【联合资信】【政策解读】不动产抵押贷款债权尽调新规解读-250418（13页）.pdf

1、 研究报告 1 【政策解读】不动产抵押贷款债【政策解读】不动产抵押贷款债权尽调新规解读权尽调新规解读 2025 年 3 月 27 日，中国证券投资基金业协会发布了不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则等三项自律规则，同时于 2019 年 6 月 24 日发布的企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则 融资租赁债权资产证券化业务尽职调查工作细则 政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作细则（中基协字2019292 号）废止。本文将不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则进行拆解，并结合上海证券交易所以及深圳证券交易所发布的相关业务规则进行分析，为后续不动产抵

2、押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。联合资信 结构评级三部|王劲蒙|韩子腾 研究报告 1 背景背景介绍介绍 2025 年 3 月 27 日，中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）发布了不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则（以下简称“不动产抵押贷款债权尽调细则”，与债权类资产证券化业务尽职调查工作细则和未来经营收入类资产证券化业务尽职调查工作细则合称“尽调细则”）等三项自律规则，同时中基协于 2019 年 6 月 24 日发布的企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则 融资租赁债权资产证券化业务尽职调查工作细则 政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作

3、细则（中基协字2019292 号）废止。尽调细则全面适配上海证券交易所（以下简称“上交所”）于 2022 年 12 月30 日发布的上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第 2 号大类基础资产（上证发2022165 号，以下简称“上交所指引 2 号”）以及深圳证券交易所（以下简称“深交所”）于 2024 年 12 月 20 日发布的深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第 2 号审核重点关注事项（深证上20241104 号，以下简称“深交所指引 2 号”）的要求，就资产证券化业务中核心参与方资质、底层资产质量及交易结构等关键环节的尽职调查标准进行系统性优化，为相关管理机构及

4、专业服务机构开展核查工作提供了更为严谨的操作指引和规范框架。本文对不动产抵押贷款债权尽调细则进行拆解并结合上交所指引 2 号以及深交所指引 2 号进行分析并总结归纳，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。一一、核心参与方核心参与方 不动产抵押贷款债权尽调细则不动产抵押贷款债权尽调细则 相较于原有的尽调规则，明确区分了对于原始相较于原有的尽调规则，明确区分了对于原始权益人以及特定原始权益人尽调的要点，明确了对于借款人以及重要现金流提供方权益人以及特定原始权益人尽调的要点，明确了对于借款人以及重要现金流提供方尽调尽调的细分核查方式，对增信机构的尽职调查有一定的补充，细化了对于不动

5、产项目的细分核查方式，对增信机构的尽职调查有一定的补充，细化了对于不动产项目运营机构的审核要点并增加了对托管人的尽职调查要点。运营机构的审核要点并增加了对托管人的尽职调查要点。原始权益人原始权益人 相较于原有的尽调规则，不动产抵押贷款债权尽调细则明确区分了原始权益人和特定原始权益人1尽调的侧重点。相较于非特定原始权益人，新规除了明确对特定原始权益人的基本情况、与基础资产相关的业务情况以及资信情况外，还需要重点核查特定原始权益人最近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报表，核查其主要业务板块的运营情况、经营模式、财务状况以及持续经营能力等板块，以判断其是否符合相应的要求。1 特定原始权益人：业务

6、经营可能对专项计划 以及资产支持证券投资者的利益产生重大影响的原始权益 人。 研究报告 2 除此之外，不动产抵押贷款债权尽调细则指出需要对特定原始权益人控股股东和实际控制人持有的特定原始权益人股份或者股权权利限制情况；对其他企业的重要权益投资情况，包括主要子公司以及其他有重要影响的参股公司、合营企业和联营企业等；被媒体质疑的重大事项（如有）进行核查。不动产抵押贷款债权尽调细则 上交所指引 2 号 深交所指引 2 号 第五条（一）基本情况：通过查阅工商登记文件、营业执照、公司章程等材料核查原始权益人的设立、存续情况；评级情况（如有）；股权结构、控股股东及实际控制人；组织架构、公司治理等情况。基本