【联合资信】2025年CMBS/CMBN和类REITS存续期研究——发行活跃，资产类别多样化，多层次REITs市场稳步构建-250915（9页）.pdf

1、 研究报告 1 2025 年年 CMBS/CMBN 和类和类 REITS存续期研究存续期研究发行活跃，资产类发行活跃，资产类别多样化，多层次别多样化，多层次 REITs 市场稳步市场稳步构建构建 联合资信 结构评级三部|朱琳 在盘活存量资产、降负债等需求以及构建多层次 REITs 市场政策等因素驱动下，2025 年 CMBS/CMBN 和类 REITs 发行市场保持良好势头，发行利率保持低位，底层资产类别进一步扩充，融资主体以地方国企和城投企业为主，区域差异化明显。本文就 2025 年交易所及银行间市场CMBS/CMBN 和类 REITS 发行情况、存续期表现等进行分析。 研究报告 2 一、一

2、、相关政策相关政策梳理梳理 2025 年，年，多部门先后出台了相关政策文件多部门先后出台了相关政策文件进一步规范进一步规范 CMBS/CMBN 和类和类 REITs 产品产品发行上市流程、尽职调查工作等业务规则，积极推进多层次发行上市流程、尽职调查工作等业务规则，积极推进多层次 REITs 市场稳步建设。市场稳步建设。中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”）发布不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则明确要求管理人应当对业务参与人、基础资产、现金流及交易结构等方面逐项进行充分的尽职调查，对各种证据材料进行综合分析的基础上进行独立判断，并发表明确意见；明确区分对于不同业务参与人尽

3、调要点及细分核查方式，并对现金流合理性及关联交易核查提出要求，进一步细化现金流归集机制。（政策解读详见不动产抵押贷款债权尽调新规解读）。上海证券交易所（以下简称“上交所”）于 5 月修订了上海证券交易所公司债券和资产支持证券发行上市挂牌业务指南，整合了 ABS 登记与上市挂牌流程，对 ABS 发行、上市申请材料编制及业务办理进一步规范。此外，在推进多层次 REITs 市场建设方面，上交所试点开展持有型不动产 ABS 扩募发行，并明确发行定价披露要求等。图表 1 2025 年 CMBS/CMBN 和类 REITs 相关政策 时间时间 发布主体发布主体 文件名称文件名称 要点要点 2025/3/2

4、8 基金业协会 不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则 进一步规范不动产抵押贷款债权资产证券化业务的尽职调查工作，就资产证券化业务中核心参与方资质、底层资产质量及交易结构等关键环节的尽职调查标准进行系统性优化 2025/5/21 上交所 关于试点公司债券续发行和资产支持证券扩募业务有关事项的通知 允许计划管理人对存量持有型不动产 ABS 扩募合并挂牌，明确发行定价披露要求与使用规范 2025/5/25 上交所 上海证券交易所公司债券和资产支持证券发行上市挂牌业务指南（2025 年 5 月修订）整合 ABS 发行上市全流程，进一步规范业务流程 资料来源：联合资信根据公开数据整理 二、二

5、、市场市场发行情况发行情况 2025 年年 17 月，月，受融资需求增强和政策驱动，受融资需求增强和政策驱动，CMBS/CMBN 和类和类 REITs 发行单数和发行单数和规模均明显增长，进一步延续了规模均明显增长，进一步延续了 2024 年以来的增长态势年以来的增长态势；发行利率先扬后抑，利差；发行利率先扬后抑，利差同比同比略略微走阔微走阔，但但二季度以来二季度以来呈收窄趋势呈收窄趋势；底层资产底层资产进一步进一步多样化，多样化，地方国企地方国企整体整体活跃度高活跃度高，央企，央企以以类类 REITs 产品为主，城投企业则更多选择产品为主，城投企业则更多选择 CMBS/CMBN 产品产品。（

6、一）发行（一）发行概况概况 2025 年 17 月，交易所市场和银行间债券市场共发行 CMBS/CMBN 和类 REITs（含持有型不动产 ABS）76 单，同比增长 35.71%，活跃度提升；发行规模合计 1026.75 亿元，同比增长 21.36%，融资需求增强。2025 年 17 月，CMBS/CMBN 和类 REITs 占 ABS 市场总发行规模的比重为 8.95%，同比略有下降。分月数据来看，一季度通常为发行淡季，发行单数同比微降；进入二季度以来，发行单数逐月增长，至二季度末达到最大增量；7 月份延续增长，但增量有所收缩。2025 年 17 月 CMBS/CMBN 和类 REITs