产外拓项目 6 个（4 个为TOD 项目，2 个为存量在营项目），上半年公司旗下在营购物中心经营出色，实现零售额 1220 亿元，同比增长 21.1%，业主端租金收入 147 亿元，同比增长17.2%，带动公司购物中心业务实现收入 22.6 亿元，同比增长 19.8%，毛利 17.8亿元，同比增长 30.0%，毛利率 78.7%，同比提升 6.2pct。2 2）基础物管稳健，增值业务缩减基础物管稳健，增值业务缩减。上半年公司物业板块收入不及预期，主要由于增值服务板块业务缩减，其中非业主增值收入同比下滑 34.6%至

4、 2.2 亿元，由于母公司拿地项目与交付项目面积较往期缩减，同时项目交付前筹备、前期顾问咨询等业务的服务单价亦承压下行；业主增值收入同比下滑 32.7%至 4.9 亿元，公司剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务，并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转型，使得收入阶段性下降。但得益于物业管理规模扩张，物业管理业务收入同比增长 8.8%至 35 亿元。截至 6 月 30 日，公司总体社区在管面积 2.8 亿平，合约面积 3.0 亿平，具备一定规模优势。3 3）经营利润高增，派息持续慷慨经营利润高增，派息持续慷慨。2025H1 公司经营利润（毛利-销售管理费）26.3 亿元，

5、同比增长 20.2%，公司宣派中期股息及特别股息合计每股 0.881 元，占股东应占核心净利润 100%，派息慷慨。盈利预测、估值与评级盈利预测、估值与评级：商管龙头，购物中心经营业绩亮眼，关联方华润置地销售稳健，拿地积极，维持公司 25-27 年归母净利润预测为 39.9/44.6/50.0 亿元，当前股价对应 PE 为 22/19/17 倍，公司分红慷慨，股息率具备吸引力，投资价值凸显，维持“买入”评级。风险提示：风险提示：经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率；住宅外拓不及预期。公司盈利预测与估值简表公司盈利预测与估值简表 指标指标 2022023 3 2022024 4 202202

6、5 5E E 2022026 6E E 2022027 7E E 营业收入（百万元）14,767 17,043 18,267 20,375 22,534 营业收入增长率 22.9%15.4%7.2%11.5%10.6%归母净利润（百万元）2,929 3,629 3,989 4,460 5,002 归母净利润增长率 32.8%23.9%9.9%11.8%12.2%EPS（元）1.28 1.59 1.75 1.95 2.19 ROE（归母，摊薄）18.3%21.7%23.3%25.4%27.7%P/E 29.6 23.9 21.7 19.4 17.3 P/B 5.4 5.2 5.1 4.9 4.8