【山西证券】REITs专题报告：大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场-250916（35页）.pdf

1、请务必阅读最后股票评级说明和免责声明请务必阅读最后股票评级说明和免责声明1 1衍生品研究衍生品研究REITs 专题报告专题报告大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场2025 年年 9 月月 16 日衍生品研究日衍生品研究/专题报告专题报告中证转债指数中证转债指数资料来源：最闻相关报告积极寻找结构性机会系列相关报告积极寻找结构性机会系列-人形机器人产业链相关转债梳理人形机器人产业链相关转债梳理 2025.6.4把握评级调整带来的机会把握评级调整带来的机会-山证可转债信用评价体系搭建山证可转债信用评价体系搭建 2024.12.18山证衍生品团队山证衍生品团

2、队分析师：分析师：崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：投资要点：沪深投资要点：沪深 REITs 市场初具规模，且市场空间广阔市场初具规模，且市场空间广阔政策支持下，发行节奏加速：政策支持下，发行节奏加速：截止 H125 末，沪深上市 REITs 共 68 只，总市值 2055 亿元（流通市值 959 亿元），H1 日均成交 6.23 亿元。2024 年以来，新“国九条”提出 REITs 高质量发展、发改委明确“REITs 常态化发行”，市政基础设施、城市更新项目、数据中心等优质资产接连上市。参考海外，我国参考海外，我国 REITs 市场空间广阔：市场空间广阔：利率下行，券商等

3、金融机构加仓REITs。若我国公募 REITs 达到美国的 170 只，单只市值升至亚洲平均水平，我国 REITs 市场总市值将升至目前的 10.99 倍（RMB2.2 万亿元）。REITs 具有独特的资产属性具有独特的资产属性兼具债性与股性：兼具债性与股性：债券属性主要体现在强制分红且支付率较高；权益属性体现在收益高度依赖底层资产运营，底层资产价值是产权类 REITs 估值的重要组成，以及市场情绪影响下升贴水的变动。超长久期：超长久期：与美国 REITs 公司制不同，我国 REITs 以契约型封闭式基金为主，并设有较长固定期限（10-99 年）。超长久期带来政策转向、复杂运营风险、估值难度大

4、等多方面挑战，也带来更高的波动率。底层资产多种多样底层资产多种多样：沪深 REITs 底层资产类型已逐渐丰富，涵盖交通、能源、市政、园区、消费、仓储、保租房、IDC 等，目前各类型的上市数量和市值结构较均衡。不同资产类型运营表现、可分配金额完成度、市场表现均差异较大。最近一年，消费和保租房类市场表现较好，交通和园区类偏弱。REITs 估值方法探讨估值方法探讨估值方法多样：估值方法多样：收益法（DCF）是底层资产估值的核心方法，PNAV、PFFO、IRR 和现金分派率是投资者常用的相对估值指标。我们认为 PNAV适用于所有类型；PFFO 适用于产权类 REITs 横向比较；考虑经营权类“本息摊还

5、”的特点，短期决策中现金分派率比较重要。投资建议投资建议估值比较结合基本面，我们认为普洛斯、张江产业园、苏州恒泰、广州广河具备吸引力，但流动性或限制二级交易策略容量。我们认为目前阶段，网下认购新发 REITs 可重视，假设全年新发 20-25 只（vs 2024 年 29 只），配售比例保持上半年水平，年化收益可达 5.1-6.4%。风险提示：风险提示：底层资产经营不及预期，政策风险，流动性不足等。请务必阅读最后股票评级说明和免责声明请务必阅读最后股票评级说明和免责声明2 2衍生品研究衍生品研究/专题报告专题报告目录目录一、一、发行节奏加快，发行节奏加快，Reits 市场初具规模市场初具规模.

6、61.我国 Reits 市场已初具规模.62.政策支持下，Reits 发行节奏或加快.63.利率下行，券商信托等金融机构加仓 REITs.84.参考海外，我国 REITs 市场空间广阔.9二、二、REITs 的资产特性的资产特性.111.兼具债性与股性，风险收益比良好.111.1 REITs 的债券属性.111.2 REITs 的权益属性.121.3 风险收益比较好.142.期限极长，形成了独特的资产属性.163.底层资产类型丰富.173.1 不同资产类型的市场表现不同.183.2 可供分配金额预测值完成度.183.3 定期报告数据跟踪分析.193.4 月度运营数据变化趋势.23三、三、REI