【西南证券】房地产行业2025年中期投资策略：市场企稳将近，运营型资产率先重估-250811（40页）.pdf

1、市场企稳将近，运营型资产率先重估市场企稳将近，运营型资产率先重估 西南西南证证券研究院券研究院 房地房地产产研究研究团队团队 2025年年8月月 房地产行业房地产行业20252025年中期投资策略年中期投资策略 核心观点 基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌。2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，收窄15.5pp，市场信心有所修复。但Q2以来，受前期刺激政策效果减退、中美贸易战影响，市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大。2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8pp至-9.1%。二手房表现更突出，2025H1监

2、测14城销售面积4846.5万平米，同比变化率由负转正至+11.0%。70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。供给有所缓和，2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化。2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1%。政策：收储+旧房改造双管齐下。截至2025年6月，中国商品房待售面积7.7亿平米，达到近年来的高点，但增长率有所收窄，较去年同期增长4.1%，商品房狭义库存去化周期由2021年低点的0.3年拉长至当前的0.8年。去库存政策在延续中落实推进。土地收储方面，截至7月中旬规模已超4800亿元，专项债收储政策持续完善，各地发债节奏稳步加快。现房收储方面，专项债券助力

3、消化库存，2025年5月，浙江和四川首次突破性运用专项债资金来源直接收购存量商品房，扩宽收购存量商品房的资金来源。展望：调整接近底部，复苏仍需时间。根据测算我国每年增量住房需求约为9.5亿平，预计2025年住宅销售面积为9.0亿平，已低于增量住房需求，2025年在低基数下有望看到销售增速的企稳。随着近两年房价的调整和国债收益率的下行，我国租金回报率和无风险收益率已结束倒挂。2025H1北京、上海、广州的非市中心及上海的市中心租金回报率中的风险补偿已回正，北京、广州的市中心租金回报率逐渐趋向于0，房价具备企稳的基础。预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%/-7.

4、2%/-11.8%/-10.5%/-9.8%。行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）；3）物企：保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）。风险提示：市场销售恢复不及预期风险；政策放松力度不及预期风险；行业现金流状况不及预期风险。1 目 录 2 2025H1行业回顾 基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌 投资建议及重点标的 政策：收储+旧房改造双管齐下 展望：调整接近底部，复苏仍需时间 截

5、至2025年6月30日，申万房地产指数（801180.SI）下跌6.9%，跑输沪深300指数约6.9个百分点。板块内涨幅居前的为中洲控股（000042.SZ）（+59.1%）、南都物业（603506.SH）（+53.3%）；跌幅居前的为*ST中地（000736.SZ）（-46.4%）、宁波富达（600724.SH）（-26.1%）。3 2025H1行业回顾 数据来源：ifind，wind，西南证券整理 房地产指数相对沪深300走势 25H1房地产行业涨跌幅前五个股-15%-10%-5%0%5%10%房地产 沪深300-50%-30%-10%10%30%50%70%横向看：截至2025/6/30

6、，房地产行业PE(TTM)为23.8倍，在申万行业中处于第13位。纵向看：当前，房地产行业普遍采用市净率（PB）作为核心估值指标，主要用于衡量股价与每股净资产的比率，反映企业资产价值的市场定价。板块PB从2024年11月的高点0.9降至2025年6月底的0.8，板块疲软。数据来源：Wind，西南证券整理 申万行业市盈率（TTM整体法,剔除负值）申万房地产市盈率及市净率 4 2025H1行业回顾 23.82 01020304050607080SW国防军工 SW电子 SW美容护理 SW汽车 SW商贸零售 SW机械设备 SW房地产 SW轻工制造 SW钢铁 SW食品饮料 SW纺织服饰 SW农林牧渔 S