【中诚信国际】不动产类资产证券化产品报告（2024年度）：CMBS产品发行节奏有所放缓，类REITs和持有型不动产ABS项目持续发力；存续期产品现金流大多不及预期，但资产估值相对稳定-250311（13页）.pdf

1、编号：编号：2025-AT05 2025 年年 3 月月 11 日日 中诚信国际 资产证券化资产证券化 定期报告定期报告 联络人联络人 作者作者 结构融资部结构融资部 阎阎 玉玉 021-60330988 于桐宇于桐宇 021-60330988 负责人负责人 结构融资部结构融资部 董事总经理董事总经理 王王 立立 010-66428877-523 结构融资部结构融资部 评级总监评级总监 付春香付春香 021-60330927 目录目录 要点 1 正文 2 声明13CMBS 产品产品发行节奏有所放缓，发行节奏有所放缓，类类 REITs 和和持有型持有型不动产不动产 ABS 项目持续发力；存续期产

2、品项目持续发力；存续期产品现金流现金流大多大多不及预期，但资产估值相对稳定不及预期，但资产估值相对稳定 不动产类不动产类资产证券化产品报告（资产证券化产品报告（2024 年度年度）要点要点 发行情况：发行情况：2024 年，CMBS 产品共发行 57 单，发行规模 631.97 亿元，分别同比下降 6.56%和 30.63%，发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司；类 REITs 产品共发行 62 单，发行规模1,435.87 亿元，同比分别大幅增长 100.00%和 116.79%，发行主体主要为电力生产与供应公司、基础设施投融资公司及房地产公司；持有型不动产 ABS 产品共发行

3、 5 单，发行规模 105.97 亿元，发行主体主要为央企建筑公司。底层资产方面底层资产方面：2024 年发行的 CMBS 和产权类类 REITs 产品的底层资产均主要系一线和新一线城市的办公、混合和零售物业，基础设施类类 REITs 产品的底层资产主要系电厂项目；持有型不动产 ABS产品的底层资产则主要系高速公路和办公物业。期限结构设计方面：期限结构设计方面：2024 年发行的 CMBS 产品期限介于 11.8420.96 年，但以 18 年期为主；类 REITs产品期限介于 2.8159.95 年，但以 1030 年为主；持有型不动产 ABS 产品期限介于 1666 年，但以20 年左右为

4、主。其中 CMBS 和类 REITs 产品一般每 3 年设有开放期，持有型不动产 ABS 产品的开放期每 0.57 年不等。优先级证券抵押率方面：优先级证券抵押率方面：2024 年发行的 CMBS 产品优先级证券的抵押率大多介于 60%70%，产权类类 REITs 产品优先级证券的抵押率主要集中在 60%90%，基础设施类类 REITs 产品优先级证券的抵押率主要介于 70%80%。存续期现金流表现存续期现金流表现：在经济下行背景下，租赁需求萎缩，不动产运营面临出租率和租金单价双降压力。据不完全统计，在 2024 年度存续的不动产项目中（不含当年新发行），72.41%的 CMBS 产品现金流不

5、及预期；散租经营的产权类类 REITs 产品物业现金流下跌和增长的比例基本持平；77.78%的基础设施类类 REITs 产品的现金流不达预期，偏离幅度主要集中在 5%20%之间。存续期估值表现：存续期估值表现：在 2024 年度存续的不动产项目中（不含当年新发行），48.28%的 CMBS 产品下调了资产估值，下调幅度大多在 5%以内；产权类类 REITs 产品发生资产估值上调、下调和不变的比例持平；55.56%的基础设施类类 REITs 产品资产下调了估值，下调幅度大多在 10%以内。中诚信国际中诚信国际定期报告定期报告 不动产类资产证券化产品报告（2024 年）2 概况概况 根据中国资产证

6、券化分析网（CNABS）、万得（WIND）及上海证券交易所（简称“上交所”）、深圳证券交易所（简称“深交所”）网站的数据综合来看，全年交易所市场共发行CMBS、类REITs和持有型不动产ABS产品124单，同比增加31单；发行规模2,173.81亿元，同比上升36.46%；占同期交易所市场企业资产证券化产品发行总规模的比重为18.35%，同比上升4.87个百分点。表表 1：20232024 年年不动产类资产不动产类资产支持支持证券发行情况（证券发行情况（单位：单单位：单、亿元亿元）产品类型产品类型 2023 年发行单数年发行单数 2023 年发行规模年发行规模 2024 年发行单数年发行单数