建发物业：合管比高于行业水平业绩增长确定性强-220729（17页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2022 年 7 月 29 日 公司研究公司研究 合合管管比比高于高于行业行业水平水平，业绩增长业绩增长确定性确定性强强 建发物业（2156.HK）首次覆盖报告 买入（买入（首次）首次）深耕深耕福建福建省，省，背靠背靠世界世界 5 50000 强强企业企业 建发物业（2156.HK）是建发集团旗下建发房地产集团有限公司的控股子公司。建发集团伴随厦门经济特区设立而成立，历经四十余年，发展成为资产总额超过 6500 亿元，年营业收入超过 7000 亿元的福建省大型实业投资企业集团，2021 年位列财富世界 500 强第 148 名，中国企业 500 强

2、第 47 名，位居福建省企业集团 100 强首位。建发集团 2019-2021 年销售面积分别是658/765/1181 万平方米，竣工面积分别是 361/574/734 万平方米，2021 年末待开发面积 2247 万平方米，为建发物业项目获取提供了坚实保障。储备面积储备面积大幅大幅增加增加，合合管管比比高于高于行业行业水平，水平，业绩业绩增长增长确定性确定性较强较强 公司 2021 年末在管面积约 3300 万平方米，合约面积约 7390 万平方米，合约面积/在管面积比例为 2.24（典型物业企业均值为 1.63），有超过 4000 万平方米的储备面积将在未来交付，公司未来业绩增长具有较强

3、的确定性。2021年公司得到关联方的强力支持，新增合约面积有明显突破，当年新增合约面积约 2660 万平方米，其中关联方获取约 1680 万平方米，较上年实现翻倍。管理效率管理效率显著显著提升，提升，盈利盈利能力能力有所有所改善改善 2021 年营收 15.6 亿元，按板块拆分，物业管理服务收入占比 48.7%，非业主增值服务占比 34.9%。社区增值服务结构优化，形成六大业务条线，2021年板块实现收入 2.5 亿元，同比+110.7%。公司管理效率显著提升，2017-2021年，管理费用率从 17.46%下降到 13.67%，销售费用率近两年稳定在 0.2%左右。2021 年销售费用率+管

4、理费用率接近 14%，对比同业仍有进一步改善空间；2017-2021 年公司整体毛利率在 25%左右，营业利润率由 9.1%小幅提升至 11.8%，归母净利润率从 6.9%上升至 10.2%，有明显改善。盈利预测、估值与评级：目标盈利预测、估值与评级：目标价价 4 4.8 85 5 港元，首次覆盖港元，首次覆盖给予给予“买入买入”评级评级 我们预测公司 2022-2024 年的营业收入分别为 22.1 亿元、28.8 亿元、35.4亿元，营收增速分别为 42%、30%、23%；归母净利润分别为 2.3 亿元、3.3亿元、4.3 亿元，2022-2024 三年 EPS 分别为 0.17 元、0.

5、25 元、0.32 元。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为 5.33 港元/股。根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为 4.85 港元/股，综合绝对估值和相对估值，我们给予公司目标价 4.85 港元/股，对应 2022 年预测 PE 为 24 倍。鉴于公司背靠实力较强的国企集团，经营稳健，且集团对公司支持力度提升；公司自身合约储备面积丰富，业绩增长确定性较强，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：风险提示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、外拓不及预期风险。公司盈利预测与估值简表公司盈利预测与估值简表 指标指标 20202020 20212021 2022E2022E

6、 2023E2023E 2024E2024E 营业收入（百万元）1,029 1,557 2,212 2,875 3,544 营业收入增长率 28.4%51.3%42.1%30.0%23.3%归母净利润（百万元）106 159 232 329 428 归母净利润增长率 55.6%50.2%45.5%41.7%30.2%EPS（元）0.08 0.12 0.17 0.25 0.32 ROE（归母，摊薄）25.6%15.5%20.2%25.0%28.0%P/E 40.2 26.8 18.4 13.0 10.0 P/B 10.3 4.1 3.7 3.2 2.8 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股