【大公国际】不动产类资产证券化市场分析报告-250411（11页）.pdf

1、1 不动产类资产证券化市场分析报告 目 录 发发行行概况概况 .2 2 产品产品创新创新 .5 5 信用等级调整及违约展期信用等级调整及违约展期 .6 6 政策分析政策分析 .1 10 0 总结与展望总结与展望 .1 10 0 2024 年，不动产类资产证券化产品发行规模创新高，市场热点向清洁能源发电及持有型不动产延伸。尽管信用风险仍集中于不动产类资产证券化产品，但央企主导发行及政策利好推动风险事件下降，政策端聚焦底层资产稳健性。展望2025 年，在金融严监管完善交易结构、央企主导及商业地产盘活存量资产带动下，预计发行延续增长态势，存量风险将逐步出清。发行概况发行概况：近年来，在政策支持和市场

2、需求的双重作用下，不动产类资产证券化产品在发行笔数及发行规模上均呈现增长态势。2024 年，不动产类资产证券化产品共发行 142 单，发行规模合计2,449.63 亿元，同比增长 30.37%，受益于类REITs 产品发行规模的大幅增长，不动产类资产证券化产品发行规模创新高。产品产品创新创新：2024 年，在能源转型背景下，清洁能源发电（光电、风电、水电）成为市场热点。同时，作为与公募 REITs 衔接的标准化场内产品，持有型不动产 ABS 产品加速推进。信用表现信用表现：2024 年，评级下调及违约产品主要集中于不动产类资产证券化产品，但随着政策持续利好及近年来发行主体以央企为主，风险事件较

3、往年有所减少。政策分析：政策分析：不动产类资产证券化产品相关制度主要聚焦于底层资产的稳健性；行业及宏观层面，促消费、稳投资、优化存量仍为主基调，商业地产企业面对挑战与机遇继续强化运营能力，拓展融资渠道；基础设施 REITs 的常态化发行与基础设施类 REITs 形成联动效应。总结及展望总结及展望：金融严监管的驱动下，不动产类资产证券化产品交易结构及增信措施愈发完善，发行主体以央企为主，预计 2025 年，在商业地产企业拓展融资渠道与盘活优质存量资产的带动下，不动产类资产证券化产品发行仍延续增长态势，存量风险项目将逐步出清。分析师 刘晶玉 010-67413460 结构融资部 行业组长 吴林芳

4、010-67413379 结构融资部 分析师 高晨妍 010-67413493 结构融资部 分析师 客户服务 电话：010-67413300 客服：4008-84-4008 Email： 2025 年 4 月 11 日 专题研究 资产证券化 专题研究专题研究|资产证券化资产证券化 2 2024 年，资产证券化市场发行情况继续好转，发行规模较上年继续增长，其中不动产类资产证券化产品（CMBS/CMBN、类 REITs）整体发行情况较为稳定。一、一、发行概况发行概况 2 2024024年，年，不动产不动产类资产证券化类资产证券化产品产品发行规模同比发行规模同比有所增长有所增长，整体整体发行利率维持

5、较低水平发行利率维持较低水平，发行场所主要集中于上海证券交易所发行场所主要集中于上海证券交易所，CMBS/CMBNCMBS/CMBN产品的底层资产类型主要集中在办公物业及产品的底层资产类型主要集中在办公物业及混合物业混合物业，类类REITsREITs产品的底层资产类型较为明显地集中在基础设施产品的底层资产类型较为明显地集中在基础设施，央企成为，央企成为不动产不动产类资产类资产证券化产品证券化产品发行主力发行主力。1 1.发行概况发行概况 20222024 年，在政策支持和市场需求的双重作用下，不动产类资产证券化产品在发行笔数及发行规模上均呈现增长态势。2024 年，不动产类资产证券化产品共发行

6、 142 单，发行规模合计 2,449.63 亿元，同比增长 30.37%，受益于类 REITs 产品发行规模的大幅增长，不动产类资产证券化产品发行规模创近年来新高。其中，CMBS/CMBN发行64单，发行规模合计693.52亿元，同比下降 24.27%，主要受经营性物业贷款政策放松影响，部分企业通过获取经营性物业贷款置换存量CMBS/CMBN；类REITs发行78单，发行规模合计1,756.11亿元，同比增长82.31%。图1 20222024 年不动产类资产证券化产品发行规模及场所（单位：亿元、单）数据来源：WIND，大公国际整理 2024 年，不动产类资产证券化产品发行场所主要集中于上海