【中国银河】2025年中期业绩点评：购物中心稳健增长，慷慨分红回馈股东-250827（4页）.pdf

1、公司点评报告 房地产行业 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 1 购物中心稳健增长，慷慨分红回馈股东 2025 年中期业绩点评 2025 年 8 月 27 日 事件：公司发布 2025 年中期业绩，2025 年上半年公司实现营业收入 85.24 亿元，同比增长 6.5%；核心归母净利润 20.11 亿元，同比增长 15%。公司宣派中期股息每股 0.529 元和特别股息每股 0.352 元，实现期内核心归母净利润100%分派。利润端双位数增长：公司 2025 年上半年实现收入 85.24 亿元，同比增长 6.5%；核心归母净利润为 20.11 亿元，同比增长 15

2、%。核心归母净利润增速快于收入增速，主要由于毛利率上升，2025 年上半年公司毛利率 37.1%，较去年同期提高 3.1pct，其中商业航道毛利率上升 5.2pct。费用管控看，2025 年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为 1.11%、5.22%，分别较去年同期下降 0.55pct、0.06pct。公司拓展策略优化、有效提升激励政策的精准性和有效性，并且深化管理有效管控费用，费用压降有成效。购物中心业务稳健增长：2025 年上半年，公司商业航道实现收入 32.67 亿元，同比增长 14.65%。购物中心业务 2025 年上半年实现收入 22.64 亿元，同比增长 19.82%；毛利率为

3、 78.7%。2025 年上半年新开业购物中心 4 个；新签约外拓项目 6 个，其中 4 个为 30 个重点城市 TOD 项目、2 个为存量在营项目。2025 年上半年共在管 125 个购物中心，其中 120 个为商业运管服务、2个为利润分成、3 个为租赁经营项目。从所有权看，120 个购物中心中的 94 个来自于母公司华润置地，对应的在管面积为 1105.7 万方，面积占比为 78.33%；来自于母公司的购物中心贡献收入为 15.70 亿元，贡献比例为 84.45%。公司旗下购物中心 2025 年上半年实现零售额 1220 亿元，同比增长 21.1%，业主端租金收入 147 亿元，同比增长

4、17.2%，表现公司在管购物中心卓越的运营能力。写字楼业务 2025 年上半年实现收入 10.02 亿元，同比增长 4.45%，毛利率为 37.7%。截至 2025 年上半年末，公司为 225 个写字楼提供物管服务。从所有权看，225 个写字楼中 106 个来自于母公司华润置地，建面规模 1019.2万方，面积占比为 57.29%；来自母公司的写字楼收入贡献 6.85 亿元，贡献比例为 72.24%。写字楼业务以“招商+运营+物管”一体化能力建设推动业务发展，公司提供运营服务的 27 个项目出租率较 2024 年末提高 0.5pct 至 74.1%。物管业务规模扩张：2025 年上半年公司物业

5、航道实现收入 51.56 亿元，同比增长 1.07%，毛利率 18.8%，较去年同期微降 0.1pct。社区空间的物管服务2025 年上半年实现收入 35.01 亿元，同比增长 8.8%，对应的毛利率为 16.6%，较去年同期提高 1.4pct。截至 2025 年上半年末，公司社区空间在管面积 2.76亿方。从项目来源看，来自母公司的项目建面为 1.53 亿方，占比为 55.62%；从收入贡献看，2025 年上半年来自母公司的项目收入为 22.89 亿元，占比为65.38%。非业主增值服务和业主增值服务分别实现收入 2.2 亿元、4.87 亿元，分别同比下降 34.65%、32.71%。非业主

6、增值服务受到母公司拿地项目与交付项目面积较往期缩减，同时项目交付前准备、前期顾问咨询等业务服务单价承压下行等因素影响。业主增值服务由于公司剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务，并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转 华润万象生活（股票代码：1209.HK）推荐 维持评级 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj 分析师登记编码：S0130523070001 市场数据 20202 25 5-8 8-2 27 7 股票代码 1209.HK*H 股收盘价(港元)37.84*恒生指数 23426.60*总股本(万股)228250*实际流通 H 股(万股)228250*流通 H 股市