龙湖集团(00960.HK)-港股公司研究报告：开发承压筑底经营稳健护航-250902（7页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 龙湖集团龙湖集团(960 HK)港股通港股通 开发承压筑底，经营稳健护航开发承压筑底，经营稳健护航 华泰研究华泰研究 更新报告更新报告 投资评级投资评级(维持维持):):买入买入 目标价目标价(港币港币):):13.86 陈颖陈颖*研究员 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 陈慎陈慎 研究员 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 基本数据基本数据 目标价(港币)13.86 收盘价(港币 截至 9 月

2、1 日)10.83 市值(港币百万)75,671 6 个月平均日成交额(港币百万)238.96 52 周价格范围(港币)7.51-20.15 BVPS(人民币)23.62 股价走势图股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度(人民币人民币)2024 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万)127,475 109,004 91,275 80,728+/-%(29.47)(14.49)(16.26)(11.56)归属母公司净利润(百万)10,401 5,830 6,465 7,394+/-%(19.06)(43.95)10.91 14.36 E

3、PS(最新摊薄)1.51 0.83 0.93 1.06 ROE(%)6.64 3.57 3.86 4.29 PE(倍)6.54 11.83 10.67 9.33 PB(倍)0.42 0.42 0.41 0.39 EV EBITDA(倍)19.66 31.37 19.41 20.62 股息率(%)3.24 2.53 2.81 3.21 资料来源：公司公告、华泰研究预测 2025 年 9 月 02 日中国香港 房地产开发房地产开发 公司发布 25 年中期业绩：收入 588 亿元，同比+25%；核心/归母净利润 14/32亿元，同比-71%/-45%，符合业绩预告。利润下滑主因开发业务仍处于调整阶段

4、所致，但经营性业务已成为公司核心利润的重要支撑，展现出较强韧性，为整体业绩提供了稳定基本盘。随着地产开发业务负债逐步回落至安全区间，现金流稳定性或将进一步增强。维持“买入”评级。经营性业务经营性业务成压舱石，盈利结构持续优化成压舱石，盈利结构持续优化 25H1，公司经营性业务保持稳定增长，收入同比+2%，占比较 2024 年末提升 2pct 至 23%，成为业绩的核心压舱石。分业务来看：1）商业：25H1 公司旗下商场销售额同店同比+3%，剔除新能源汽车后同店同比+6%，表现优于社零增速（同比+5%）；整体出租率同比+1pct 至 97%，租金收入同比+5%至 55 亿元。25H1 公司新开业

5、 1 座商场，计划下半年新开业商场 10 座（含轻资产），预计将进一步推动经营性业务规模与利润增长。2）长租公寓：租金收入 12 亿元，同比-5%；已开业房间达 12.7 万，规模行业领先，期末出租率达 95.6%，环比+0.3pct。3）物管：收入 55 亿元，同比-5%；在管面积达 4 亿平，其中外拓项目占比超 6 成。开发业务整体仍处于筑底阶段开发业务整体仍处于筑底阶段，聚焦去化存量资产，聚焦去化存量资产 25H1，公司开发业务仍处于筑底阶段，1）结转端：结转收入同比+35%至455 亿元，但结转毛利率同比-7.2pct 至 0.2%，盈利水平依然偏低。2）销售与投资端：权益销售金额同比

6、-30%至 245 亿元，权益拿地金额同比-71%至 15 亿元，对应权益拿地强度同比-8.8pct 至 6%，销售及拿地均有所下滑，公司开发业务短期仍以消化存量资产为主。截至 25H1 末，期末权益土储2113 万平方米，对应未售土储货值超 2000 亿元，其中一二线城市占比达70%；公司 25H2 预计可售货值为 1200 亿元，供货仍相对充裕。期末已售未结资源规模为 1059 亿元，预计该部分毛利率偏低，短期对整体利润的贡献有限。考虑到房地产市场尚未完全企稳，公司开发业务仍以去化存量资产为主，短期预计维持筑底态势。负债规模持续压降负债规模持续压降，融资成本与结构优化，融资成本与结构优化