彩星集團：2025年中期報告.pdf

1、2025中 期 報 告本報告內所用之商標及版權如下：Godzilla x Kong 2025之版權屬於傳奇影業，版權所有，不得翻印。2025之版權屬於TOHO CO.,LTD，版權所有，不得翻印。Paramount 2025之版權屬於ViacomCBS Digital，版權所有，不得翻印。Power Rangers2025之版權屬於屬於SCG POWER RANGERS LLC及HASBRO。Nickelodeon 2025之版權屬於VIACOM INTERNATIONAL INC.，版權所有，不得翻印。NICKELODEON之相關標題及標誌皆為VIACOM INTERNATIONAL INC

2、.之商標。忍者龜 2025之版權屬於Viacom International Inc.，版權所有，不得翻印。Winx ClubTM 2025之版權屬於Rainbow Srl.，版權所有，不得翻印。目錄管理層討論及分析概覽2物業投資及管理2彩星玩具4組合投資6簡明綜合財務資料簡明綜合收益表7簡明綜合全面收益表8簡明綜合財務狀況表9簡明綜合現金流量表11簡明綜合權益變動表13簡明綜合財務資料附註15按上市規則所需提供之資料34公司資料44 1 管理層討論及分析概覽截至六月三十日止六個月二零二五年港幣千元二零二四年港幣千元集團收入261,116526,666玩具業務185,514445,141物業投

3、資及管理業務74,80079,339投資業務8022,186毛利146,835324,137投資物業重估淨虧絀(234,926)(249,529)營運虧損(227,641)(121,081)除所得稅前虧損(198,940)(80,414)本公司擁有人應佔虧損(205,570)(159,880)每股虧損港仙港仙基本(9.94)(7.72)攤薄(9.94)(7.72)每股中期股息1.501.50物業投資及管理於二零二五年上半年，物業投資及管理分部營業額較去年同期減少5.7%至港幣7,480萬元（二零二四年同期：港幣7,930萬元）。經獨立專業測量師重估，本集團投資物業公平價值為港幣42億元。重估淨

4、虧絀港幣2億3,490萬元已計入本集團綜合收益表內（二零二四年同期：港幣2億4,950萬元）。分部營運虧損（包括物業重估）為港幣1億8,310萬元（二零二四年同期：港幣1億9,030萬元）。2(a)物業投資本集團之主要投資物業包括(i)一幢商業大廈，即位於廣東道100號之彩星集團大廈；(ii)位於麥當勞道21-23A號半山樓之多個住宅單位；及(iii)位於屯門天后路1號之彩星工業大廈。本集團之物業組合亦包括位於英國、美國及日本之海外投資物業，合共佔本集團整體投資物業組合公平價值之9.6%（二零二四年十二月三十一日：8.6%）。本集團來自投資物業的租金收入總額為港幣6,500萬元，較去年同期減少

5、5.1%（二零二四年同期：港幣6,850萬元）。本集團的投資物業整體出租率約為58.8%（二零二四年十二月三十一日：60.3%）。(i)商業本集團的商業物業投資包括位於香港九龍尖沙咀廣東道100號的彩星集團大廈。隨著訪港旅客的消費模式轉變，以及本地消費者外遊數目增加，香港零售業在二零二五年仍然充滿挑戰。區內零售商舖的需求亦因此而受到壓力。此外，寫字樓供應過剩及需求疲弱，亦導致商業物業巿場持續低迷。惟長遠而言，我們預期廣東道仍為香港高級購物區之一。(ii)住宅本集團的主要住宅物業投資包括香港半山麥當勞道半山樓內的單位。在充滿挑戰的經濟環境下，二零二五年上半年的住宅市場仍然疲弱。另一方面，半山樓單

6、位的內部裝修及翻新工程自二零二一年起相繼動工，長遠應能提升半山樓的價值。(iii)工業本集團的工業物業投資包括位於香港新界屯門的彩星工業大廈。基於政府重啟活化及優化現有工廈之政策，於二零一九年六月，本集團已向香港城市規劃委員會提交規劃申請，以批准改裝整幢彩星工業大廈作商業用途。於二零二零年一月三日，該申請獲有條件通過。目前正在進行審批程序的後續階段（特別豁免申請）。本集團於進行大廈改裝及決定項目規模前，將繼續注視經濟環境及等待政府政策的進一步更新。3(b)物業管理本集團委任第一太平戴維斯物業管理有限公司（第一太平戴維斯）管理彩星集團大廈及彩星工業大廈。第一太平戴維斯提供完善之物業管理服務，包括