【山西证券】新券定价：唯品会奥莱REIT-宁波奥特莱斯登录资本市场-250822（2页）.pdf

1、请务必阅读最后股票评级说明和免责声明请务必阅读最后股票评级说明和免责声明1 1衍生品研究新券定价唯品会奥莱衍生品研究新券定价唯品会奥莱 REIT宁波奥特莱斯登录资本市场宁波奥特莱斯登录资本市场2025 年年 8 月月 22 日衍生品研究日衍生品研究/事件点评事件点评相关报告相关报告山证衍生品团队山证衍生品团队分析师：分析师：崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：投资要点：中金唯品会奥莱投资要点：中金唯品会奥莱 REIT(508082.SH)产权类消费基础设施 REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯。原始权益人宁波杉杉易购商业管理有限公司，民营企业。宁波杉井奥特莱斯，2011 年一

2、期开业，商业建筑面积 8.33 万平方米，由室外开放街区+室内馆构成，位于浙江省宁波市海曙区，临近宁波栎社机场及火车站，毗邻规划中的宁波市西枢纽工程片区。戴德梁行评估资产价值为 29.01 亿元。该项目运营时间已超 13 年，出租率较高（2024 年末 99.91%），收入以联营收入为主，租金收入为辅。发行情况及发行估值发行情况及发行估值发行 10.0 亿份，战配、网下、公众分别占比 70%、21%、9%，2025/8/13网下询价，2025/8/20 缴款，预期 9 月下旬登录资本市场。网下有效认购倍数254.19 倍，由此推算中签率 0.39%。初始IRR 7.75%，今明两年可供分配金额

3、预测分别1.51亿元和1.64亿元，预测年化派息率分别 6.94%和 5.65%。发行价 3.48 元，上限发行，发行 P/NAV1.20 倍，对应 23.05倍 P/FFO，今明两年调整后预期年化派息率 5.79%、4.71%。新券二级市场估值推导新券二级市场估值推导目前已上市产权类消费基础设施 REITs 共 9 只，过去三个月平均 P/NAV中位数 1.41 倍，P/FFO 中位数 25.02 倍，派息率 TTM 中位数 3.69%。我们认为，最可比的是华夏首创奥特莱斯 REIT(508005.SH)，过去三个月平均 P/NAV、P/FFO 和派息率 TTM 分别 1.58 倍、25.4

4、3 倍和 2.95%。考虑到唯品会奥莱议价能力、收入稳定性优于首创奥莱，且区位更优越，我们认为唯品会奥莱估值倍数或更高。参考可比 REITs，尤其首创奥莱，给予目标价 4.58-5.46 元，较发行价高 32-57%。风险提示：风险提示：消费下行，竞争加剧，运营效率不佳，市场估值中枢下移等请务必阅读最后股票评级说明和免责声明请务必阅读最后股票评级说明和免责声明2 2衍生品研究衍生品研究/事件点评事件点评分析师承诺：分析师承诺：本人已在中国证券业协会登记为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本人对证券研究报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规，研究方法专业审慎，分

5、析结论具有合理依据。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位或执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。免责声明：免责声明：山西证券股份有限公司(以下简称“公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于公司认为可靠的已公开信息，但公司不保证该等信息的准确性和完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，公司不对任何人因使用本报告中的任何内容引致的损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映发布当日的判断。在

6、不同时期，公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。公司在知晓范围内履行披露义务。本报告版权归公司所有。公司对本报告保留一切权利。未经公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯公司版权的其